Nueva ley para impulsar la eficiencia y la rehabilitación

Nuevas medidas para impulsar la rehabilitación

El Gobierno es consciente del estado de nuestros edificios, poco eficientes en el ámbito energético y poco accesibles. En España, casi la mitad de los edificios residenciales son anteriores a 1980, el 84% tienen malas calificaciones en consumo energético (letras E, F o G) y un 75% no son accesibles. Hasta un 40% de los edificios de 4 o más plantas no disponen de ascensor.

Una labor de remodelación de esos inmuebles podría lograr mejoras claras de calidad de vida, con repercusiones económicas para los propietarios y residentes. Pero se constata que NO se hacen suficientes reformas y rehabilitaciones de edificios, al menos no al ritmo que sería deseable. Estamos muy lejos del nivel de rehabilitaciones de otros países europeos, entre 8 y 10 veces por debajo de la media de países del entorno, según el Gobierno.

Es un hecho que las ayudas propuestas hasta ahora no dan el resultado esperado. Los propietarios no se lanzan a hacer reformas y rehabilitaciones para mejorar estos aspectos de su vivienda y edificios. Actuar en el edificio supone ponerse de acuerdo y pagar derramas, dos cosas que gustan poco en nuestras comunidades de propietarios.

Un objetivo del Gobierno es llegar a 300.000 rehabilitaciones de vivienda al año. Actualmente estamos en 30.000 al año. Hay que tomar medidas.

Para aprovechar los fondos europeos del programa Next generation, se pretende impulsar la inversión pública y privada en materia de rehabilitación. Se ha aprobado la Ley 10/2022 de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Tres deducciones en el IRPF por reformas

Se aprueban tres nuevas deducciones temporales en la cuota íntegra estatal del Impuesto de la Renta aplicables sobre las cantidades invertidas en obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda. Incluidas reformas en vivienda con expectativa de alquiler, siempre que luego se alquilen efectivamente antes del 31 de diciembre de 2023. Las dos primeras deducciones son para obras en viviendas y la tercera para mejoras en el edificio.

1.- Primera deducción, del 20%: por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, de hasta un 20 % de las cantidades satisfechas por las obras realizadas a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre y hasta el 31 de diciembre de 2022. La base máxima de deducción es de 5.000 euros anuales. Las obras realizadas deben contribuir a una reducción de al menos un 7 % en la demanda de calefacción y refrigeración, acreditable a través de la reducción de los indicadores recogidos en el certificado de eficiencia energética.

2.- Segunda deducción, del 40%: para obras que contribuyan a una reducción de al menos un 30 % del consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través del indicador de consumo de energía primaria no renovable del certificado de eficiencia energética de la vivienda, o mejoren la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B». Aquí la deducción será de hasta el 40%, con una base máxima de 7.500 euros anuales.

3.- Tercera deducción, del 60%: para obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial, en las que se obtenga una mejora acreditada de la eficiencia energética del conjunto del edificio en el que se ubica que conlleve una reducción de consumo de energía primaria de al menos un 30% o que conlleve la obtención de clase energética A o B para el edificio. En este caso la deducción es de hasta un 60% de las cantidades satisfechas, hasta un máximo de 5.000 euros anuales o 15.000 euros en el periodo 2021-2023. En este caso, cada propietario se deduce la parte proporcional del coste de la obra que le toque por su coeficiente. El plazo para estas obras es mayor: hasta el 31 de diciembre de 2023.

Estas deducciones fueron aprobadas inicialmente en octubre de 2021, en el Real Decreto-ley 5/2021, como le informamos puntualmente.

Plazos cortos y otros requisitos

Como hay que justificar las mejoras con el nuevo certificado de eficiencia energética que se haga tras la reforma, y este debe estar emitido antes del 1 de enero de 2023, los plazos para actuar son cortos. Es ya.

Los pagos no pueden hacerse mediante entregas de dinero. Para la deducción deben hacerse por tarjeta, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas bancarias a quien realice las obras y a quien realice el certificado, que también es objeto de subvención.

Atención: como hay que comparar dos certificados de eficiencia, el primero -antes de las obras de reforma- debe tener una antigüedad no superior a dos años entre la fecha de su expedición y la del inicio de las obras.

Cambios en la Ley de Propiedad Horizontal

Se ha modificado la Ley de Propiedad Horizontal para incluir entre las obligaciones del propietario (artículo 9. 1. F) la contribución a la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética, que es la novedad, junto a la obligatoriedad de las obras de conservación, reparación y rehabilitación. Las de accesibilidad obligan siempre que el importe repercutido anualmente por ellas no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas. Y si las obras de accesibilidad se aprueban por mayoría, obligan a todos aunque se supere ese límite de 12 mensualidades de gasto.

También se ha modificado el artículo que regula las mayorías en las decisiones de la comunidad. Ahora se recoge expresamente (art. 17.2 LPH) que las obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, requerirán el voto favorable de la mayoría simple de propietarios y cuotas, siempre que el importe repercutido anualmente no exceda de 12 mensualidades de gastos comunes. Hasta ahora se exigía “mayoría” y el límite de obligatoriedad estaba en 9 mensualidades. Al disidente no se le reconoce el derecho de sumarse luego a estas mejoras pagando los gastos actualizados.

Otros cambios en la LPH afectan a los morosos en la comunidad.