La vivienda en 2022, primeras gotas de tormenta

Ya se notan las primeras gotas de la tormenta. Veremos lo que dura y cuánto cala, pero pensamos que no es momento de comprar, salvo excepciones. Le damos algunas pistas.

La presión de la demanda de vivienda

El 2022 estaba siendo un buen año en cifras macro en España. Hasta agosto, el paro bajó en -409.675 personas en un año, y los afiliados a la Seguridad Social crecieron en 677.277. Hasta junio se habían creado 184.000 nuevos hogares en un año. Todo eso suma en la demanda de vivienda. Las ventas de casas crecieron un 20% hasta julio y el número de hipotecas sobre vivienda subió un 14,8%. Pero ya en julio la contratación de hipotecas sobre viviendas bajó un 16% mensual y su importe medio un 0,7%. Por lo que respecta a fincas rústicas, hasta julio de 2022 la cifra acumulada de hipotecas constituidas cae un 14% respecto de 2021.

EVOLUCIÓN DE LA COMPRA MENSUAL DE VIVIENDAS EN ESPAÑA

Datos del INE sobre ventas registradas. Se construyen pocas viviendas nuevas y se venden (por ahora).

Por el lado de la oferta, los constructores y la administración han seguido prudentes a la hora de hacer nuevas casas. Hasta julio de 2022 el número de viviendas visadas en los doce meses anteriores fue de 108.500, un nivel que sigue siendo muy inferior a la media histórica y a la propia demanda, a pesar de suponer un 11% más que un año antes. Apenas se iniciaron 13.000 viviendas de protección oficial en un año. El número de viviendas terminadas en España cayó un 6% en un año (datos hasta julio de 2022). En consecuencia, los precios acusaron la presión subiendo de media en España un 8% según el INE en el segundo trimestre de 2022. Destacan Baleares (+10,9%) y Andalucía (+10,2%). 

En la estadística del Ministerio de Transportes el precio medio de la vivienda libre por m² aumentó un 5,5% anual en el segundo trimestre de 2022. Por provincias, destacan las subidas de la Comunidad de Madrid (9%) y Segovia (9,4%), Málaga (8,8%), Granada (8,6%) y Zaragoza (7,9%). En vivienda usada, la única provincia que mostró variaciones anuales negativas de precio fue Zamora (-2,1%). Ahora bien, si miramos las variaciones trimestrales, en 20 provincias sí se han registrado bajadas en junio de 2022. Destaca la bajada trimestral en Sevilla (-2,9%).

Las subidas de precios han sido incluso mayores en otros mercados: en la Unión Europea la vivienda subió un 9,8% de media en el primer trimestre de 2022 y en Estados Unidos el índice Case-Shiller Nacional "solo" ganó un 15,8% anual en julio tras apuntarse un 18% en junio de 2022, iniciando una bajada mensual y una desaceleración desde los ritmos de crecimiento de precios de meses anteriores (pero aún con subidas de precios superiores al 31% anual en Miami, por ejemplo). Se espera un vuelco del mercado en este país, donde el tipo de interés de las hipotecas ya ha llegado a tocar el 7%. Fíjese que ya se aprecia una inflexión en el gráfico del índice de precios.

ÍNDICE CASE-SHILLER NATIONAL DE PRECIOS DE LA VIVIENDA EN EEUU

En España, el alquiler ha seguido su senda alcista. La tabla muestra la variación de precios de oferta por ciudades del portal Idealista.

Impacto de la inflación y tipos de interés en la vivienda

El coste de los materiales utilizados en la edificación residencial subió un 15,5% anual en julio de 2022, y la mano de obra un 6,8%. El coste de las casas nuevas aumenta, pero los promotores saben que la inflación también está apretando el zapato de los compradores y que será más difícil vender.

La agudeza y persistencia de la inflación (IPC del 10,5% en agosto en España, 8,9% en septiembre  y 10% en la zona Euro) forzaron al Banco Central Europeo a subir los tipos hasta el 1,25% en septiembre. En marzo estaban en 0% y el Euribor ha acusado esta tendencia, que debería continuar. Al final de septiembre la media mensual se situaba en el 2,233% mientras que en marzo de 2022 marcó un -0,237%.

Los hipotecados a tipo variable van a ver subir sus cuotas mensuales, con un sobre coste de más de 1.000 euros anuales para un préstamo de 100.000 euros. Los bancos adaptan y encarecen sus ofertas de hipotecas (vea las mejores hipotecas a tipo fijo), y endurecen la criba de riesgos. En julio de 2022 el 75% de las hipotecas sobre viviendas en España se contrataron a tipo fijo y el plazo medio ascendió a 25 años.

El BCE afirma que las subidas de tipos van a continuar porque la prioridad es luchar contra la inflación, aun reconociendo expresamente un efecto negativo en el mercado inmobiliario a consecuencia del encarecimiento del dinero y las hipotecas. Lo asume como mal menor, aunque nos lleve a una recesión económica y un aumento del paro.

La subida de tipos baja el valor razonable de las viviendas.

Primeros signos de crisis en el inmobiliario

La Bolsa da algunas señales. El sector inmobiliario en la Unión Europea pierde un 27% en un año hasta agosto. En España por ahora la morosidad es leve. Las ejecuciones hipotecarias bajaron un 43% en el segundo trimestre de 2022. Pero esto podría degradarse rápidamente si “cuaja” la tormenta: las subidas de precios restan capacidad de pago a los hogares, que reducen compras y gastos lo que se traduce en menores ventas y consiguientes cierres de negocios.

Cuando el problema llegue al empleo (esté atento si oye hablar de EREs en la industria) saltará la espita de los impagos y se podrá a prueba todo el llamado “escudo social”. La menor demanda no afectará a todos los precios -que suben por factores de producción- pero sí a los de venta de viviendas usadas. Si se vende por necesidad bajarán precios. Por eso pedimos prudencia ahora. Es buen momento para vender aprovechando la inercia compradora (vea cómo facilitar la venta de una vivienda).

Hay quien se plantea invertir en vivienda ahora, pero comprar con altos precios es arriesgado: el 50% de las ejecuciones hipotecarias de vivienda en el segundo trimestre de 2022 correspondieron a compras hechas en el periodo del boom (2005-2008). No se pille los dedos. Los bonos del Estado a 10 años se sitúan por encima del 3% y restan interés a una inversión en vivienda que presenta riesgos en el alquiler. Vea nuestras valoraciones por barrios y ciudades, el reciente estudio de Almería y algunas de las oportunidades que quedan en plazas de garaje.

Hay quien prefiere invertir en el sector agrícola a través de un fondo que está ofreciendo una alta rentabilidad.