Venta de vivienda por mayores y exención de la ganancia en IRPF
Cuando se transmite la vivienda habitual y se produce una ganancia a efectos del IRPF, el contribuyente puede aplicar una exención sobre esa ganancia en dos casos: si tiene 65 años o más en el momento de la venta, o si reinvierte la suma obtenida en la compra de una nueva vivienda habitual. La clave en todo está en determinar qué se entiende por vivienda habitual.
Hay que conocer el concepto legal (vea más abajo) y saber que muchas veces la discusión con Hacienda se sitúa en las pruebas que muestran que el contribuyente tenía allí su residencia habitual.
Existe mucho dinero en juego. En el caso juzgado por el TSJ de Madrid (11/11/2021), Ana rechazaba una liquidación de Hacienda por la que le cobraron más de 16.600 euros por aplicación indebida de la exención de la ganancia tras vender la casa.
IRPF: venta de vivienda por mayores de 65 años.
Se debe residir al menos tres años como propietario pleno.
Venta de vivienda por mayor de 65 años, qué hay que saber
Una vivienda disputada tras el divorcio, adjudicada a su ex
Ana se divorció en 2011 y el chalet familiar fue inicialmente asignado a su exmarido. Se inició un proceso judicial con el excónyuge, donde se terminó declarando que la vivienda era ganancial. Tras otro juicio, en 2015 se disolvió la sociedad de gananciales con adjudicación a Ana del 50% de la propiedad del inmueble.
Se acordó la venta de la casa pero el contrato no pudo llevarse a término porque el exmarido se suicidó en la vivienda. Tras el reparto de la herencia, en 2016 Ana vendió la vivienda y compró otra seis meses después. Con la venta se produjo una ganancia patrimonial tributable de 73.000 euros.
Al declarar Ana la venta en el IRPF aplicó la exención por reinversión de la ganancia en otra vivienda habitual y también por tener más de 65 años en el año de la venta, pero Hacienda no aceptó que la vivienda vendida fuera su vivienda habitual y en octubre de 2018 le practicó una liquidación por importe de más de 16.600 euros a pagar. Ana recurrió y el TSJ de Madrid, en sentencia de 11 de noviembre de 2021, desestimó su recurso.
La exención en IRPF por reinversión en vivienda habitual.
La norma fiscal dice que se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Como la venta se realizó en marzo de 2016, los jueces se remontan hasta marzo de 2014 para ver si ese inmueble era la vivienda habitual de Ana. Observan que la fecha de la adjudicación de la casa a su ex tras el divorcio fue en enero de 2011, momento en el que dejó de ser vivienda habitual de Ana. La casa no era la vivienda habitual en el momento de la venta ni lo fue en ningún momento en los dos años anteriores.
Ana adujo que no se había podido vender antes por todas las circunstancias especiales que se han relatado (divorcio, proceso sobre el carácter ganancial de la casa, suicidio del ex cónyuge, tramitación de herencia), pero el Tribunal lo rechazó por no ser circunstancias contempladas por la Ley en un caso de exención que debe interpretarse estrictamente y sin analogías.
Reducir impuestos antes de fin de año.
Qué se considera vivienda habitual a efectos de las exenciones del IRPF
Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años (artículo 41 bis de la Ley del IRPF).
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda,
Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.
Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.
A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b ) y 38 de la Ley del IRPF , se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
