IRPF: ¿ha vendido inmuebles anteriores a 1994? Hay ventajas

IRPF: declarar bien las ganancias por bienes adquiridos antes del 31/12/1994

Contenido explicativo elaborado a partir de la Guía Fiscal de OCU 2023 para facilitar la declaración de la renta y aplicar correctamente las deducciones legales.

En principio, cuando haya transmitido un bien debe declarar en el IRPF la ganancia patrimonial que haya obtenido en la transmisión. Se calcula con esta operación: valor de transmisión – valor de adquisición.

Ahora bien, la normativa del IRPF contempla algunas ganancias parcialmente exentas como herencia de anteriores normas. En un momento dado hubo un cambio de normativa en el IRPF y la Ley recogió una especie de derecho adquirido para situaciones ocurridas en determinadas fechas. Veamos estos dos casos especiales:

1. Las ganancias obtenidas al vender un inmueble urbano comprado entre estas fechas: el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, ambos incluidos. En este caso la ganancia se declara reducida en un 50%, salvo que se vendan al cónyuge o a un pariente consanguíneo o afín de hasta segundo grado, o a una entidad vinculada a ellos.
2. La ganancia obtenida por la transmisión de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 se beneficia de unos coeficientes reductores, que se aplican solo a la parte proporcionalmente acumulada hasta el 19 de enero de 2006, inclusive. Lo demás tributa. Cuanto más se tarde en transmitirlos menor será la parte de la ganancia que pueda beneficiarse de los coeficientes reductores. Por eso, si tiene intención de vender un bien de este tipo, hágalo cuanto antes, tal y como le venimos recomendando en los consejos fiscales anuales. 

En este caso de bienes anteriores a 1994 existe un límite: solo se benefician de reducción las ganancias generadas por ventas con un valor global de 400.000 euros, habidas a partir del 1 de enero de 2015. Por ejemplo, si en 2015 vendió con ganancias un piso por 350.000 euros y en 2022 unas acciones por 100.000, no podrá aplicar los coeficientes reductores a todo; 50.000 euros tributarían al 100%. Veamos cómo funciona.

Vea también la exención de la ganancia por reinversión en vivienda habitual.

Exención por venta de vivienda para mayores de 65 años.

La tabla adjunta muestra cómo tributan los inmuebles transmitidos, según la fecha de adquisición.

Respecto de esta última exención parcial aplicada a los inmuebles, veamos cómo se rellena bien la declaración para aprovecharla al máximo, con un ejemplo con cifras calculado paso a paso para que resulte muy claro.

Declarar la venta de inmueble con Renta web 2023.

Cómo aplicar la exención al bien más conveniente

Como existe el límite de 400.000 euros de ventas al que se puede aplicar esta exención parcial, si ha hecho varias ventas de bienes anteriores a 1994 en la declaración debe indicar a cuáles quiere aplicar este beneficio hasta agotar el límite de los 400.000 euros. Veamos un ejemplo.

El año pasado vendí por 300.000 € un piso comprado en 1989 y unas acciones de 1990 vendidas por 150.000 €. En números redondos, con el piso gané 150.000 euros y con las acciones 100.000. ¿Cómo relleno la declaración?