Informe sobre la hipoteca inversa

Un estudio sobre la hipoteca inversa

En los meses de septiembre-diciembre 2022 desde OCU hemos realizado un estudio sobre la hipoteca inversa, con la colaboración del Ministerio de Consumo.

El estudio se compone de tres partes:

1. Una encuesta a 2004 personas de 55 o más años de edad residentes en España, sobre sus previsiones de ingresos y necesidades financieras durante la jubilación, la composición de su patrimonio y el interés y conocimiento respecto de fórmulas como la hipoteca inversa, que permiten obtener liquidez a partir de la propiedad de una vivienda.
2. Un estudio de mercado sobre ofertas de hipoteca inversa y productos similares ofrecidos a diversos perfiles de personas mayores de 65 años, propietarias una vivienda, para lograr liquidez durante los años de la jubilación.
3. Un análisis de los resultados obtenidos, en particular sobre la adecuación de la hipoteca inversa a las necesidades expresadas por la encuesta, así como sobre la regulación legal de la hipoteca inversa y las conclusiones y recomendaciones que se derivan del estudio.

Los datos socioeconómicos y demográficos que publica el INE, así como la encuesta realizada por OCU a más de 2.000 personas de 55 o más años, jubiladas o próximas a la jubilación, corroboran la necesidad que tienen nuestros mayores de buscar ingresos complementarios a su pensión, y la conveniencia de encontrar fórmulas para obtener esa liquidez a partir de la propiedad de los inmuebles donde la mayoría de los españoles ha concentrado su ahorro vital.

La esperanza de vida crece año a año, la pensión de jubilación supone el ingreso principal y casi único para una gran mayoría de españoles y al menos el 30% de los jubilados necesita un complemento de ingresos para mantener un nivel de vida digno.

En el presente documento completo se pueden consultar el informe del estudio de OCU sobre la hipoteca inversa.

Descargar pdf estudio completo

Además, se ha realizado este video explicativo sobre la hipoteca inversa (puede verlo también más abajo), y los cuatro podcasts adjuntos:

• Podcast 1 sobre hipoteca inversa: 

  ¿Qué es la hipoteca inversa y cómo saber si te interesa?

• Podcast 2 sobre hipoteca inversa:      

  Hipoteca Inversa. ¿Solución real tras la jubiliación?

• Podcast 3 sobre hipoteca inversa: 

  Lo que sabemos sobre la hipoteca inversa y sus riesgos.

• Podcast 4 sobre hipoteca inversa: 

  Conclusiones de nuestra encuesta sobre Hipoteca Inversa en España.

Obtener liquidez a partir de la vivienda

La encuesta muestra que existe una clara necesidad de liquidez durante la jubilación, y al mismo tiempo cerca del 88% de los jubilados son propietarios de su vivienda, bien en el que se concentra mayoritariamente el patrimonio de los hogares españoles.

En la encuesta, el 37 % de los españoles de 55 o más años describe la situación económica de su hogar como difícil o muy difícil. La mitad de los españoles de 55 años y más no pudo ahorrar nada de dinero durante ningún mes a lo largo del último año. El 14 % tuvo que pedir ayuda económica a algún familiar o algún amigo para pagar algún recibo: 12 % de jubilados y 18 % de no jubilados mayores de 55 años. El 55 % de españoles de 55 años y más afirma que no podría hacer frente a ningún gasto importante extra, y otro 22 % duda de que pudiera afrontar ese gasto.

Existe la necesidad y la oportunidad. Pero ¿es la hipoteca inversa un producto adecuado hoy para ayudar a resolver este problema?

Hemos observado que respecto del valor medio de una vivienda la cantidad que puede obtenerse de la entidad financiera no es suficiente para resolver las necesidades expresadas. Y sin embargo, la deuda que se genera crece con los años y puede multiplicar el importe de la suma recibida. En los test realizados por OCU se observó que los tipos de interés aplicables a la hipoteca inversa eran del doble de los aplicados por las entidades financieras a las hipotecas para compra de vivienda. En la situación actual, la hipoteca inversa solo aporta liquidez suficiente a quien es propietario de un inmueble de gran valor.

En las ofertas analizadas, las condiciones ofrecidas no satisfacen, en general, las necesidades. Para los valores medios de la vivienda en España, estos productos ofertan sumas insuficientes y algunas entidades solo lo ofrecen cuando el propietario tiene una edad avanzada (más allá de 70 años). Por otro lado, la hipótesis de fondo de que el precio de la vivienda dada en garantía siempre aumenta de valor con los años, no es cierta, tal y como se ha visto en años recientes en nuestro país.

Cuánto dinero dan por la hipoteca inversa.

La hipoteca inversa no está muy generalizada en nuestro país y no genera, por el momento, una gran conflictividad. Muchas de las consultas recibidas en OCU se realizan por herederos que se encuentran ante hechos consumados y se preguntan si la contratación de la hipoteca fue correcta.

Otras son peticiones de información más genéricas sobre el posible interés de contratar este tipo de productos.

Conclusiones y recomendaciones

• Dada la estructura actual del patrimonio de los españoles conviene desarrollar productos que generen liquidez a partir de la propiedad de la vivienda. Pero no sirve cualquier producto. Es decir, en aras de obtener liquidez no puede caerse en situaciones que impliquen malvender la propiedad o generar deudas inmensas a los herederos, aunque la deuda se pague con los bienes de la herencia.

   

• En las condiciones actuales y con las pruebas realizadas, estimamos que la hipoteca inversa no es un instrumento que pueda resolver el problema, salvo en caso aislados. Para que la hipoteca inversa fuera un instrumento eficaz, económicamente eficiente e interesante de obtener liquidez tras la jubilación habría que aumentar la oferta y reducir significativamente los gastos y sobre todo el diferencial de los tipos de interés respecto de las hipotecas para adquisición de vivienda. El ajuste de los tipos aplicados permitiría aumentar en parte las cantidades percibidas por los contratantes.

   

   

• Las personas interesadas deben informarse con detalle solicitando la información completa que las entidades están obligadas a proporcionar y recibiendo un asesoramiento realmente independiente que valore los pros, las contras y las alternativas para su caso concreto. Aunque dependerá de las circunstancias de cada caso, en general se recomienda contar con el parecer de los herederos antes de contratar, ya que en muchos casos será posible encontrar otras soluciones menos gravosas para todos.

   

• Los notarios deben ser especialmente cuidadosos a la hora de verificar que se han cumplido las prescripciones legales y en particular sobre el asesoramiento independiente.

   

   

• Desde OCU pensamos que el problema debe plantearse en lo posible desde una perspectiva no solo puramente económica sino más global y humana de las necesidades del mayor, dando prioridad cuando sea posible a soluciones que resuelvan adecuadamente la convivencia y atención del mayor, así como la solidaridad intergeneracional. En un momento en que los mayores acumulan viviendas y los jóvenes no pueden acceder a ellas, sería muy triste que fueran las entidades financieras las que terminen acaparando la propiedad por generar deudas elevadas de difícil devolución.

   

• Parece esencial potenciar desde la enseñanza obligatoria y en la formación continua de los trabajadores una cultura económica y financiera de base que permita a los ciudadanos gestionar sus ahorros y su patrimonio de un modo equilibrado, pensando también en el largo plazo y las necesidades económicas tras la jubilación. Eso contribuirá a corregir, entre otras cosas, la exagerada querencia por los inmuebles en propiedad a cualquier precio, que caracteriza el patrimonio de la mayoría de los hogares españoles, lo que genera que se arrastren situaciones de alto endeudamiento durante la vida laboral y de falta de liquidez tras la jubilación, perpetuando condiciones de vulnerabilidad.

   

• Por ese motivo, OCU como organización de consumidores responsable ofrece desde hace lustros publicaciones específicas en el marco de OCU Inversiones y OCU Inmobiliario.

   

• Existen otras alternativas para obtener dinero en la jubilación a partir de la propiedad de una vivienda.

Qué pedimos sobre la hipoteca inversa

En principio, el nivel teórico de protección legal al usuario parece suficiente.

Pero hay que pedir un control real de que (a) se ha llevado a cabo un asesoramiento independiente, (b) de que se ha entregado al usuario toda la información precontractual prevista legalmente y (c) que el contrato no incluye ninguna cláusula abusiva.

El notario debería ser una pieza clave para realizar este control, junto con el de la capacidad del contratante, algo esencial cuando hablamos de personas de edad avanzada y en ocasiones con problemas de salud, muchos de los cuales no tienen una formación suficiente para discernir los entresijos de un contrato complejo. Pedimos máxima diligencia a los notarios en este sentido.

Pedimos a la Administración que exija a las entidades que conceden la hipoteca inversa el que faciliten la información completa a los herederos del contratante, aun antes de aceptar la herencia, para que puedan tomar la decisión (de la aceptación o no) con pleno conocimiento de causa.

En la medida en que este tipo de contratos pueda hacerse más generalizado en nuestro país, habría que habilitar un cauce para la supervisión y control de la actuación de las entidades concedentes de la hipoteca, y la tramitación de reclamaciones por el propio contratante o por sus herederos.

«El presente proyecto ha sido subvencionado por el Ministerio de  Consumo, siendo su contenido responsabilidad exclusiva de la asociación beneficiaria».