Cómo obtener dinero de su vivienda tras la jubilación

La vivienda en propiedad como palanca para obtener dinero

Si nos atenemos a la experiencia de los que ya están jubilados y de los que se acercan a la edad de jubilación, al menos un tercio de los españoles necesitará un complemento económico para pasar sus años de madurez.

Cuánto dinero necesitaremos tras la jubilación.

En España el 75% de los hogares viven en vivienda de su propiedad. De cara a la jubilación, si no se dispone de liquidez suficiente y quiere completar su pensión, hay formas de aprovechar esta propiedad para obtener ingresos, que repasamos ahora.

¿Quiere conservar la vivienda o no le importa venderla?

Un punto clave es si queremos seguir manteniendo la propiedad de la vivienda o no. Si no contamos con dejarla a nuestros herederos, existe la opción de venderla y buscar una alternativa que permita ganar efectivo: comprando un piso de menor precio, quizá más pequeño o adaptado a nuestras necesidades actuales, o en otra localidad que pueda ser más económica (quizá en la costa). También podemos irnos de alquiler, entrar en un cohousing o una residencia si necesitamos una mayor asistencia.

El dinero obtenido de la venta nos permitiría obtener un colchón y hay muchas posibilidades de gozar de beneficios fiscales. En ese sentido, este es un buen momento para vender porque en muchas ciudades los precios rondan máximos.

Si desea conservar la vivienda actual también hay opciones para obtener el dinero que necesitamos. Depende de si desea seguir viviendo allí o no.

Recuerde:

• Su vivienda puede ser fuente de ingresos en su jubilación, pero no debe malvenderla.
• Si no cuenta con dejar la vivienda familiar a sus herederos, venderla puede ser buena opción aprovechando la ventaja fiscal, para invertir en un fondo.

Vea en detalle qué es la hipoteca inversa y cómo se regula.

Poner en alquiler una habitación

Si quiere seguir viviendo en la casa una opción es poner en alquiler parte de la casa. Alquilar una habitación en nuestra casa permite aligerar los gastos y tener algo de compañía. Si el inquilino reside ahí como vivienda habitual (algo frecuente hoy en día) podremos beneficiarnos de la reducción del 60% en el IRPF. Si se alquila de modo pasajero o a estudiantes esto no es posible. Es importante que el inquilino tenga un poco de autonomía y que organicemos bien el uso de las zonas comunes, con unas reglas que faciliten la convivencia. El precio depende de la ciudad, la zona, el tipo de habitación y los servicios que se incluyan. Una habitación exterior en zona bien comunicada con todos los gastos incluidos (agua, gas, electricidad, wifi) puede alquilarse por entre 450 y 600 euros al mes en Madrid o Barcelona. En Zaragoza la media se aproxima a unos 350 €. Suele acordarse una estancia mínima de 4 o 6 meses. En nuestra web le ofrecemos un modelo de contrato de alquiler de habitación.

También puede plantearse poner en alquiler el garaje o trastero, si no lo necesita. 

Mudarse a otra casa y alquilar el piso

Si desea mantener la propiedad pero no precisa vivir en la casa, puede mudarse a otra adaptada a sus necesidades y con un alquiler abordable, y arrendar su vivienda. El alquiler por habitaciones o como vivienda turística genera en algunos casos más ingresos, pero también exige del propietario una mayor dedicación (rotación de inquilinos, puesta a punto de la casa entre cada inquilino, etc.), salvo que encargue la gestión a un tercero.

El alquiler como vivienda tiene ventajas fiscales para el arrendador y sería más fácil de gestionar. Al hacer los cálculos tenga en cuenta que sus ingresos como arrendador pueden sufrir alteraciones por gastos, impagos, impuestos, derramas, etc. Prevea un margen. Por ejemplo, un piso de 130 m² en el barrio de Cuatro Caminos de Madrid se podría alquilar en unos 1.890 €/mes, y un apartamento de 80 m² de dos dormitorios en la playa de Poniente en Benidorm se alquilaría en 800 €/mes. Si se muda a la playa supone una diferencia a favor de 1.090 €/mes, si no hay imprevistos.

Venta de la nuda propiedad

Otra opción para obtener dinero y seguir utilizando su vivienda mientras la necesite es vender la nuda propiedad y quedarse con el usufructo. El usufructo es un derecho que conlleva el uso y disfrute de un bien ajeno. El nudo propietario es el dueño, quien puede disponer del bien (venderlo), pero no lo utiliza ni disfruta. Si usted vende la nuda propiedad y se queda con el usufructo, pierde la propiedad pero conserva el derecho de uso. Si el usufructo es vitalicio, podrá quedarse en la vivienda hasta el fallecimiento. Hay empresas que compran la nuda propiedad mientras usted sigue viviendo en la casa como usufructuario. No es un alquiler, es un derecho que usted conserva sobre la casa. Incluso, como usufructuario, puede arrendar la casa a un tercero, para lograr rentas. En el momento del fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario consolida la propiedad total. Sus herederos no tendrán derechos sobre ese inmueble. ¿Cuánto vale la nuda propiedad que usted vende? El comprador de su nuda propiedad le hará una oferta, pero hay un modo teórico de valorarlo. Primero calculamos el valor del usufructo. El cálculo del usufructo vitalicio considera la edad del usufructuario y se resta de la cifra de 89, en porcentaje (con un límite mínimo y máximo). Es decir, si el usufructuario tiene 70 años y la vivienda vale 800.000 €, el valor del usufructo sería (89%-70%) x 800.000 = 152.000 €. En ese caso, la nuda propiedad se valoraría en la cifra restante: 800.000 - 152.000 = 648.000 €.

Constituir una renta vitalicia

Puede vender la casa a cambio de una renta vitalicia inmobiliaria. Los seguros de rentas vitalicias son seguros de vida-ahorro en los que se paga una aportación a la aseguradora a cambio de que esta garantice una renta preestablecida (mensual, anual…) mientras viva el beneficiario. Tiene la ventaja, con ciertas condiciones, de evitar la tributación en IRPF por la ganancia generada con la venta de la casa. De la renta cobrada en cada ejercicio, usted tributa como rendimiento de capital mobiliario un porcentaje en función de la edad que se tenga en el momento en que se constituye la renta, porcentaje de tributación que permanece invariable a lo largo de la duración de la renta. Hay opción de dejar parte del capital al heredero tras el fallecimiento, cobrando menos renta en vida. En los cálculos de ingresos previstos que realizamos en Fincas y casas a partir de ofertas reales encontramos que resultaba más interesante destinar el dinero de la venta a un buen fondo de inversión.

Cómo acelerar la venta de una vivienda.

Vender su vivienda actual e invertir en fondos

Tenga en cuenta que si lo que se vende es su vivienda habitual y ya tiene más de 65 años, también gozará de exención por la ganancia en la venta. Si tiene otra opción para residir, puede vender la casa e invertir el dinero en un buen fondo de inversión, como los que recomiendan nuestros colegas de OCU Inversiones. Por ejemplo, el Metavalor Global, que a 10 años obtiene un rendimiento medio anual superior al 2%. Le resultará más interesante que contratar un seguro de renta vitalicia, incluso sin la exención fiscal de la ganancia por la venta.

La hipoteca inversa

Contratar la llamada hipoteca inversa es poner nuestra propia vivienda de garantía para obtener un préstamo que nos aporta liquidez. Un dinero que podemos recibir de golpe o a modo de una renta mensual. La cantidad que el banco nos ingresará cada mes dependerá de varios factores, como el valor de la vivienda o la edad del solicitante: a mayor edad, mayor cantidad, porque el banco considera que el plazo del préstamo es menor. Como en todas las hipotecas hay que contar con los gastos asociados que cobre cada entidad. Las cantidades recibidas, los intereses y los gastos de la operación serán exigibles por la entidad a los herederos cuando fallezca el último titular.

El producto está teóricamente pensado para que en ese momento el valor de la vivienda sea superior a la deuda acumulada, para facilitar la cancelación del préstamo por los herederos. Estos podrán vender la vivienda, saldar la deuda y quedarse la diferencia, o si prefieren mantener la vivienda, podrán cancelarla con recursos propios o refinanciando la operación. En la hipoteca inversa las cantidades que se obtienen son de entre el 25 y el 50% del valor tasado del inmueble. Las rentas que se pueden obtener no son muy altas salvo inmuebles de elevado valor y los intereses suelen ser más elevados que los de las hipotecas tradicionales.

Vea en detalle qué es la hipoteca inversa y cómo se regula.

Vea cuánto dinero puede obtener por hipoteca inversa con siete ejemplos.

Ventajas fiscales de la  hipoteca inversa

Las rentas obtenidas de la hipoteca inversa se consideran una disposición de crédito y no tributan en el IRPF. Si hipoteca la vivienda habitual puede disfrutar de una exención en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y existe una reducción en los aranceles registrales. Incluso podría obtener esta hipoteca y poner el inmueble en alquiler como dijimos antes, obteniendo un ingreso suplementario si cambia de residencia. Para hacer sus cálculos previos y conocer aproximadamente el valor de su vivienda puede utilizar la información por ciudades que le ofrecemos en nuestro selector de barrios.

Infórmese también de la cuantía de los gastos notariales y de la posibilidad de reducir los gastos notariales en un 10% por ser socio de OCU.

«El presente proyecto ha sido subvencionado por el Ministerio de Consumo, siendo su contenido responsabilidad exclusiva de la asociación beneficiaria».