Cuánto dinero nos dan por hipoteca inversa

Ofertas de hipoteca inversa: cuánto dinero podemos conseguir

Necesitamos dinero tras la jubilación, como muestra la encuesta realizada por OCU y los estudios oficiales. Hemos explicado cómo puede obtener dinero fresco tras la jubilación a partir de su vivienda.

En particular le hemos explicado qué es la llamada hipoteca inversa y cómo está regulada. Ahora vamos a mostrarle unos ejemplos de ofertas reales para que se haga una idea del dinero del que estamos hablando.

Se trata de que una persona mayor obtiene un crédito dando como garantía su vivienda. El dinero se puede recibir de tres modos: como una suma inicial, como una renta mensual y de un modo mixto entre ambos. Atención a tres cosas:

- la deuda crece con el paso del tiempo y los tipos de interés son más altos que los de una hipoteca para compra de vivienda;

- el crédito se suele conceder por un máximo de años. Si vivimos más tiempo el dinero se acabará pero la deuda seguirá creciendo;

- la deuda se paga después del fallecimiento del titular o del último beneficiario. La deuda se paga por los herederos con cargo a la herencia (no solo a la vivienda hipotecada) y hasta el límite de esta.

Primero le exponemos los datos y después le presentamos nuestras conclusiones y consejos. Estas decisiones no deben tomarse a la ligera.

Ejemplos de ofertas reales de hipoteca inversa

En octubre de 2022 realizamos desde OCU un estudio de mercado entre diversas entidades con casos concretos que solicitaban una hipoteca inversa para una determinada edad, composición familiar y valor de la vivienda en propiedad, con el fin de obtener ofertas reales de las cantidades que podrían ingresarse por el propietario de la vivienda, y de la deuda generada. Exponemos de modo resumido, a modo de ejemplos, las propuestas recibidas para hipoteca inversa.

Observe en cada caso los siguientes factores: cuánto dinero le ofrecen en función del valor de su vivienda y de su edad, y qué deuda se genera con cargo a los bienes de la herencia tras el fallecimiento del titular o del último beneficiario de la hipoteca inversa, en su caso. Así puede hacerse una primera idea de si el producto soluciona sus problemas y si merece la pena. Aunque lógicamente, si le interesa, deberá pedir una oferta personalizada de la entidad y recibir un asesoramiento independiente.

Ejemplo 1 de hipoteca inversa

Puede observarse que para un valor de tasación de la vivienda de 140.000 euros, la suma que se ofrece a una mujer con muchos años de esperanza de vida no es elevada y difícilmente satisfará sus necesidades económicas.

Ejemplo 2 de hipoteca inversa

En otra entidad estudiamos el caso de un hombre soltero de 70 años con un piso valorado en 250.000 € ubicado en Jávea (Alicante). En el caso del abono total único, éste sería de 75.300 €, el interés de la hipoteca inversa sería de 5,5 %, y los honorarios de la entidad serían el 1,40 % sobre el valor de tasación (con un mínimo de 3.250 € y máximo de 7.200 €).

Hombre soltero de 70 años con un piso valorado en 250.000 €, Jávea (Alicante)

Vemos en este ejemplo que el solicitante percibe 75.300 €, lo que si vive 15 años equivaldría a unos 418 euros al mes. Por su parte, la deuda generada en ese periodo de 15 años sería de 181.957 €.

Ejemplo 3 de hipoteca inversa

Oferta para un hombre soltero de 75 años con una vivienda de un valor de 200.000 € ubicada en Madrid. Para la modalidad de renta mensual, percibiría 261 € mensuales durante 25 años de plazo máximo de abono, o 241 € durante 26 años. En la modalidad mixta, parte al principio, parte en renta mensual, sería un abono de 24.850 € al inicio y una renta mensual de 72 € durante un máximo de 26 años.

HIPOTECA INVERSA PARA VARÓN SOLTERO DE 75 años, vivienda tasada en 200.000 €, Madrid

Obsérvese que si el contratante vive 10 años y percibe una suma inicial de 24.850 € y una renta mensual de 72 € durante los 10 años, el dinero total recibido sería de 33.490 euros. Pero la deuda total generada, con el interés y los gastos, ascendería a 70.514 euros. Si viviera a 15 años, habría percibido la suma de 37.810 € y la deuda generada ascendería a 99.198 euros.

Ejemplo 4 de hipoteca inversa

Ejemplo 5 de hipoteca inversa

Para un hombre de 70 años, soltero con una vivienda tasada en 450.000 € ubicada en Madrid.

Como se ve en la tabla, para la modalidad de cobro total al inicio se abonarían 135.540 € y con los intereses y gastos establecidos, tras 15 años la deuda total generada sería de 327.174 euros.

Otra opción es recibir una renta mensual de 459 euros. Si viviera 15 años, el contratante percibiría una suma total de 82.620 euros mientras que la deuda generada con intereses y gastos ascendería a 159.170 euros.

Otras opciones de modalidad mixta para el mismo supuesto (varón soltero de 70 años, vivienda de 450.000 €).

Obsérvese que en la opción de añadir una renta vitalicia, la deuda generada es muy superior.

Ejemplo 6 de hipoteca inversa

Para el caso de un matrimonio de 75 años con una vivienda en Barcelona tasada en 200.000 euros, recibimos estas ofertas.

Ejemplo 7 de hipoteca inversa

Hombre soltero de 85 años que contrata la hipoteca inversa sobre una vivienda con un valor de tasación de 350.000 euros.

Junto con las opciones que se señalan en la tabla, de modalidad de cobro de una sola vez, con renta periódica o en modo mixto, existe otra propuesta. Consiste en destinar el anticipo inicial de 138.837 € a la contratación de un seguro de rentas vitalicias que permitiría obtener una renta mensual de 1.335 € de forma vitalicia. La cuestión es que se paga de golpe la prima total del seguro pero ¿cuántos años podría vivir el contratante?

Hombre soltero de 85 años con valor vivienda 350.000 €

Primeras conclusiones sobre las ofertas de hipoteca inversa

Como observamos las cantidades que pueden percibirse a través de una hipoteca inversa no son muy elevadas. En caso de abono total no llega al 30% del valor del inmueble. Para un valor medio de 200.000 euros y una edad de 75 años, la renta a percibir no supera los 300 euros mensuales. En el caso de un inmueble de 450.000 € no llega a los 600 €. Además en tiempos como los actuales con una inflación alta, salvo que se revaloricen estas rentas, su importe perderá valor rápidamente. Solo en casos de inmuebles de alto valor y edad avanzada del contratante pueden lograrse unos ingresos mensuales que se aproximen a las necesidades expresadas, que en nuestra encuesta rondaban los 600 euros.

En todo caso, la suma de los tipos de interés -que en octubre de 2022 rondaban el 6%, el doble de los de las mejores ofertas de hipoteca ordinaria a tipo fijo- y los gastos, hacen que la deuda generada por este producto sea muy elevada, lo que reduce el valor de la herencia y puede obligar a los herederos a tener que vender el inmueble para hacer frente a la carga.

En las ofertas analizadas, las condiciones ofrecidas no satisfacen, en general, las necesidades. Para los valores medios de la vivienda en España, estos productos ofertan sumas insuficientes y algunas entidades solo lo ofrecen cuando el propietario tiene una edad avanzada (más allá de 70 años). Por otro lado, la hipótesis de fondo de que el precio de la vivienda dada en garantía siempre aumenta de valor con los años, no es cierta, tal y como se ha visto en años recientes en nuestro país.

▶ Los tipos de interés aplicados (crecientes ahora) y los gastos añadidos hacen que la carga económica de la hipoteca inversa para los herederos sea demasiado elevada. Se han expuesto ejemplos en los que la carga económica final suponía el doble y hasta el triple de las sumas realmente percibidas por el contratante. El hecho de que la carga económica de esta hipoteca no recaiga sobre el contratante sino sobre los herederos (con cargo a la herencia, sin afectar al patrimonio personal de los herederos) no debe ser un argumento para menospreciar el coste total de la operación.

La información precontractual debe incluir siempre una estimación de la deuda total para distintos escenarios de duración temporal. Es especialmente importante que el notario compruebe la capacidad del contratante y el grado de información real que posee. En relación con el asesoramiento independiente que debe recibir el contratante, debería aclararse qué se entiende por “independiente” y verificarse su realización efectiva: en ningún caso puede considerarse independiente a un profesional que cobre comisión del producto contratado.

▶ La hipoteca inversa pudiera interesar en contados casos, para un propietario de edad avanzada y con una vivienda de valor elevado (único modo de obtener una renta de cierta entidad) y sin herederos. Pero aun en ese supuesto siempre habría que comparar las ofertas concretas con otras opciones como la venta de la nuda propiedad, que suele proporcionar un mayor importe y ser más interesante cuando no hay herederos.

Existen otras opciones de productos que pueden ser más interesantes para lograr el mismo fin a las que nos referimos en un contenido específico.

«El presente proyecto ha sido subvencionado por el Ministerio de  Consumo, siendo su contenido responsabilidad exclusiva de la asociación beneficiaria».