IRPF: venta de nuda propiedad y reinversión en vivienda
Si una persona física vende una vivienda o cualquier otro inmueble deberá tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida en la venta. Ahora bien, tratándose de la vivienda habitual, dicha ganancia goza en el IRPF de una exención en dos casos: cuando el importe de la venta se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual, y cuando la venta la realice una persona mayor de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia
Si vende su vivienda habitual y compra otra con hipoteca, está exento en IRPF.
Un requisito importante es que la vivienda transmitida sea la residencia habitual. La normativa del IRPF entiende por residencia habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. Con alguna excepción: a pesar de no haber transcurrido tres años, se entenderá que la vivienda tuvo carácter de habitual cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas.
Con todo, no basta que se haya residido en esa casa durante al menos los tres años anteriores. El Tribunal Supremo añade otra condición: que se haya sido pleno propietario de esa residencia habitual durante ese periodo. Si la venta la hace un nudo propietario, no hay exención. Se lo explicamos.
Cuánto dinero dan por la venta de la nuda propiedad.
Si un inquilino adquiere la vivienda alquilada, antes de venderla tendrá que esperar tres años desde la compra si quiere aplicar la exención por reinversión. Aunque llevara 10 años residiendo allí como inquilino.
Venta de la vivienda sin haber sido propietario los tres años anteriores
Tras el fallecimiento de su madre en 2002, Lina pasó a ser nuda propietaria de la vivienda en que ella vivía con sus padres. El usufructo era para el padre. Al fallecer el padre en 2007, Lina consolidó la plena propiedad de la casa.
En julio de 2009 Lina vendió la casa y se compró otra. Quiso aplicar en su IRPF la exención de la ganancia por reinversión en otra vivienda habitual. Pero Hacienda se lo niega porque Lina no había sido propietaria plena de la vivienda durante los tres años anteriores a la venta.
La casa que vendió sí era su residencia habitual, pero en vida de su padre se dice que era por tolerancia del usufructuario (su padre).
Para poder aplicar la exención de la ganancia en la venta de la vivienda habitual no solo es necesario que la casa constituya la residencia habitual sino que el transmitente ostente la plena propiedad sobre el inmueble durante el plazo continuado de, al menos, tres años.
Es una exigencia que pone el Tribunal Supremo, al interpretar que la exención en el IRPF tiene relación con una ganancia en el patrimonio del contribuyente, que se pone de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de ese patrimonio. Hace falta que el contribuyente tuviera ese bien en su patrimonio, y Lisa no lo tuvo hasta el fallecimiento de su padre viudo. Y desde aquel momento hasta la venta de la casa no habían pasado los tres años requeridos, por lo que no se aplica la exención por reinversión en vivienda habitual (STS 12/12/2022).
La exigencia de ser propietario pleno durante los tres años previos
Según el Supremo, no basta con que la persona resida en la vivienda que vende. Tiene que ser la propietaria y haberlo sido en los tres años anteriores a la venta. Lina vivía allí, pero no fue propietaria plena hasta que falleció su padre, y desde ese momento hasta la venta no habían transcurrido tres años.
Esto también ha ocurrido en casos donde la viuda vendió la vivienda familiar, que había sido privativa del marido, sin que hubiesen pasado tres años desde que pasara a ser plena propietaria de la vivienda. El Tribunal Supremo negó la aplicación en el IRPF de la exención por venta de la vivienda por mayores de 65 años, porque la vendedora no había sido propietaria de esa vivienda durante los tres años anteriores (STS 20/12/2018).
La doctrina establecida por el Supremo en aquella sentencia es que, a los efectos del IRPF, “la exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión por mayores de sesenta y cinco años de su vivienda habitual, regulada en el art. 31.4.b del TRLIRPF, requiere que la vivienda transmitida haya constituido la residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados, y que haya ostentado durante dicho periodo el pleno dominio de la misma."
Si en ese periodo la persona residió en esa vivienda en concepto distinto del de propietario, no se cumple el requisito de permanencia de tres años. Ni siquiera en el caso en que el contribuyente fuera nudo propietario de la casa, como Lina.
Una exigencia que parece un formalismo excesivo
La STS de 12/12/2022 define esta doctrina: "La exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, regulada en el art. 38 de la LIRPF , requiere que la vivienda transmitida haya constituido su residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados y que haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma, sin que la nuda propiedad resulte título suficiente a tales efectos."
A nuestro juicio, el sentido de la exención en la venta de vivienda habitual es el hecho de que lo que se transmite es la residencia habitual del contribuyente, para comprarse otra (o sin necesidad de ello si eres mayor de 65 años). El plazo de tres años de residencia tiene excepciones, como hemos dicho (traslado laboral, matrimonio, etc.). Si una persona habita en una vivienda como su casa (por ser hija del propietario o pareja del propietario privativo) y luego pasa a ser plena propietaria, lo importante es que transmite como propietaria su residencia habitual. No tanto el concepto jurídico en que la ha habitado en los últimos tres años, ya que pueden existir circunstancias como las que comentamos, que expliquen la no titularidad plena.
Pero queda dicho el criterio del Supremo.
