La subida de tipos baja el valor razonable de la vivienda

La subida de tipos y el valor de los inmuebles

La “guerra” a la inflación declarada por los bancos centrales de medio mundo se está traduciendo en una subida agresiva de los tipos oficiales del dinero. El propio Banco Central Europeo, más remiso en un inicio a las subidas, se apuntó al carro con vigor. Fijó el tipo oficial en el 1,25% en septiembre y en diciembre de 2022 lo ha dejado en el 2,5%, mientras que la FED norteamericana los elevó al 4,25% y el Banco de Inglaterra al 3,5%.

Las entidades asumen el “daño” que estas medidas puedan hacer a la economía, al encarecer el crédito, limitar las inversiones, aumentar el coste de las hipotecas existentes y de las que se firmen en adelante. El objetivo mismo es reducir la capacidad de pago de los consumidores y de las empresas para tratar de enfriar la inflación. Aunque ello pueda afectar a toda la actividad económica y al empleo.

A consecuencia de estos movimientos han subido los tipos de interés que ofrecen las obligaciones del Estado a 10 años. En España están ahora sobre el 3% anual. Es decir, usted puede obtener una rentabilidad anual del 3% prestando dinero al Estado español, con un riesgo bastante reducido (nunca es nulo).

Esto provoca que las inversiones alternativas que sí tienen riesgo deban ofrecer unas expectativas de rentabilidad mucho mayores para que merezca la pena correr el riesgo.

Cuando los tipos oficiales estaban al 0%, invertir en algo que ofreciera un 3 o un 4% anual podría ser interesante. Pero si ya la renta fija está dando un 3%, el plus que debe ofrecer una inversión arriesgada debe ser mucho mayor. Más cuanto mayor sea el riesgo incurrido. Actualizamos nuestros cálculos para adaptarnos a las nuevas condiciones económicas.

Además, las subidas de tipos afectan a las hipotecas: hay menos personas con capacidad de pagar los precios actuales y más personas con problemas para el pago de sus cuotas, que pueden verse impelidos a vender. Esto tirará de los precios del mercado a la baja.

El riesgo de invertir en inmuebles

Comprar inmuebles para ponerlos en alquiler es una actividad de riesgo en España. Para empezar, la compra se va a “comer” un 10% en gastos e impuestos, de media. La regulación actual del alquiler de vivienda incluye por ejemplo una suspensión de desahucios para inquilinos considerados vulnerables. En caso de impago el arrendador no tiene la posibilidad de recuperar el inmueble de manera rápida. También está limitada la actualización de la renta y se debate sobre la posibilidad de topar rentas en nuevos contratos (futura Ley de vivienda).

Nosotros estimamos este riesgo en una prima del 4%. Por este motivo, en estos momentos no consideramos interesante una inversión en vivienda si no ofrece una expectativa razonable de rentabilidad anual de al menos el 7%: que es la suma de un 3% que ofrece la renta fija a 10 años y la prima de riesgo estimada para el alquiler.

Para garajes, el riesgo estimado es inferior porque no existen los mismos problemas de no poder recuperar el inmueble en caso de impago, ni de riesgos de daños o necesidades de inversión en reformas y conservación. Nosotros estimamos una prima de riesgo para alquiler de garajes del 2,8%. Por lo tanto, solo recomendamos invertir en plazas de garaje que ofrezcan una expectativa de rentabilidad anual del 5,8%.

Bajan los valores razonables de los inmuebles

Para tener mayor rentabilidad hay dos opciones: o bien suben las rentas de alquiler en la zona, o bien baja el precio de compra del inmueble. Cuando un inversor se plantea la compra de una vivienda a un precio razonable para lograr una buena rentabilidad es evidente que -a rentas constantes- el precio de compra debe bajar cuando la rentabilidad esperada es mayor. Y viceversa.

Nosotros utilizamos esta metodología del “valor razonable” para ver oportunidades de compra. Capitalizamos la renta anual por alquiler en función del tipo resultante de sumar la prima de riesgo a la tasa libre de riesgo. Como las condiciones han cambiado, actualizamos nuestros cálculos.

Cómo calculamos el valor razonable de una vivienda.

Por ejemplo, para un piso de unos 90 m² en el barrio de Almendrales de Madrid (en Usera) se están pagando unas rentas de alquiler de 985 euros. Si yo pretendo comprar un piso allí y obtener una rentabilidad anual de mi inversión del 7%, el precio máximo al que debería comprar el piso sería de 106.250 euros, a los que habrá que sumar un 10% de gastos e impuestos.

Ahora bien, cuando los tipos oficiales estaban al 0% y las obligaciones a 10 años daban el 0,5%, si yo pretendía obtener un 4,5% de rentabilidad anual de mi inversión el precio máximo al que debería comprar el inmueble sería de 165.000 euros.

Como se ve, cuanta más alta es la expectativa de rentabilidad que exijo a mi inversión, más barato debo poder comprar. Los valores razonables de las viviendas para el inversor disminuyen a medida que los tipos de interés oficiales (y la rentabilidad de las obligaciones del estado a 10 años) aumentan.

Por cierto que el valor de mercado en Almendrales es ahora de unos 155.000 euros, lo que hace esperar una rentabilidad anual del 4,8%, la más alta en Madrid, a precios medios por barrios, tal y como puede observar en nuestro comparador de barrios de la ciudad. Es un precio más alto que el valor razonable por lo que, a nuestros ojos, no merece un consejo de compra para un inversor.

Además, el contexto de subida de inflación y tipos de interés va a seguir perjudicando la capacidad de pago de los hogares españoles y sus posibilidades de endeudarse y terminará afectando al empleo. Una de las consecuencias será la bajada de precios de la vivienda.

Vea nuestros consejos para acelerar la venta de una vivienda ahora.