¿A punto de cumplir los 65? Espere para vender su vivienda
Cuando se tienen 65 años o más y vende su vivienda habitual (en la que se reside durante tres años seguidos como propietario), la ganancia por la transmisión está exenta de tributación en el IRPF. Por ello, si está pensando vender o donar su vivienda habitual con ganancias y tiene casi 65 años espere a cumplirlos para aprovechar la exención. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre la vivienda.
Cuando la vivienda está a nombre de los dos cónyuges, ambos deben ser mayores de 65 años. De lo contrario, solo estaría exenta la ganancia correspondiente al cónyuge que tenga esta edad. La exención es aplicable, aunque no se resida en la vivienda habitual, pero como máximo dos años antes de la transmisión. P.ej., una persona mayor de 65 años puede trasladarse a una residencia y vender su vivienda habitual después (siempre antes de que pasen dos años), y ya no tendrá que pagar IRPF por la ganancia que genere la venta.
Exención por reinvertir en vivienda habitual
En el caso de que tenga menos de 65 años, puede no pagar impuestos por la ganancia que obtenga con la venta de su vivienda habitual en su próxima declaración siempre que reinvierta todo el valor de venta (precio obtenido menos gastos inherentes a la venta pagados por el vendedor) en la compra de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años. Si reinvierte solo parte del valor de venta, entonces quedará exenta la parte proporcional de ganancia.
Si vendió un inmueble con pérdidas, compense
Si usted vendió en 2023 un inmueble obteniendo pérdidas, y tiene ganancias acumuladas, por ejemplo, en un fondo de inversión o en un inmueble rústico, puede venderlos antes de que acabe el año por un importe que genere una ganancia con la que compensar completamente la pérdida en su IRPF. Después podrá volver a comprar el fondo o el inmueble rústico y mantenerlo en su patrimonio.
Para el cálculo de la ganancia o pérdida inmobiliaria no se tiene en cuenta el valor que restaba por pagar de hipoteca. Y no olvide los gastos de transmisión (cancelación de hipoteca, impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana…) ni los gastos de adquisición (gestoría, abogado, notaría, registro, IVA, ITP y AJD, ISD…) porque rebajan la ganancia obtenida o aumentan la pérdida a compensar. Además, si en el inmueble se han realizado inversiones y mejoras, su coste debe añadirse también al valor de adquisición.
No son mejoras las reparaciones ni los gastos de sustitución de calderas, instalaciones de calefacción u otras, ascensor, puertas de seguridad, etc.
Si suma las mejoras efectuadas al valor de adquisición, es imprescindible conservar la factura de las obras para demostrar ante Hacienda su existencia. En el caso de transmitir un inmueble que ha estado alquilado, para calcular la ganancia o pérdida se tienen que restar del valor de adquisición las amortizaciones practicadas.
GASTO MEDIO PARA EL ARRENDADOR DE INMUEBLES (euros, IRPF 2021)
En el ejercicio 2021 del IRPF, 2,8 millones de declarantes incluyeron ingresos del alquiler de inmuebles, con un rendimiento neto medio de 4.923 euros.
¿Es arrendador? Revise ahora los gastos de la casa alquilada
Si es arrendador de inmuebles, revise sus gastos deducibles por alquiler (amortización, tributos, intereses financieros, seguros, reparaciones…) y si al final del año observa que su rendimiento será positivo puede resultar interesante adelantar al mes de diciembre ciertos gastos deducibles (reparaciones…) para rebajarlo cumpliendo ciertos límites. Para comprobar el importe de gastos que dejarían su rendimiento a “0” o negativo, puede utilizar el Simulador de Renta Web de la Agencia Tributaria.
Los gastos de reparación y conservación los puede deducir en el IRPF, pero solo hasta el límite de los ingresos por alquiler. No pueden generar rendimientos negativos pero el exceso del gasto lo podrá deducir en los cuatro ejercicios siguientes con el mismo límite. Si un año prevé realizar un gasto de conservación o reparación importante (por ejemplo, reformar un piso) que vaya a superar los ingresos, puede llegar un acuerdo con el contratista para que divida la factura en dos años, por ejemplo, una factura con fecha de diciembre de 2023 y otra con fecha de enero de 2024. Así dividirá los gastos en dos ejercicios y tendrá más tiempo para deducir. Para deducir los gastos es necesario tener la factura correspondiente.
Cómo reclamar impagos del inquilino para poder deducirlos en Renta
Si su inquilino no le ha pagado en 2023, aunque no haya cobrado las mensualidades, debe incluirlas como ingreso en la próxima declaración de IRPF. Pero el impago del alquiler también puede ser declarado por el arrendador como un gasto, en concepto de “saldo de dudoso cobro” cuando hayan pasado más de seis meses entre la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el fin de año o cuando el deudor esté en situación de concurso (insolvencia). En el ejercicio 2021, 41.000 arrendadores declararon estos impagos en su IRPF por una suma media de 2.189 euros cada uno.
El transcurso del plazo de más de seis meses hasta la finalización del periodo impositivo se exige para cada una de las mensualidades. No basta que hayan transcurrido más de seis meses desde la primera mensualidad impagada para poder deducir las posteriores. Por tanto, reclame cada impago cuanto antes y guarde justificación de la reclamación de cada mensualidad. Vea un modelo de reclamación de la renta al inquilino.
Inquilino y arrendador: mire y aplique las deducciones autonómicas en IRPF
Algunas CCAA permiten deducir por ciertos gastos de inmuebles, como p.ej. gastos por instalación de nuevas tecnologías, de recursos energéticos renovables o dispositivos de ahorro de agua. Otras permiten deducir por la adquisición, rehabilitación o el alquiler de la vivienda habitual. En Baleares y Canarias es posible deducir por el seguro del impago del alquiler. Para aplicar las deducciones autonómicas, además de cumplir los requisitos exigidos por cada autonomía, necesitará conservar el justificante del gasto o de la inversión. Consulte en nuestra sección de Fiscalidad las deducciones autonómicas inmobiliarias a las que puede tener derecho.
Si es inquilino, vea si tiene derecho a deducción en su comunidad autónoma, y si cumple los requisitos. Puede que tenga que asegurarse de algunos puntos: ¿está depositada la fianza en el organismo autonómico? ¿Recoge el contrato la referencia catastral de la vivienda y el NIF del arrendador? No lo deje para mañana.
Solicite en plazo las bonificaciones en el IBI
En muchos ayuntamientos es necesario solicitar expresamente antes del 31 de diciembre las bonificaciones del IBI a las que tenga derecho (familia numerosa, energía solar, domiciliación bancaria o pago anticipado, etc.) para que se apliquen en el recibo de 2024. Infórmese de las bonificaciones de su ayuntamiento. Y si cumple los requisitos, solicítelas antes del 31 de diciembre.
¿Piensa en vender? Hay algunos inmuebles con ganancia bonificada en IRPF
Si va a vender inmuebles urbanos y tiene alguno comprado entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, le interesará transmitirlo antes que otros porque cuenta con la ventaja fiscal de que el 50% de la ganancia que obtenga con la transmisión está exenta de tributación. Esta exención no resulta de aplicación cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido al cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido. La exención es compatible con la exención por reinversión en vivienda habitual. En este caso, cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, se exonera de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida, una vez aplicada la exención señalada del 50%, que corresponda a la cantidad reinvertida.
No done inmuebles con pérdidas
No conviene donar bienes que generen pérdidas en el IRPF porque la Ley no permite al donante su compensación con otras ganancias obtenidas en el ejercicio. Para poder compensar la pérdida es mejor vender el inmueble y luego donar el dinero obtenido con la venta. Algunos Tribunales Superiores sí permiten tal compensación (p. e. TSJ de la C. Valenciana de 28/9/2022), pero no es una postura mayoritaria aún.
