En qué barrios hay oportunidades de compra ahora
Periódicamente actualizamos nuestro seguimiento de mercado de las ciudades de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia y otras -como Bilbao- para viviendas y plazas de garaje, con el fin de comparar los precios de mercado en cada momento con los valores razonables y encontrar aquellos barrios en los que pudiera resultar interesante invertir en esas tipologías.
En los resultados del calculador se ratifica lo observado en nuestras actualizaciones periódicas de otras ciudades. En general, las viviendas están muy caras a los precios de mercado actuales, mientras que sí aparecen barrios interesantes para la inversión en plazas de garaje, aunque menos que hace unos meses.
Una de las consecuencias de las subidas de los tipos oficiales de interés es el incremento de rentabilidad de las obligaciones del Estado a 10 años. Ahora está en torno al 3,4% anual y es una inversión de bajo riesgo. Si yo tengo dinero y busco dónde invertir para lograr rentabilidades mayores, debo ponderar el riesgo y “exigir” a esas alternativas una rentabilidad que sea muy superior a ese 3,4%.
En este momento pensamos que no interesa invertir en vivienda -desde el punto de vista financiero- si no prevemos obtener una rentabilidad anual estimada de al menos un 7%. Para plazas de garaje, donde el riesgo es menor, la rentabilidad mínima buscada es del 5,8% anual.
Los cálculos se han considerado para unas viviendas de unos 90 m2 construidos, exteriores, en buen estado, con ascensor y plantas intermedias. Las plazas de garaje son estándar, de unos 14 m2 construidos con accesos por rampa, no por ascensor, y en primer o segundo sótanos.
PRECIO COMPARADO DE LA VIVIENDA EN BARCELONA, MADRID Y SEVILLA
Fuente : Ministerio de Fomento
La vivienda en Barcelona
En Barcelona de los 49 barrios analizados en viviendas todos aparecen como caros o muy caros. Ninguno alcanza la rentabilidad mínima que estimamos para viviendas del 7%.
El barrio que más se aproxima en viviendas es el barrio de El Besos del distrito de San Martin con una rentabilidad bruta del 5%.
Sin embargo, en garajes analizamos 58 zonas y sí encontramos varias con consejos de compra, cinco zonas “baratas” o “muy baratas”, que superan o igualan la rentabilidad mínima del 5,8 % que estimamos para garajes y ocho zonas con consejo de conservar.
La tabla recoge varios de los barrios más baratos para invertir en plazas de garaje en Barcelona. Más adelante vemos lo referente a Madrid y a Sevilla.
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Barcelona |
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Garajes |
PVP/ |
Alquiler |
Rentabilidad |
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En qué barrios hay oportunidades de compra ahora
Periódicamente actualizamos nuestro seguimiento de mercado de las ciudades de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia y otras -como Bilbao- para viviendas y plazas de garaje, con el fin de comparar los precios de mercado en cada momento con los valores razonables y encontrar aquellos barrios en los que pudiera resultar interesante invertir en esas tipologías.
En los resultados del calculador se ratifica lo observado en nuestras actualizaciones periódicas de otras ciudades. En general, las viviendas están muy caras a los precios de mercado actuales, mientras que sí aparecen barrios interesantes para la inversión en plazas de garaje, aunque menos que hace unos meses.
Una de las consecuencias de las subidas de los tipos oficiales de interés es el incremento de rentabilidad de las obligaciones del Estado a 10 años. Ahora está en torno al 3,4% anual y es una inversión de bajo riesgo. Si yo tengo dinero y busco dónde invertir para lograr rentabilidades mayores, debo ponderar el riesgo y “exigir” a esas alternativas una rentabilidad que sea muy superior a ese 3,4%.
En este momento pensamos que no interesa invertir en vivienda -desde el punto de vista financiero- si no prevemos obtener una rentabilidad anual estimada de al menos un 7%. Para plazas de garaje, donde el riesgo es menor, la rentabilidad mínima buscada es del 5,8% anual.
Los cálculos se han considerado para unas viviendas de unos 90 m2 construidos, exteriores, en buen estado, con ascensor y plantas intermedias. Las plazas de garaje son estándar, de unos 14 m2 construidos con accesos por rampa, no por ascensor, y en primer o segundo sótanos.
PRECIO COMPARADO DE LA VIVIENDA EN BARCELONA, MADRID Y SEVILLA
Fuente : Ministerio de Fomento
La vivienda en Barcelona
En Barcelona de los 49 barrios analizados en viviendas todos aparecen como caros o muy caros. Ninguno alcanza la rentabilidad mínima que estimamos para viviendas del 7%.
El barrio que más se aproxima en viviendas es el barrio de El Besos del distrito de San Martin con una rentabilidad bruta del 5%.
Sin embargo, en garajes analizamos 58 zonas y sí encontramos varias con consejos de compra, cinco zonas “baratas” o “muy baratas”, que superan o igualan la rentabilidad mínima del 5,8 % que estimamos para garajes y ocho zonas con consejo de conservar.
La tabla recoge varios de los barrios más baratos para invertir en plazas de garaje en Barcelona. Más adelante vemos lo referente a Madrid y a Sevilla.
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Barcelona |
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Garajes |
PVP/ |
Alquiler |
Rentabilidad % |
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El Gotic |
14.000 |
106 |
6,5% |
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Vilapicina i la Torre Llobeta |
14.600 |
98 |
5,8% |
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Sant Pere Santa Caterina |
19.900 |
134 |
5,8% |
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La Barceloneta |
20.700 |
162 |
6,7% |
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La Nova Esquerra de l’Eixample |
14.500 |
94 |
5,6% |
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Repaso a zonas de Madrid
En Madrid con los criterios antes señalados, de los 107 barrios analizados no encontramos ninguno ahora como idóneo para invertir en viviendas. Todas las zonas aparecen como “caras” o “muy caras” a los precios de mercado actuales y todas tienen el consejo de vender. Algunos barrios como el de Arcos del distrito de San Blas se acercan al 4% de rentabilidad bruta, 3,8 % exactamente, pero están lejos de la rentabilidad que consideramos mínima para viviendas del 7%.
En garajes la totalidad de las zonas analizadas también aparecen como “caras” o “muy caras”, y solo encontramos un único barrio como correcto, que es el barrio de San Pascual del distrito de Ciudad Lineal. Con el consejo de conservar, con un valor razonable de 15.000 y un valor de oferta de mercado de 16.700 € y una rentabilidad bruta del 5,2 %.
Lógicamente estas son medias generales por lo que es posible que se encuentren plazas de garajes concretas e interesantes en este barrio.
El caso de Sevilla
En Sevilla también la inmensa mayoría de los barrios analizados en viviendas aparecen como “caros” o “muy caros”, al no superar la rentabilidad mínima estimada para viviendas del 7%, con una única excepción el barrio de Su Eminencia- La Oliva del Distrito de Cerro Amate con una rentabilidad bruta del 7%.
Si por ejemplo se nos ocurriera comprar una vivienda en un barrio más céntrico como en el barrio de Alameda del distrito Centro tendríamos una rentabilidad bruta del 2,8% muy por debajo del 7 % mínimo considerado, y lógicamente tiene un consejo de vender.
En garajes, la situación tampoco cambia mucho y solo aparece un barrio Arroyo-Santa Justa-Cruz Roja del distrito de Santa Justa-Miraflores-Cruz Roja como “barato” y aceptable para comprar. Y solo una zona como “correcta”, el barrio de Pino Montano del distrito del mismo nombre. Ambas zonas se aproximan al 5,8% mínimo de rentabilidad estimada para plazas de garajes.
Un panorama poco esperanzador
Se observa que los barrios para invertir en viviendas son muy escasos en las tres ciudades analizadas, ninguno en Madrid, aumentando algo las zonas, aunque no mucho, para invertir en plazas de garaje.
El desfase generalizado entre los valores estimados razonables y los precios medios de mercado hace pensar en una próxima bajada de precios de los inmuebles. Aunque la corrección no sea apreciable a corto plazo, tenga en cuenta que la inversión inmobiliaria debe plantearse a largo plazo, al menos a 10 años vista, dados también los elevados costes que conlleva una compra.
Las tablas anteriores son sólo una selección de algunos barrios de Madrid, Barcelona y Sevilla, consulte aquí una lista más extensa de ciudades y barrios.
