Cómo calculamos el valor razonable de un inmueble

Caro o barato, ¿con qué criterio?

En Fincas y casas utilizamos una metodología para estimar el valor razonable de un inmueble. Pensamos que no tiene sentido decir sin más que un piso está caro o está barato solo porque se compare con otros similares o porque se piense (¿con qué base?) que los precios van a seguir subiendo o bajando por alguna oculta razón, o que ya han caído “bastante” según tal o cual consenso de expertos.

Preferimos echar mano de criterios objetivos basados en datos actuales, aunque lógicamente nadie tiene una bola de cristal para conocer el futuro.

Por eso hablamos del “valor razonable”, el que según criterios de racionalidad económica debería tener un inmueble. Entendemos por valor razonable el valor máximo que un inversor bien informado pagaría por ese inmueble en atención a criterios de rentabilidad económica.

Partimos de la rentabilidad por alquileres

Esta rentabilidad es la que cabe esperar por la puesta en alquiler de ese inmueble. La calculamos a partir de los datos sobre rentas de alquiler de mercado en inmuebles similares. No tenemos en cuenta una posible revalorización del inmueble en sí con el paso de los años, porque dicha estimación no dejaría de ser más que una elucubración. Preferimos hacer los cálculos con una base real, como es la renta que a día de hoy se está pagando por esos alquileres.

Para hacer el cálculo del valor razonable hay que capitalizar las rentas de alquiler. El objetivo de la operación es responder a esta pregunta: ¿a qué precio máximo tendría que comprar yo este inmueble, para que la inversión me reporte una rentabilidad anual estimada de X, teniendo en cuenta las rentas de alquiler que se pagan por pisos equivalente, y teniendo en cuenta los gastos inherentes a la propia compra?

¿Cuál es esa rentabilidad mínima que podemos pedir a un inmueble?

Asumamos que una inversión en inmuebles debe siempre contemplarse en el largo plazo, al menos a 10 años y preferiblemente a 20, porque los gastos de la compra son tan elevados que solo así podremos diluirlos en el tiempo y lograr el rendimiento esperado por nuestro dinero.

Al decidir invertir en inmuebles debemos esperar, para empezar, la misma rentabilidad que cabría obtener de otras inversiones a plazo equivalente y que presenten un riesgo muy bajo. En nuestro caso lo comparamos con la rentabilidad de las obligaciones del estado español a 10 años. Esta rentabilidad ha bajado significativamente en los últimos meses. Nosotros tomamos ahora como referencia el 0,4%, en claro descenso frente al 1,5% que tomábamos anteriormente.

Pero además, como la inversión en inmuebles conlleva riesgos (riesgo de depreciación, de daño material, de impago de alquileres, etc.), a la rentabilidad esperada le debemos añadir una “prima de riesgo”. Esta prima está llamada a retribuir precisamente el riesgo de más que supone esta inversión frente a una inversión sin riesgo. En la actualidad, dada la legislación vigente en arrendamientos de vivienda, la duración de los contratos y el riesgo de sufrir impagos o retrasos en la recuperación de la vivienda, o daños materiales… estimamos esta prima de riesgo en 4,5%. Resulta ligeramente más alta que la utilizada hasta ahora (4%), precisamente por la reconsideración que hacemos de los riesgos reales existentes para un arrendador.

Por tanto, según nuestro criterio, para que resulte interesante su compra, desde un punto de vista económico la rentabilidad anual esperada por una vivienda deberá ser al menos del 4,9%. Ese 4,9% es el resultado de sumar la tasa libre de riesgo (en la actualidad tomamos un 0,4%) más la prima de riesgo (4,5%).

Vamos a explicar cómo calculamos ese valor de capitalización con una sencilla fórmula, pero antes queremos hacer algunas precisiones sobre el modo en que tratamos los datos.

Precauciones en los cálculos

1. No podemos tomar como ingreso seguro la percepción de 12 meses de renta. Estadísticamente, hay un periodo en que el inmueble está vacío o no genera renta por el motivo que sea. A esto le llamamos el coeficiente de ocupación. Para viviendas lo estimamos en 0,7 y para plazas de garaje en 0,8 (hay más rotación y menos riesgo de que se perpetúe allí un inquilino que no paga). Por tanto, al hacer cálculos de ingresos anuales, multiplicamos la renta media por 12 meses y la volvemos a multiplicar por 0,7 en viviendas, o por 0,8 en plazas de garaje.
2. Para estimar la renta de alquiler, partimos de los datos de oferta de los portales inmobiliarios y los corregimos a la baja al menos entre un 5%-10%, asumiendo que el precio final es inferior al ofertado.
3. Para calcular el valor razonable al que un inversor prudente debería comprar, tenemos en cuenta también los gastos de adquisición, que se suman al precio que se paga al vendedor. De media, nosotros estimamos unos gastos equivalentes al 10% del precio de compra.

Un ejemplo de cálculo del valor razonable

Tomamos como ejemplo una vivienda exterior en una planta intermedia, con ascensor de 135 m² en el barrio de la Guindalera en Madrid, distrito de Salamanca.

La renta media de alquiler ponderada para una vivienda de esas características y tamaño es de 1.497 € al mes.

Capitalizando esa renta al 4,9%, con un coeficiente de desocupación del 0,7 y un 0,9 de gastos de adquisición, impuestos, etc., obtenemos un valor razonable para esa vivienda de 230.966€.

Por su parte, el valor actual medio de mercado de ese piso lo estimamos en 381.996 €. Resulta de la observación de los precios de oferta de pisos similares (en este caso 477.495 €), rebajados en un 20%, que es el margen que pensamos que puede alcanzar un comprador. La rentabilidad anual esperada de esta inversión sería del 3%.

¿Qué significan estas cifras? Que -según nuestros cálculos- un inversor prudente no debería pagar por ese piso más de 230.966 euros (gastos al margen), y que teniendo en cuenta su valor actual de mercado, este nos parece “caro” y merecería un consejo de venta para su propietario si se contempla con criterios económicos.

Ejemplo para una plaza de garaje

En la misma zona una plaza de garaje de tipo medio se alquila por un precio mensual ponderado de 87,88 €/mes

Capitalizando esa renta al 2,4% con un coeficiente de desocupación del 0,8 y un 0,9 de gastos de adquisición, impuestos, etc., tenemos un valor razonable de 31.637 €.

La rentabilidad anual esperada de esta inversión sería del 4,5%.

Como el precio actual de mercado ronda los 17.000 euros, este garaje nos parece “barato” y podría merecer un consejo de compra para un inversor prudente.

Vea nuestro selector

Hacemos un seguimiento del precio medio de la vivienda y de plazas de garaje por barrios en las ciudades de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.

En cada caso le mostramos el precio medio de mercado en venta y en alquiler, así como el valor razonable. De la comparación entre ambos surge una valoración de la inversión y un consejo, que puede ser de compra, de venta o de conservar esa propiedad.

En https://www.ocu.org/fincas-y-casas/analisis-de-precios puede ver datos de (*):

• Barcelona: 55 barrios para viviendas y 58 garajes.
• Madrid: 105 barrios para viviendas y 114 para garajes.
• Sevilla: 43 barrios en viviendas y 44 para garajes.
• Valencia: 67 barrios para viviendas y 62 para garajes.

(*) El número de zonas puede variar en función de la disponibilidad de datos suficientes para un análisis homogéneo según los meses.