Venta de vivienda en 2022, ¿cómo se declara en IRPF?
Al transmitir un inmueble se genera una ganancia o una pérdida patrimonial en quien lo transmite, que tiene consecuencias en el Impuesto sobre la Renta. Si vendió una vivienda en 2022 deberá declararlo en su IRPF en 2023, tanto si ha obtenido una ganancia como una pérdida. Tenga en cuenta que las pérdidas patrimoniales son útiles para compensarlas con otras ganancias patrimoniales, como las obtenidas por venta de fondos de inversión o acciones, lo que rebaja la factura fiscal. Si ha vendido varios inmuebles, tendrá que declarar la venta de cada uno de forma separada, dándolos de alta de uno en uno. Veamos unos consejos prácticos para aplicar bien las deducciones posibles y no pagar de más.
Si hemos vendido del modo ordinario, mediante escritura pública para que acceda al Registro de la propiedad, Hacienda ya sabe que hemos vendido un inmueble, la fecha y el importe, ya que se lo ha comunicado el notario, pero desconoce otros datos como la fecha y el valor de adquisición y los gastos de la venta o de la adquisición. La clave para calcular la ganancia está en determinar correctamente el valor de adquisición y el valor de transmisión.
Declarar la venta de un inmueble con Renta Web 2023
Dónde poner los datos de la venta en Renta web
Hay que introducir todos los datos de la venta en Renta Web, en el apartado de “Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales (a integrar en la base imponible del ahorro) (continuación)”. Subapartado: Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de otros elementos patrimoniales.
Al seleccionar la casilla correspondiente se abrirá una ventana donde tendrá que indicar si el inmueble transmitido está o no afecto a una actividad económica, su referencia catastral y la de los inmuebles accesorios transmitidos conjuntamente.
Ganancia o pérdida en IRPF por la venta: datos de la transmisión y adquisición del inmueble
Después de seleccionar la casilla oportuna se abrirá una pantalla en la que deberá incluir si la transmisión ha sido onerosa o gratuita, las fechas y valores de adquisición y de transmisión, los gastos (salvo intereses) y las amortizaciones. Los gastos de la transmisión y los de la adquisición hacen que la pérdida sea mayor y la ganancia menor, por lo que pagará menos IRPF, no olvide ponerlos.
El valor de adquisición está formado por la suma del importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado (sin actualizarlo con el IPC ni de otra manera) más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, salvo los intereses, que hubieran sido pagados por el adquirente.
Si Hacienda nos hizo una comprobación de valores cuando adquirimos el inmueble (a efectos del ITP o de Sucesiones), el valor a considerar ahora en el IRPF como valor de adquisición es el valor que Hacienda dio al inmueble. Pero el llamado valor de referencia que calcula el Catastro desde 2022 no tiene incidencia en los cálculos del IRPF, según la DGT (V0569-23), aunque esto contradice la jurisprudencia anterior y podría ser objeto de un pronunciamiento judicial llegado el caso.
Las mejoras en el inmueble, ¿entran en el valor de adquisición?
Cuanto mayor sea el valor de adquisición de la vivienda, menor será la ganancia y el impuesto a pagar. Al valor de adquisición se pueden sumar como “inversiones y mejoras” las efectuadas en el inmueble que redundan en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble o en un alargamiento de su vida útil, y que no son meros gastos de reparación y conservación.
Hacienda considera que la compra de muebles de cocina y de electrodomésticos, así como el cambio de alicatado de una cocina no son una mejora. En el caso de la instalación de nuevas de una cocina en una vivienda comprada en muy mal estado, Hacienda dijo que se trataba de una cuestión de prueba. Es decir, que si usted lo añade al valor de adquisición, es posible que Hacienda lo impugne y tendrán que litigar y argumentar muy bien por qué en ese caso sí se trata de "una alteración en un elemento del inmovilizado, que aumenta su anterior eficiencia productiva" (DGT, consulta vinculante V0699-23). Al adquirir una casa en mal estado conviene que quede constancia de ello no solo en la escritura sino con fotografías o algún informe de perito o agente. Podrá serle útil en la venta, para justificar que su inversión posterior no fue una mera reparación sino una mejora real. Las obras de mejora deben justificarse con factura oficial de quien las realice, detallando el concepto de la obra.
No formarán parte del valor de adquisición los "gastos de reparación y conservación de la vivienda, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones”, así como “los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros”. Una sustitución de caldera es una reparación, no mejora.
Qué gastos hay que añadir al valor de adquisición y al de transmisión, en IRPF
Como gastos de adquisición incluya los que hubiera pagado en el momento de la adquisición, como los de notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o IVA (en casa nueva), Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones si la adquisición fue lucrativa, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana correspondiente a la vivienda y satisfecho en la adquisición si fue heredada o donada…
Los gastos a añadir para calcular la ganancia patrimonial por venta.
Como valor de transmisión hay que señalar el valor real de la venta más gastos de transmisión. Por ejemplo, los de agencia si ha intervenido en la venta a nuestra costa, abogados, gastos de cancelación de hipoteca, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.... Hacienda no admite el gasto de mudanza.
Declarar la venta de un inmueble que estuvo alquilado
Si ha vendido un inmueble que ha estado alquilado, tendrá que declarar las amortizaciones correspondientes a cada año del periodo de alquiler, aunque no se practicaran, y si no se practicaron habrá que computar la amortización mínima. Las amortizaciones se restan del valor de adquisición aumentando la ganancia o rebajando la pérdida. Por ese motivo, si tiene un inmueble alquilado, es importante que se acuerde de deducir cada año la amortización al declarar los ingresos del alquiler, aunque no lo haga tendrá que descontarla cuando lo venda y saldrá perjudicado.
Exenciones y beneficios fiscales en la venta de un inmueble en IRPF
Qué se considera vivienda habitual en IRPF
Se considera “vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años”. Se permiten excepciones a ese plazo de 3 años cuando “concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas. Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el párrafo anterior se computará desde esta última fecha”.
Cuando no han pasado tres años de residencia en una vivienda, para no perder la consideración de vivienda habitual hay que ver si ha existido una causa que hiciera necesaria la mudanza. Los casos no solo se limitan a esos ejemplos que recoge la Ley. Hay que plantearse si ante una determinada situación, cambiar de domicilio era una opción para el contribuyente o si quedaba al margen de su voluntad o conveniencia, considerándose un cambio necesario. Por ejemplo, dejar una vivienda para irse a otra de mayor tamaño no es de por sí un cambio necesario, es una mera elección del titular salvo que se pruebe que existe la necesidad. Por ejemplo, porque se han tenido mellizos y el piso anterior era manifiestamente pequeño. Si se vende la primera vivienda sin haber vivido en ella tres años y aplicamos en IRPF la exención de la ganancia por reinversión en la compra de una nueva vivienda habitual, hay que estar preparado para defender eventualmente ante Hacienda la necesidad de tal cambio, con los medios de prueba de que dispongamos.
Aquí la "vivienda" no tiene en cuenta su legalidad o ilegalidad urbanística. Hacienda afirma que dentro del concepto de vivienda habitual regulado en el IRPF se incluye todo tipo de edificación, aún cuando ésta no cumpla con la normativa urbanística propia de la misma o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad.
A estos efectos de la reinversión, el concepto de edificación se toma de la Real Academia de la Lengua, no de otras normas. Es una "construcción estable, que permanece en un lugar durante mucho tiempo, hecha con materiales resistentes, para ser habitada o para otros usos". Puede incluir una vivienda prefabricada. Para que la edificación pueda ser considerada como vivienda habitual ha de estar acondicionada o susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente.
Otros casos particulares de venta de inmuebles para declararlos a Hacienda
- Ganancia en IRPF y disolución del condominio.
- Si el inmueble vendido lo adquirió entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 no olvide indicarlo en su declaración para que se aplique la exención del 50% de la ganancia que obtenga con la venta.
- Si transmitió inmuebles adquiridos antes del 31/12/1994, habrá que indicarlo al declarar para que se apliquen los coeficientes reductores a las ganancias obtenidas hasta el 20/01/2006 cuando la suma del valor de todos estos bienes sea inferior a los 400.000 euros. Vea la explicación en el link.
- Si tiene más de 65 años y ha reinvertido la ganancia en rentas vitalicias tendrá que indicar la cantidad reinvertida para no tributar por la ganancia.
- Por último, recuerde que si obtiene pérdidas con la venta de un inmueble podrá compensarlas con las ganancias derivadas de la transmisión de otros bienes, y una vez agotadas estas, con el saldo de los rendimientos netos del capital mobiliario de la renta del ahorro (dividendos, intereses…), hasta un máximo del 25% del mismo.
