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El precio de la vivienda sigue subiendo
hace 6 meses - miércoles, 30 de noviembre de 2022
Ventas mensuales de vivienda
La vivienda resite por el momento. El efecto de los tipos altos se empieza a notar ligeramente
Los últimos datos publicados muestran una subida de precios medios del 4,7% anual en la vivienda usada en el tercer trimestre (Ministerio) y un aumento del número de hipotecas que acumula hasta septiembre un 12,9% más de préstamos para compra de vivienda respecto a 2021.
Las provincias donde más subieron los precios de la vivienda usada en el tercer trimestre fueron Guadalajara (7,7% anual), Málaga (7,4%), Pontevedra (7,3%), Baleares (7,1%) y Madrid (7%). Los precios bajaron en varias provincias de castilla y león (Zamora, Valladolid, Palencia y Soria), en Cáceres, Huesca y Castellón (-1,9% en esta última).
El empleo resiste por el momento y provoca un alza de alquileres ante el retraimiento de la oferta. Los tipos seguirán altos, no se precipite en sus decisiones de inversión en inmuebles, prevemos correcciones de precios.
Estamos convencidos de que a largo plazo la inversión en inmuebles aporta rentabilidad y estabilidad a un patrimonio equilibrado. Nuestra cartera recomendada lo muestra, con una rentabilidad anual media del 5% desde 2003. Las proyecciones crecientes del INE sobre el número de hogares en nuestro país hacen que la inversión en vivienda tenga sentido. Pero no lo tiene comprar caro. Esperamos correcciones de precios, veamos los motivos.
PROYECCIONES DE HOGARES, INE
La demanda de vivienda tiene inercia
La subida de tipos de interés ha sido fulgurante, provocando un encarecimiento de hipotecas vivas y una restricción al crédito nuevo. Tan fulgurante que aún no se ven del todo sus consecuencias en el mercado inmobiliario , como veremos luego con las ventas. Lo que sí se ve en las estadísticas publicadas, de meses anteriores, es la fortaleza de un empleo que impulsa a la demanda de vivienda. En el tercer trimestre de 2022 el número de ocupados creció en 515.000 en un año y el número de hogares en 207.000. Hasta octubre de 2022 el número de afiliados a la Seguridad Social había crecido en 593.000 en un año. Más personas buscando casa.
En el primer semestre de 2022 la población en España creció en 183.000 personas. El saldo migratorio compensó al saldo vegetativo negativo (más fallecimientos que nacimientos), en lo que parece una tendencia esperable en los próximos 15 años.
La oferta no sigue esa estela. El número de viviendas iniciadas en el segundo trimestre de 2022 bajó un 15,8% anual y el de las terminadas un 13,9%. Entre agosto de 2021 y agosto de 2022 se terminaron 89.000 viviendas en España. Los promotores se tientan la ropa ante las perspectivas de futuro. El consumo de cemento ha bajado hasta octubre un 0,1% en 2022. Los materiales de construcción se han encarecido mucho, como se ve en el gráfico.
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN
En el caso del alquiler la oferta se ha retraído, en gran parte por el temor de los propietarios ante los impagos y la posibilidad de no poder recuperar la casa por la suspensión de desahucios.
La subida de rentas de alquiler en 2022.
Suben las ventas de vivienda y los precios
Las cifras de ventas de vivienda en 2022 siguen siendo altas. Hasta septiembre acumulaban una subida del 18,3% respecto del año anterior.
En septiembre se registraron 57.333 compras de vivienda, prácticamente la misma cifra que en agosto (57.327). Recordemos que el Euribor se situó en julio pasado en el 0,992% y en agosto en el 1,249%, lejos aún del 2,629% de octubre y el 2,828% en noviembre. Parece claro que a medida que se encarecen las hipotecas el número de compras disminuirá, al menos para los dos tercios de compradores que solicitan el préstamo. En lo que llevamos de año -hasta septiembre- el número de hipotecas ha subido un 12,9% anual. El importe medio de las hipotecas sobre viviendas subía un 6,2% anual en 2022 hasta septiembre (143. 222 €).
Por el momento persiste un apetito comprador, también de adquirentes extranjeros (20% de las compraventas de vivienda), que es responsable de que los precios hayan seguido subiendo hasta ahora. Los datos oficiales de precios de la vivienda de segunda mano subieron un 4,7% en el tercer trimestre de 2022 (dato del Ministerio) y un 7,9% en el segundo trimestre según el INE.
Los precios de oferta muestran también incrementos anuales. Más llamativas son las subidas en el alquiler, en especial en las ciudades de mercado más activo, como se ve en la tabla adjunta que refleja precios de oferta. Parece necesario aportar seguridad jurídica a los pequeños propietarios para que pongan sus viviendas en alquiler y se recupere la oferta ante la presión de la demanda. El Banco de España afirma que la rentabilidad anual de la vivienda, sumando el incremento de precios a los ingresos por alquiler, ascendía al 11,6% anual en el segundo trimestre de 2022, una afirmación que no nos convence y parece que a los inversores tampoco.
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VARIACIÓN ANUAL DEL PRECIO DE VIVIENDA |
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Ciudad |
Venta |
Alquiler |
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Alicante |
10,3% |
22,8% |
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Barcelona |
4,7% |
22,3% |
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Valencia |
10,4% |
18,9% |
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Málaga |
7,6% |
17,1% |
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Gerona |
4% |
17% |
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Palma de Mallorca |
10,6% |
11,6% |
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Madrid |
7,9% |
10,4% |
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Zaragoza |
6,9% |
5,5% |
|
Sevilla |
8,5% |
4,7% |
|
Valladolid |
8,6% |
4,6% |
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Pamplona |
10,9% |
4,5% |
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La Coruña |
7,5% |
3,9% |
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Las Palmas |
3,9% |
3% |
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Bilbao |
4,4% |
0,7% |
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Vigo |
4,5% |
-0,1% |
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Variación anual por ciudades a octubre de 2022, en precios de oferta del portal Idealista. |
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La subida de los tipos de interés baja el valor razonable de la vivienda.
Qué esperamos para la vivienda en los meses venideros
Los hogares van sintiendo en sus bolsillos la pinza de la subida generalizada de precios pero aún quedan reservas y, sobre todo, se mantiene el empleo. Las cifras del comercio minorista en España mantienen el tipo por el momento (1% anual en octubre).
La lucha frente a una inflación duradera hace pensar en nuevas subidas de tipos oficiales por parte de los bancos centrales. Incluso suponiendo una estabilización de la guerra de Ucrania, los precios seguirán mostrando tasas de subida altas por un tiempo. Está por ver si la inflación se traslada y cómo a los salarios y a las pensiones. Queda la incógnita del rigor del invierno y hemos visto cómo cualquier decisión sobre bloqueo del transporte de materias primas tiene una incidencia casi automática en los precios. Muchas incertidumbres y una idea clara: en 2023 seguiremos con tipos altos del dinero, aunque las cifras económicas comiencen a mostrar un deterioro. Esto nos parece ineludible, al igual que su traducción en puestos de trabajo, razón por la que prevemos una corrección del precio de la vivienda.
El esfuerzo en la compra de vivienda supone ahora el equivalente a 8,2 años de renta bruta disponible para un hogar, frente a 7,2 en 2019.
ESFUERZO EN LA COMPRA DE VIVIENDA, AÑOS DE RENTA BRUTA DISPONIBLE
Los análisis de precios por ciudades y barrios, como los de Barcelona, Madrid y Sevilla, o Bilbao, nos muestran que no existen ahora oportunidades de inversión a los precios medios actuales. Es necesario encontrar rebajas muy sustanciales (del 40% al menos) para que interese una inversión. Rebajas que no es descartable encontrar pero que requieren de una búsqueda paciente, sin precipitaciones.
Teniendo en cuenta el rendimiento de los bonos del Estado a 10 años, no consideramos interesante una inversión en vivienda que no ofrezca, al menos, una rentabilidad anual esperada del 7%.
