IRPF: declarar bien las ganancias por bienes adquiridos antes del 31/12/1994
Contenido explicativo elaborado a partir de la Guía Fiscal de OCU 2023 para facilitar la declaración de la renta y aplicar correctamente las deducciones legales.
En principio, cuando haya transmitido un bien debe declarar en el IRPF la ganancia patrimonial que haya obtenido en la transmisión. Se calcula con esta operación: valor de transmisión – valor de adquisición.
Ahora bien, la normativa del IRPF contempla algunas ganancias parcialmente exentas como herencia de anteriores normas. En un momento dado hubo un cambio de normativa en el IRPF y la Ley recogió una especie de derecho adquirido para situaciones ocurridas en determinadas fechas. Veamos estos dos casos especiales:
- Las ganancias obtenidas al vender un inmueble urbano comprado entre estas fechas: el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, ambos incluidos. En este caso la ganancia se declara reducida en un 50%, salvo que se vendan al cónyuge o a un pariente consanguíneo o afín de hasta segundo grado, o a una entidad vinculada a ellos.
- La ganancia obtenida por la transmisión de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 se beneficia de unos coeficientes reductores, que se aplican solo a la parte proporcionalmente acumulada hasta el 19 de enero de 2006, inclusive. Lo demás tributa. Cuanto más se tarde en transmitirlos menor será la parte de la ganancia que pueda beneficiarse de los coeficientes reductores. Por eso, si tiene intención de vender un bien de este tipo, hágalo cuanto antes, tal y como le venimos recomendando en los consejos fiscales anuales.
En este caso de bienes anteriores a 1994 existe un límite: solo se benefician de reducción las ganancias generadas por ventas con un valor global de 400.000 euros, habidas a partir del 1 de enero de 2015. Por ejemplo, si en 2015 vendió con ganancias un piso por 350.000 euros y en 2022 unas acciones por 100.000, no podrá aplicar los coeficientes reductores a todo; 50.000 euros tributarían al 100%. Veamos cómo funciona.
Vea también la exención de la ganancia por reinversión en vivienda habitual.
Exención por venta de vivienda para mayores de 65 años.
La tabla adjunta muestra cómo tributan los inmuebles transmitidos, según la fecha de adquisición.
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Fecha de compra del inmueble |
Porcentaje que tributa, % |
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31/12/94 y fechas posteriores |
100 |
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1994 (y 31/12/93) |
88,89 |
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1993 (y 31/12/92) |
77,78 |
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1992 (y 31/12/91) |
66,67 |
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1991 (y 31/12/90) |
55,56 |
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1990 (y 31/12/89) |
44,45 |
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1989 (y 31/12/88) |
33,34 |
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1988 (y 31/12/87) |
22,23 |
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1987 (y 31/12/86) |
11,12 |
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1986 (salvo 31/12/86) y años anteriores |
0 |
Respecto de esta última exención parcial aplicada a los inmuebles, veamos cómo se rellena bien la declaración para aprovecharla al máximo, con un ejemplo con cifras calculado paso a paso para que resulte muy claro.
Declarar la venta de inmueble con Renta web 2023.
Cómo aplicar la exención al bien más conveniente
Como existe el límite de 400.000 euros de ventas al que se puede aplicar esta exención parcial, si ha hecho varias ventas de bienes anteriores a 1994 en la declaración debe indicar a cuáles quiere aplicar este beneficio hasta agotar el límite de los 400.000 euros. Veamos un ejemplo.
El año pasado vendí por 300.000 € un piso comprado en 1989 y unas acciones de 1990 vendidas por 150.000 €. En números redondos, con el piso gané 150.000 euros y con las acciones 100.000. ¿Cómo relleno la declaración?
IRPF: declarar bien las ganancias por bienes adquiridos antes del 31/12/1994
Contenido explicativo elaborado a partir de la Guía Fiscal de OCU 2023 para facilitar la declaración de la renta y aplicar correctamente las deducciones legales.
En principio, cuando haya transmitido un bien debe declarar en el IRPF la ganancia patrimonial que haya obtenido en la transmisión. Se calcula con esta operación: valor de transmisión – valor de adquisición.
Ahora bien, la normativa del IRPF contempla algunas ganancias parcialmente exentas como herencia de anteriores normas. En un momento dado hubo un cambio de normativa en el IRPF y la Ley recogió una especie de derecho adquirido para situaciones ocurridas en determinadas fechas. Veamos estos dos casos especiales:
- Las ganancias obtenidas al vender un inmueble urbano comprado entre estas fechas: el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, ambos incluidos. En este caso la ganancia se declara reducida en un 50%, salvo que se vendan al cónyuge o a un pariente consanguíneo o afín de hasta segundo grado, o a una entidad vinculada a ellos.
- La ganancia obtenida por la transmisión de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 se beneficia de unos coeficientes reductores, que se aplican solo a la parte proporcionalmente acumulada hasta el 19 de enero de 2006, inclusive. Lo demás tributa. Cuanto más se tarde en transmitirlos menor será la parte de la ganancia que pueda beneficiarse de los coeficientes reductores. Por eso, si tiene intención de vender un bien de este tipo, hágalo cuanto antes, tal y como le venimos recomendando en los consejos fiscales anuales.
En este caso de bienes anteriores a 1994 existe un límite: solo se benefician de reducción las ganancias generadas por ventas con un valor global de 400.000 euros, habidas a partir del 1 de enero de 2015. Por ejemplo, si en 2015 vendió con ganancias un piso por 350.000 euros y en 2022 unas acciones por 100.000, no podrá aplicar los coeficientes reductores a todo; 50.000 euros tributarían al 100%.
Vea también la exención de la ganancia por reinversión en vivienda habitual.
Exención por venta de vivienda para mayores de 65 años.
La tabla adjunta muestra cómo tributa la ganancia por los inmuebles transmitidos, según la fecha de su respectiva adquisición.
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Fecha de compra del inmueble |
Porcentaje que tributa, % |
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31/12/94 y fechas posteriores |
100 |
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1994 (y 31/12/93) |
88,89 |
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1993 (y 31/12/92) |
77,78 |
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1992 (y 31/12/91) |
66,67 |
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1991 (y 31/12/90) |
55,56 |
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1990 (y 31/12/89) |
44,45 |
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1989 (y 31/12/88) |
33,34 |
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1988 (y 31/12/87) |
22,23 |
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1987 (y 31/12/86) |
11,12 |
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1986 (salvo 31/12/86) y años anteriores |
0 |
Respecto de esta última exención parcial aplicada a los inmuebles, veamos cómo se rellena bien la declaración para aprovecharla al máximo, con un ejemplo con cifras calculado paso a paso para que resulte muy claro.
Declarar la venta de inmueble con Renta web 2023.
Cómo aplicar la exención al bien más conveniente
Como existe el límite de 400.000 euros de ventas al que se puede aplicar esta exención parcial, si ha hecho varias ventas de bienes anteriores a 1994 en la declaración debe indicar a cuáles quiere aplicar este beneficio hasta agotar el límite de los 400.000 euros. Veamos un ejemplo.
El año pasado vendí por 300.000 € un piso comprado en 1989 y unas acciones de 1990 vendidas por 150.000 €. En números redondos, con el piso gané 150.000 euros y con las acciones 100.000. ¿Cómo relleno la declaración?
Como hemos dicho, a las ganancias obtenidas al vender bienes comprados antes de 1994, se les aplican unos coeficientes reductores diferentes según el tipo de bien y el año de la compra. Los coeficientes son distintos para inmuebles, acciones o fondos. Hacienda le deja decidir a qué ventas los aplica, siempre que las hiciera a partir del 1 de enero de 2015 y con el tope de 400.000 euros de ventas.
Como el piso y las acciones suman 450.000 euros, hay 50.000 que no puede reducir y lo mejor sería que correspondieran al bien al que se le aplica un coeficiente reductor más pequeño, que en su caso es el piso (las acciones compradas en 1990 no tributan). Hacerlo así le ahorrará más de 3.000 euros de IRPF respecto a la otra opción.
Pero debe hacerlo bien: al declarar, marque para las dos ganancias la casilla donde se pide la aplicación de los coeficientes reductores. Y además, en la del piso, marque la casilla donde se indica que con esa transmisión es con la que se quiere agotar el límite de 400.000 euros.
Vamos a verlo con un ejemplo más detallado.
Ejemplo paso a paso de declaración de venta de piso comprado en 1991
El 10 de enero de 1991 compré por 150.000 euros un piso, pagando 1.000 de notaría y registro. Lo vendí el 5 de marzo de 2022 por 250.000 euros. Pagué 13.500 de plusvalía municipal y 15.000 a la agencia inmobiliaria. ¿Puedo reducir la ganancia?
Para saber cuánta ganancia tributa, siga estos pasos, empezando por calcular los valores de transmisión y de adquisición. Si los introduce en Renta Web y señala las fechas de compra y venta, el cálculo se hace solo.
- El valor de transmisión resulta de restar del valor de venta los gastos y tributos inherentes a la venta: 250.000 – 13.500 – 15.000 = 221.500 €.
- El valor de adquisición resulta de sumar al valor de compra los gastos y tributos inherentes a la compra: 150.000 + 1.000 = 151.000 €.
- La ganancia obtenida es igual al valor de transmisión menos el valor de adquisición:
221.500 – 151.000 = 70.500 euros.
A continuación calcule la parte de ganancia que no se beneficia de reducción, dividiendo la ganancia total por el número de días en que se generó (11.742 días transcurridos entre el 10 de enero de 1990 y el 5 de marzo de 2022) y multiplicando el resultado por el número de días transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta la venta (en total, 5.888 días):
70.500 / 11.742 x 5.888 = 35.352,07 euros; esa es la parte de ganancia que debe declarar íntegra.
El resto (70.500 – 35.352,07 = 35.147,93 euros) es la parte obtenida antes del 20 de enero de 2006 y sí se beneficia de los coeficientes reductores.
Para los inmuebles adquiridos en 1990, como su casa, el coeficiente reductor es del 55,55 %. Es un 11,11 %, por cada año transcurrido desde la adquisición hasta el 31 de diciembre de 1994, redondeando al alza. En su caso han transcurrido 4 años, 11 meses y 21 días, a efectos fiscales 5 años. y el porcentaje que tributa es del 44,45%, como se señala en la tabla anterior.
Por tanto, debe tributar por 15.623,25 euros (35.147,93 x 44,45 %) y se libran de pagar los restantes 19.524,68 (35.147,93 – 15.623,25).
La ganancia total que tributa es de 50.975,32 euros (35.352,07 + 15.623,25).
