La vivienda no subirá eternamente

La demanda de vivienda sigue creciendo en España

En España, tanto la población, como el número de hogares y el número de ocupados crecieron más en el primer trimestre de 2025 que en último de 2024. En los últimos doce meses se crearon 162.000 nuevos hogares al tiempo que se terminaron 95.000 casas nuevas, aumentando el déficit que se acumula desde hace años.

La población residente acumula desde 2016 un incremento de unos 2,7 millones de habitantes Junto a ello, el Banco de España (BdE) identifica como impulsores de la demanda de vivienda las adquisiciones de no residentes en determinadas zonas y un contexto macroeconómico favorable traducido en empleo y en renta bruta real disponible, y con mejora del acceso al crédito. ¿Resultado? Los precios siguen subiendo: 12,2% en el primer trimestre de 2025, según el INE.

Precios medios y variaciones por provincias

La tabla muestra los precios medios por m2 de la vivienda libre por provincias y su variación trimestral y anual en el primer trimestre de 2025, en datos del Ministerio.

La clave es aumentar la oferta de vivienda disponible

El déficit de vivienda se concentra en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, como constata el BdE, pero las subidas de precio sobre todo en alquiler llegan a ciudades pequeñas. Para incrementar la oferta de vivienda el Banco considera condición necesaria la existencia de suelo urbano disponible para la edificación. Echa de menos la existencia de grandes desarrollos urbanísticos y ve un problema en la atomización de nuestras constructoras y promotoras, en las dificultades para encontrar mano de obra y en la falta de construcción industrializada.

Por su parte, el Fondo Monetario Internacional afirma que “el objetivo principal debería seguir siendo aumentar la oferta, en particular mediante la aprobación de las modificaciones a la Ley del Suelo, la agilización de los trámites burocráticos para la obtención de licencias, así como la expansión del parque de vivienda social. Debe reevaluarse el control de precios del alquiler y abandonarse en caso de constatar que reduce la cantidad o la calidad de la oferta regular de alquileres, o que dificulta el acceso por parte de los hogares de más bajos ingresos”.

Vistas desde fuera esas parecen ser las soluciones más sensatas. Y vistas desde dentro, también.

 Precios del alquiler por ciudades

Ahora nos fijamos en los precios medios de oferta del alquiler de vivienda por ciudades, según el portal Idealista a mayo de 2025.

¿Los precios tienen un límite?

No nos parece posible que los precios de la vivienda sigan subiendo sin parar. Los precios están por encima de valores razonables si los analizamos desde dos puntos de vista: con relación a la capacidad de pago de los compradores y de los inquilinos, y en relación a la rentabilidad esperada por alquileres. Advertimos sobre el carácter no razonable de esos precios. En el momento en que el empleo se resienta en nuestro país, el castillo podría venirse abajo. La situación es distinta de la de 2008, en parte por la enorme disponibilidad de fondos públicos europeos y la liquidez disponible por grandes inversores. Pero el dinero sin fundamento no dura. En los estudios que hacemos por ciudades vemos que no se encuentra oportunidades de inversión en vivienda a los precios medios actuales. Sí apreciamos alguna oportunidad en plazas de garaje.

Vea los precios detallados en Cádiz, en Palma y en Huelva.