IRPF: puede aplicar la exención por reinversión en viviendas no terminadas

La exención en IRPF por reinversión de la ganancia en una vivienda

Al vender la vivienda habitual pueden generarse ganancias a efectos del IRPF, si el valor de transmisión es superior al valor de adquisición. La Ley del IRPF prevé una exención de estas ganancias si se reinvierten en la compra de una nueva vivienda habitual. La exención es total si se reinvierte todo el dinero y es parcial si se reinvierte solo una parte. Pero la normativa y la interpretación de Hacienda imponían una aplicación restrictiva de esta exención.

Cómo declarar la venta de una vivienda en IRPF.

En los últimos tiempos, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre varios aspectos de esta exención con una visión más completa de la finalidad de la norma y en beneficio del contribuyente.

Ya comentamos que la exención era posible cuando la compra de la nueva vivienda se hacía mediante una hipoteca, de modo que la suma reinvertida no es solo la cantidad de dinero líquido que paga el comprador al vendedor sino el importe completo del precio, también en la parte que cubre con el préstamo.

IRPF: reinversión en vivienda cuando pides hipoteca.

Plazo de Hacienda para reclamar por no reinversión.

La reinversión de la ganancia en una vivienda en construcción

Por otra parte, se da un plazo al contribuyente para que realice la nueva compra (la reinversión) a efectos de reconocer la exención. El plazo es de dos años desde la transmisión de la vivienda habitual. Hasta ahora Hacienda exigía que dentro de esos dos años se debía adquirir el pleno dominio de la vivienda, es decir, debía firmarse la escritura pública de venta ya que se exigía la entrega material de la vivienda.

Esto causaba problemas a quienes compraban una vivienda en construcción y, por el motivo que fuere, veían cómo la terminación de la vivienda se alargaba en el tiempo hasta el punto de que transcurriesen los dos años. De golpe perdían la posibilidad de aplicar la exención.

En una sentencia del 17/2/2021 el Tribunal Supremo dijo que basta con que en dicho plazo de dos años reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda o de que su construcción haya concluido.

Se ha dado la razón a una contribuyente que vendió su vivienda habitual el 8 de febrero de 2007, compró una nueva en construcción el 14 de febrero de 2007, y ésta le fue entregada mediante escritura notarial de 9 de abril de 2010. El Supremo entiende que la reinversión sí se hizo dentro del plazo de dos años, aunque la vivienda estaba en construcción y su entrega definitiva se prolongó más allá.

Así, se define el siguiente criterio: “cuando la reinversión se materializa en una vivienda que se halla en fase de construcción, (…) el plazo de dos años establecido reglamentariamente para reinvertir es aquel del que dispone el contribuyente, y debe contarse desde la transmisión de su vivienda, bastando a tal efecto –para dar cumplido el requisito- con que en dicho plazo reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante su entrega material, o de que la construcción de ésta haya ya concluido”.

En aplicación de ese criterio, una sentencia de la Audiencia Nacional de 15/2/2023 dio la razón al contribuyente al afirmar que lo decisivo para el disfrute de la exención por reinversión es que la ganancia obtenida se reinvierta en la nueva vivienda en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la enajenación de la que fuera su vivienda habitual. En ese caso se trataba de una casa en construcción y Hacienda había estimado que no se había terminado antes del transcurso de dos años desde la venta de la primera vivienda por el contribuyente.