Probar la vivienda habitual a efectos de la deducción en IRPF
El concepto de vivienda habitual tiene transcendencia a efectos fiscales. En viviendas adquiridas antes de 2013 se permite una deducción en el IRPF de gastos de adquisición del propietario residente, con determinadas condiciones. Las viviendas propiedad del contribuyente que no son la habitual, tributan en IRPF por el sistema de atribución de rentas, que graba la disponibilidad de ese inmueble con un porcentaje sobre su valor catastral.
Además, cuando se vende la vivienda habitual es posible aplicar una exención a la ganancia obtenida si se reinvierte dicha ganancia en otra residencia habitual o si el transmitente tiene más de 65 años. Hay casos donde Hacienda discute el carácter de vivienda habitual, para exigir más impuestos al contribuyente.
En julio de 2017 Pedro recibió una liquidación de Hacienda referida a su declaración de IRPF del ejercicio 2013. Le reclamaba más de 1.600 euros de cuota e intereses de demora. El motivo es que Hacienda consideró improcedente la deducción por adquisición de vivienda habitual que Pedro había aplicado a su declaración. Concretamente se negaba que la vivienda tuviera carácter de vivienda habitual de Pedro. Pedro recurrió y llegó hasta el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que en sentencia de 17/12/2021 da la razón a Hacienda y condena en costas a Pedro (hasta 2.000 euros).
Ahorro de impuestos en inmuebles.
La exención por reinversión en vivienda habitual.
La exención por reinversión en viviendas en construcción.
El concepto de vivienda habitual
Según la Ley del IRPF y su Reglamento, la deducción por inversión en vivienda habitual está sujeta al cumplimiento de determinados requisitos y circunstancias. Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años (salvo que concurran determinadas circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda en un plazo inferior). Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
El IRPF y la vivienda habitual.
Si Hacienda revisa su IRPF y pide justificar con documentos el derecho a esta deducción hay que presentar no solo la escritura de compra y los justificantes de los gastos e impuestos de la compra, más la escritura de la hipoteca y los justificantes de pagos que se pretendan deducir ese año. También es obligación del contribuyente probar que se trata de su vivienda habitual. Porque el artículo 105 de la Ley General Tributaria dice que quien haga valer su derecho -a aplicar un beneficio fiscal, en este caso- deberá probar los hechos constitutivos del mismo.
La vivienda habitual en Sucesiones.
Cómo probar la residencia habitual
Se exige una residencia continuada con utilización efectiva y vocación de permanencia. No es problema el hecho de que haya ausencias temporales. La prueba de que constituye tu vivienda habitual se puede basar en diferentes elementos.
No bastan por sí solos:
- el hecho de ser propietario ni una Nota del Registro de la Propiedad, aunque se trate del único inmueble del contribuyente.
- Tampoco el pago del IBI ni el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, ni la asistencia a juntas, ni el pago de un seguro de hogar, ni unas facturas de compra de muebles para la casa.
- El hecho de figurar empadronado en la casa ni de tener allí el domicilio declarado a efectos fiscales.
Uno de los elementos posibles de prueba es el nivel de consumos de suministros; luz, agua, gas, etc. La Ley no habla expresamente de ningún rango de consumos mínimos, pero esto da una idea de la utilización de la vivienda y puede usarse como prueba, a favor o en contra.
En la resolución del caso se tuvo en cuenta que, según un informe del Ministerio de Industria, el consumo medio de electricidad por persona era entonces de 1.291 kw al año. En el caso de Pedro, el consumo anual fue de 176 kw en todo el año. También calculó que, con los precios medios de la electricidad de entonces, el gasto medio por electricidad de un frigorífico al año debería alcanzar los 242 euros (solo para ese aparato imprescindible). Frente a ello, la factura de luz de Pedro fue de 158 euros en todo el año.
Para Hacienda y para el TSJ de Madrid con ese consumo eléctrico resulta imposible que Pedro hubiera residido en esa vivienda de manera habitual y permanente durante aquel año. Por tanto, se considera que la vivienda no tenía carácter de residencia habitual y que Pedro no tenía derecho a aplicar la deducción, cuyo importe tuvo que devolver al tiempo que se aumentó su base imponible de IRPF por aplicar la atribución de rentas a esa vivienda de la que era propietario.
La residencia habitual en caso de autoconstrucción
En el caso juzgado por la Audiencia Nacional el 15/2/2023, respecto de la aplicación de la exención de la ganancia por reinversión en vivienda habitual, Hacienda sostenía que la casa vendida no tenía consideración de residencia habitual porque no habían pasado tres años desde que el vendedor residía en ella. La cuestión estaba en que la licencia de primera ocupación se dio en noviembre de 2004 y la venta se hizo en abril de 2007.
La SAN corrige a Hacienda y considera todas las pruebas presentadas por el contribuyente para determinar finalmente que sí considera que la vivienda fue su residencia habitual durante más de tres años antes de venderla. La clave era la fecha en que comenzó a residir en ella. La Audiencia Provincial considera que al tratarse de autoconstrucción, la fecha de inicio de ocupación de la casa no es la de la licencia de primera ocupación, porque la casa ya estaba ocupada desde meses antes, como prueban los consumos eléctricos, los seguros contratados por el propietario, el hecho de que la licencia se hubiera solicitado antes de abril de 2004, una vez que la certificación de fin de obra se hubiera firmado en febrero de 2004.
La Audiencia concluye que por todos los indicios considerados, que la vivienda transmitida cumple los requisitos para ser considerada vivienda habitual al tiempo de su enajenación por haber sido el domicilio de la demandante con tres años de anterioridad.
