Defectos de construcción, como ampliar plazo y vías de reclamación
En los diez primeros meses de 2025 la venta de viviendas nuevas ha aumentado un 18% respecto del mismo periodo del año 2024.
Se sigue construyendo poco, con 92.000 casas terminadas en 12 meses hasta septiembre de 2025 (en el mismo periodo se crearon 220.000 hogares nuevos). Sus precios se encarecen un 9,7% anual hasta el tercer trimestre de 2025, según el índice del INE.
En edificios de nueva construcción es frecuente la aparición de defectos de construcción. En general conviene reclamar desde la comunidad de propietarios -también para daños en zonas privativas- para repartir el coste y el riesgo. En todo caso es preciso conocer muy bien las distintas posibilidades legales de reclamación porque algunas tienen plazos cortos y otras no nos protegen bien en caso de insolvencia de algunos responsables.
La comunidad dispone de un abanico de acciones que debe ordenar estratégicamente atendiendo a la naturaleza de los daños, el estado de los plazos de garantía y prescripción, la existencia de seguro decenal, la situación del promotor y la posibilidad de obtener la cesión de acciones contractuales. Esta combinación, bien planteada, maximiza las probabilidades de obtener la reparación íntegra y oportuna de los defectos del edificio. Siempre que puedan probarse, lógicamente, lo que exige un informe pericial detallado.
Aquí exponemos las vías judiciales de reclamación que tiene una comunidad de propietarios ante defectos de construcción, frente a los distintos intervinientes (promotor, constructor, proyectistas y dirección facultativa, aseguradoras), y los plazos para ejercitarlas.
Y explicamos cómo logró una comunidad “ampliar” el plazo y el alcance de la reclamación ante la situación de insolvencia que se cernía sobre la promotora y que terminó en concurso de acreedores. Al hilo de una reciente sentencia del Tribunal Supremo que valida un pacto de cesión de acciones de la promotora a la comunidad.
¿A quién se puede reclamar y por qué vías?
En un edificio nuevo, la comunidad dispone de varias acciones compatibles entre sí que pueden dirigirse, según el caso, contra el promotor, el constructor, los técnicos (arquitecto, arquitecto técnico o aparejador), la dirección facultativa, y, cuando proceda, contra las aseguradoras, especialmente el seguro decenal para defectos estructurales, que es el único obligatorio por ley.
Reclamar por defectos de construcción.
La vía específica de la LOE por daños materiales
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) prevé responsabilidades por daños materiales en el edificio, con tres niveles según su gravedad: daños de terminación o acabado; daños que afecten a la habitabilidad; y daños que comprometan la estructura.
Estas acciones se dirigen, según el tipo del daño ocurrido, contra los distintos agentes intervinientes, con un régimen de responsabilidad que puede ser solidario si hay corresponsabilidad en la causa.
En el caso del promotor, responde solidariamente con los demás agentes frente a los adquirentes por los daños materiales por vicios de construcción.
La acción directa frente al seguro decenal
Para daños estructurales, el promotor debe haber contratado el seguro decenal, obligatorio por la LOE. La comunidad puede reclamar directamente a la aseguradora dentro del periodo de cobertura (10 años, siempre que se reclame en los 2 años siguientes a la aparición del daño) y con los requisitos de la póliza.
Las acciones contractuales
Además del régimen LOE, subsisten las acciones contractuales derivadas de los contratos firmados:
- Del contrato que el comprador firma con el promotor y
- De los contratos que firmó el promotor con el constructor y con los técnicos (arquitectos). Esas acciones contractuales son del promotor, pero pueden cederse válidamente a la comunidad, con lo que ésta puede exigir directamente a los profesionales el correcto cumplimiento (reparación) o la indemnización por ejecución defectuosa.
Los plazos de reclamación por incumplimiento contractual son ahora de cinco años.
Son acciones compatibles entre sí
Estas vías de reclamación no se excluyen entre sí. La LOE permite expresamente la subsistencia de las acciones contractuales, por lo que la comunidad puede articular una estrategia procesal que combine la acción LOE, las acciones contractuales y la acción directa frente a la aseguradora. Incluyendo también las acciones que puedan ser cedidas por el promotor, como ahora veremos.
Plazos clave: garantías y prescripción
Es esencial no perder los plazos, que varían según la vía de reclamación elegida:
Los plazos de garantía de la LOE comienzan con la recepción de la obra sin reservas (o desde la subsanación):
- 1 año para daños de terminación o acabado (normalmente imputables al constructor).
- 3 años para daños que afecten a la habitabilidad.
- 10 años para daños que afecten a la estructura y comprometan la resistencia mecánica o la estabilidad.
Prescripción de la acción LOE
Las acciones para exigir las responsabilidades por daños materiales de la LOE prescriben en 2 años desde que se produzcan o se manifiesten los daños. La combinación de “plazo de garantía” y “plazo de prescripción” exige actuar con diligencia en cuanto se detecten.
Acción directa frente al seguro decenal
Debe comunicarse el siniestro dentro del periodo de cobertura decenal y la acción prescribe con carácter general a los 2 años en seguros de daños desde el siniestro, atendiendo además a lo pactado en la póliza y a la normativa de seguros.
Plazos de las acciones contractuales
Las acciones personales derivadas de contrato prescriben, con carácter general, a los 5 años.
Si, como luego veremos, la comunidad actúa por cesión de las acciones del promotor, hereda ese marco de prescripción y debe comprobar cuándo empezó a correr el plazo respecto de cada contrato (constructor, arquitecto, aparejador, etc.).
Cómo hay que actuar ante defectos
Es clave notificar fehacientemente los daños en cuanto se aprecien, igual que recabar informes periciales. La notificación sirve para interrumpir la prescripción con reclamaciones efectivas.
Si no nos reparan los defectos y nos vemos abocados a iniciar acciones judiciales, es importante asesorarse bien y valorar sin demora todas las vías disponibles, especialmente la acción LOE y, si existe, la acción directa frente al seguro decenal.
La cesión de acciones del promotor a la comunidad: cuándo es válida
El Tribunal Supremo (26/11/2025) ha validado la cesión por la promotora a la comunidad de propietarios de sus acciones contractuales frente al constructor y los técnicos. La promotora estaba cerca de la insolvencia, de hecho entró en concurso de acreedores poco después. Esta cesión permite a la comunidad demandar directamente a esos profesionales por incumplimiento contractual, para que reparen los defectos o indemnicen.
Y ello a pesar de la oposición de los técnicos y de la constructora. Técnicamente, es una cesión de créditos o acciones, no una cesión de contrato. Se transmiten las acciones que el promotor tiene frente a los técnicos y el constructor por ejecución defectuosa. Esa cesión no requiere consentimiento de los técnicos o del constructor, aunque debe ser oponible y comunicada en su caso. El promotor había vendido las viviendas pero tiene interés en el correcto cumplimiento por los técnicos y el constructor, porque en caso contrario él puede ser demandado si la obra presenta defectos. Como el promotor responde solidariamente “en todo caso” frente a los adquirentes de los daños materiales (LOE), sufre un perjuicio jurídico y patrimonial por la mala práctica de los otros y, por tanto, tiene acciones que puede ceder.
No es fraude de ley. La cesión no pretende eludir los plazos de la LOE: simplemente activa una acción distinta, la contractual, que la LOE preserva expresamente. No hay resultado prohibido ni vulneración de norma imperativa; al contrario, se encauza la reparación hacia quien incumplió la lex artis.
Con este marco, el Supremo confirma que la comunidad puede ejercitar con éxito las acciones contractuales cedidas por la promotora contra constructor y técnicos, además de las acciones específicas de la LOE que le correspondan.
¿Qué habría pasado sin cesión si la promotora entra en concurso?
Si no se hubiera pactado la cesión y la promotora, como ocurrió en el caso enjuiciado, entra en concurso de acreedores, el escenario para la comunidad sería sensiblemente menos favorable:
Las acciones de la comunidad frente a la promotora pasarían a canalizarse en el marco del concurso, donde la comunidad sería un acreedor más, con previsibles dificultades de cobro y sujeta a las reglas de paralización de ejecuciones y a la clasificación del crédito, poniéndose a la cola frente a otros acreedores preferentes.
La comunidad seguiría pudiendo accionar por la LOE directamente contra los demás agentes intervinientes en la edificación (constructor, técnicos, dirección facultativa), siempre que estuviese dentro de los plazos de garantía y prescripción de la LOE. Pero perdería la palanca de las acciones contractuales propias del promotor frente a esos intervinientes, porque esas acciones son del promotor y no de los adquirentes.
En la práctica, si la acción LOE estuviera fuera de plazo para alguno de los daños, o si resultase más eficaz la acción contractual por alcance probatorio, contenido o prescripción, la comunidad se vería privada de esa vía.
En resumen, sin cesión, la comunidad quedaría limitada a las acciones que por ley le son propias (LOE y, si procede, seguro decenal), mientras que las acciones contractuales contra los técnicos y el constructor quedarían en manos del promotor concursado, con el consiguiente riesgo de inacción o de ineficacia práctica para lograr las reparaciones en tiempo y forma.
Consejo para comunidades y compradores
En presencia de defectos, lo razonable es activar cuanto antes la vía LOE y, simultáneamente, explorar la vía contractual, bien directamente frente al vendedor-promotor, bien mediante la cesión de acciones del promotor.
Esta cesión es especialmente aconsejable si hay indicios de insolvencia o concurso del promotor, pues evita que las pretensiones queden diluidas en el procedimiento concursal y permite a la comunidad dirigirse directamente contra quienes ejecutaron o controlaron técnicamente la obra.
La doctrina del Tribunal Supremo valida esa cesión de acciones contractuales cuando el promotor tiene un daño contractual real —que existe por la ejecución defectuosa y su responsabilidad solidaria frente a los adquirentes— y cuando la cesión no encubre un intento de eludir plazos imperativos, sino que ejercita una acción distinta y plenamente amparada por el ordenamiento.
