Cuánto dan por vender la nuda propiedad de la casa

Alternativas a la hipoteca inversa para obtener ingresos

En 2022 realizamos un estudio sobre la hipoteca inversa, apoyado en una encuesta sobre necesidad de dinero durante la jubilación. Se puso de manifiesto que un 30% de los jubilados necesita dinero para completar sus pensiones. Más del 88% de los jubilados son propietarios de vivienda y hay diversas opciones para obtener liquidez a partir de esa propiedad.

La llamada hipoteca inversa permite obtener un crédito poniendo como garantía no solo la vivienda en propiedad sino la herencia entera. Con las ofertas estudiadas de hipoteca inversa comprobamos que los tipos de interés que se aplican son del doble de los de una hipoteca ordinaria y la deuda que se genera crece enormemente a medida que pasan los años.

Vamos a exponerle ahora otras alternativas para lograr dinero a partir de su vivienda en propiedad, con ejemplos de ofertas concretas para que vea las cifras. Una de las claves está en saber si quiere mantener la propiedad para transmitirla a sus herederos o si no le importa desprenderse de la propiedad, aunque siga usando el inmueble mientras viva.

• Venta de la nuda propiedad.
• Renta vitalicia inmobiliaria
• Venta de nuda propiedad y renta temporal
• Venta con alquiler garantizado
• Venta total de la vivienda, descontando coste del alquiler
• Otras opciones: venta directa, alquiler de habitaciones, etc.

No hay fórmulas mágicas. Compare opciones y decida en función de sus necesidades y circunstancias personales.

Puede ver aquí el informe completo del estudio sobre hipoteca inversa.

No conviene dejar el usufructo en herencia.

Qué es el usufructo de un inmueble.

Diversos ejemplos con cifras para una decisión personal

Le presentamos algunos ejemplos con cifras, obtenidos del estudio mercado. Son orientativos. Tenga en cuenta que este tipo de productos son personalizados, por lo que deberá pedir varias ofertas y comparar todos sus términos, incluidos los honorarios. Hay que asesorarse bien y decidir en función de sus propias necesidades y circunstancias. No hay fórmulas mágicas y tampoco caridad en estas empresas: son negocios.

Además de cuantificar la necesidad de ingresos para completar la pensión, debe tenerse en cuenta la edad del mayor, el estado de salud, si convivimos con alguien, la disponibilidad de atención sanitaria, si deseamos conservar la vivienda actual, si es adecuada para residir en ella una persona con movilidad reducida, si tenemos herederos y queremos legarles la casa o la mayor cantidad de dinero posible, etc.

La nuda propiedad y la exención por reinversión en vivienda.

1.- Venta de la nuda propiedad

Para obtener liquidez la persona mayor puede vender la nuda propiedad del inmueble y conservar el usufructo. Como usufructuario mantiene el derecho a poseer y utilizar la vivienda mientras viva, sin pagar rentas. Incluso podría ponerla en alquiler pues es una prerrogativa del usufructiario.Tras fallecer, el comprador de la nuda propiedad adquiere la propiedad completa. Los herederos no tendrán derecho sobre esa vivienda.

El precio de la venta de la nuda propiedad lo puede percibir usted de una sola vez o como renta periódica. Le mostramos varios ejemplos reales obtenidos en octubre de 2022.

Caso 1: Mujer soltera 65 años, valor de la casa en Madrid: 141.000 €.

• Con un pago único la propietaria percibe un importe de 41.000 €. Ojo: con una esperanza de vida de unos 20 años, ¿es una suma suficiente?
• En una solución mixta percibe un pago único de 15.300 € y una mensualidad de 410 € durante 6 años. En este último caso el importe total percibido sería de 15.300 € + 410 € x 72 meses = 44.820 €. Tras los seis años, permanece en la casa como usufructuaria vitalicia pero sin percibir más dinero.

Los honorarios están incluidos en el precio del pago único. Son de un 4% más IVA sobre el valor del pago único, con un importe mínimo de 5.000€ + IVA.

• Otra entidad, para una mujer soltera de 65 años con una vivienda valorada esta vez en 150.000 euros, ofreció un pago único por la nuda propiedad de 67.500 euros.

Caso 2: Hombre soltero de 70 años. Vivienda valorada en 310.000 €, en Jávea (Alicante).

Para este caso obtuvimos cuatro ofertas distintas, que mostramos en la tabla.  El precio de venta de la nuda propiedad en un pago único tiene sensibles diferencias según la entidad consultada.

Recordemos que para este mismo supuesto, al contratar una hipoteca inversa nos ofrecían la suma de 93.372 euros, y si el propietario vive 10 años se genera una deuda superior a 171.000 euros, con cargo a la herencia.

2.- Renta vitalicia inmobiliaria

Aquí también se transmite la nuda propiedad, conservando el usufructo y pudiendo usar la vivienda mientras vivamos. Ya no es propietario y no podrá transmitir la casa a sus herederos. A cambio se nos ofrece una renta mensual vitalicia, hasta el fallecimiento. Veamos de qué importes.

• Para el perfil de un hombre soltero de 70 años con un inmueble de valor 310.000 € en Jávea (Alicante), una entidad ofreció 485 €/mes de por vida. La oferta de una segunda entidad fue de 680 €, y en caso de anticipo de capital percibiría 15.000 € y una renta vitalicia de 592 €.
• Para el perfil de mujer soltera de 65 años con un inmueble de valor de 150.000 € en Madrid, la cantidad ofertada a percibir vitaliciamente sería de 220 €. Para este mismo perfil y la misma entidad, en la modalidad de renta vitalicia con anticipo de capital, percibiría 6.000 € y una renta vitalicia de 195 €. La persona mayor no abona gastos, honorarios ni impuestos, asumidos en su totalidad por la sociedad adquirente de la nuda propiedad.

3.- Venta de nuda propiedad y renta temporal

Otra opción es vender la nuda propiedad y percibir a cambio una renta temporal, durante un número máximo determinado de años. Como no es vitalicia y la empresa tiene mayor control del riesgo, se ofrecen sumas mensuales de mayor importe. Pero por tiempo determinado.

Para el perfil de mujer soltera de 65 años con un inmueble de valor de 150.000 € en Madrid, la cantidad ofertada a percibir durante un máximo de 20 años sería de 272 € al mes. Si se contrata por hasta 15 años, la suma asciende a 358 euros mensuales.

Si, como complemento, desea recibir al inicio una suma de golpe de 6.000 euros, la oferta de renta vitalicia durante 20 años sería de 241 € al mes y durante 15 años alcanzaría los 317 € el mes.

El problema de la renta temporal es que si el mayor vive muchos años, lo que no es descartable, llegará un momento en que se encuentre sin ingresos. En función del estado de salud y edad del mayor, apueste por la seguridad.

4.- Venta de la vivienda reservándose el alquiler

En esta modalidad usted vende a una entidad la propiedad plena de la vivienda a cambio de un precio, y sigue residiendo en la misma casa pagando usted un alquiler, mientras viva. Es decir, le compran la casa y le garantizan que podrá permanecer como inquilino mientras viva, con una renta que se irá actualizando con el IPC. Esto aporta cierta estabilidad. Si usted vende la vivienda a un tercero y se va de alquiler a otro piso, nadie le garantiza que pueda permanecer en ella más allá de los plazos máximos legales, de 5 años o 7 si el arrendador es persona jurídica. Y si se cambia de piso alquilado, lo que ya es un engorro para personas mayores, la nueva renta variará según el mercado.

Así, para el perfil de mujer soltera de 65 años con un inmueble de valor de 150.000 € en Madrid, en una oferta obtenida el importe que se abonaría a la propietaria en la venta del inmueble sería de 91.650 €. Por seguir viviendo allí, la mujer tendría que abonar una renta mensual de alquiler de 420 €, actualizable cada año por el IPC.

Para el perfil de un hombre soltero de 70 años con un inmueble de valor 310.000 € en Jávea (Alicante), hay dos ofertas: una por la que se abonaría al propietario 175.000 € por la venta del inmueble y el antiguo dueño tendría que abonar por alquiler una renta mensual de 740 €. Y otra por la que percibe un precio de venta de 225.700 € y el alquiler mensual a abonar es de 950 €.

5.- Venta total de vivienda, descontado del precio el alquiler

Si queremos seguir viviendo en la misma casa, una variedad de la venta completa de la vivienda es aquella en la que el precio que nos ofrecen ya descuenta las rentas a pagar luego por alquiler. Es decir, vendemos la casa y el precio que nos pagan es más bajo que el precio de mercado porque incluye la posibilidad de quedarnos a vivir como inquilinos de por vida, sin pagar renta. Para una persona de 85 años propietario de una vivienda valorada en 350.000 euros, nos ofrecieron un precio de compra de 223.000 euros, con el derecho a residir allí de por vida sin pagar renta mensual.

En otra opción nos pagaban mucho más, 297.500 euros por la venta, pero al residir allí de forma vitalicia como inquilinos debíamos pagar una renta mensual de 992 euros.

Cabe pensar que con 85 años cumplidos, la esperanza de vida no es muy elevada si nos atenemos a la estadística. El descuento que hacen sobre el valor de mercado de la casa parece muy elevado.

6.- Buscar dinero por su cuenta a partir de la propiedad

Al margen de lo anterior, la persona mayor propietaria de su vivienda tiene otras posibilidades para obtener por su cuenta ingresos que complementen su pensión. Puede vender su vivienda actual y mudarse a una de menor valor, por tener inferior tamaño o situarse en otra localidad. Esto implica una mudanza, algo que no gusta a muchas personas mayores. En lugar de comprar puede vivir de alquiler, o entrar en una residencia. Con el capital que consiga de la operación (venta menos compra o alquiler), podría buscar un producto de inversión que compagine seguridad y rentabilidad, para lograr ingresos mensuales.

Por ejemplo, en el caso del varón de 70 años con una vivienda en Jávea de 139 m² valorada en 310.000 euros, su venta menos la compra de una vivienda de 70 m² en la misma localidad a los precios medios actuales le reportaría una suma líquida neta aproximada de 100.000 euros, para invertir o complementar su pensión.

Si desea mantener la propiedad, también podría permanecer en su vivienda y poner en alquiler alguna habitación o dependencia de la vivienda.

O podría alquilar la vivienda entera a terceros y mudarse él.

En otros casos, herederos con posibilidad económica prefieren aportar una cantidad cada mes al mayor para contribuir a sus necesidades, sabiendo que se conserva la casa en la familia y que al hacer la cuenta total resultará un coste menor al que pueda suponer, por ejemplo, levantar la carga de una hipoteca inversa.

«El presente proyecto ha sido subvencionado por el Ministerio de Consumo, siendo su contenido responsabilidad exclusiva de la asociación beneficiaria»