Estudio de precios por barrios en Cádiz

La población de Cádiz decrece desde hace lustros

La ciudad de Cádiz une un encanto particular a su historia milenaria, a su clima, a su belleza, a su condición de encrucijada, de trampolín hacia otros mundos. Sin embargo, lleva mucho tiempo perdiendo población, hasta los 110.000 habitantes actuales. De seguir la tendencia, descender por debajo de los 100.000 tendría consecuencias económicas en pérdida de financiación. La alta tasa de paro, que dobla a la media nacional, fuerza a muchos jóvenes a salir hacia otras latitudes. La población envejece.

Pero lo anterior no aligera la presión sobre la vivienda, que queda inaccesible para muchos. En el Censo de 2021 las viviendas vacías apenas suponían el 5% del total (un tercio de la media en el país). Según el INE, la ciudad contaba con 1.408 viviendas turísticas en noviembre de 2024, de un total de 51.258 viviendas convencionales. Ese 2,75% de proporción es solo inferior a Málaga (2,95), pero superior a Granada, Sevilla, Barcelona o Madrid. A los precios actuales, Cádiz en la tercera capital de provincia donde el pago de la hipoteca y los gastos consume más parte de los ingresos netos.

El Ayuntamiento suspende el registro de nuevas VUT y facilitará la conversión de locales en viviendas.

Encuesta a residentes

En mayo de 2025 realizamos una encuesta a 360 residentes de la ciudad, de la que comentamos los principales resultados.

El 85% no tiene intención de mudarse a otra localidad. Si el trabajo se lo permitiera, un 13% sí se iría a un municipio cercano, como Chiclana o San Fernando.

VENTAS DE VIVIENDAS EN CÁDIZ CIUDAD

Situación inmobiliaria de la ciudad

Un 28% de los encuestados vive de alquiler en Cádiz, por encima de la media nacional. “Solo” un 62% está satisfecho con su vivienda actual y otro 37% no. Lo cierto es que un 24% dice necesitar otros elementos en su vivienda: bien un dormitorio más o bien uno varios baños. Casi un 10% de los encuestados va a acometer una obra o reformas en el futuro próximo. Un 74% de los vecinos denuncia falta de información suficiente sobre ayudas y subvenciones para las obras.

Para quien busque ahora una vivienda, el 76% piensa que es mejor comprar, frente al 24% que optaría por el alquiler. Por tipología de vivienda, un 52% prefiere un unifamiliar y el 48% un piso.

Un 10% es propietario de otra vivienda en el mismo Cádiz, y la mitad la tiene puesta en alquiler. Para bajar el precio del alquiler, los gaditanos piden aumentar la inversión en vivienda social y dar seguridad al propietario para que crezca la oferta.

Qué valoración hacen de los servicios

Las medidas más demandadas por los vecinos son construir más aparcamientos en el Centro (lo pide el 75%), aumentar las zonas peatonales (62%) y otras cuestiones como mejorar la rapidez y atención de citas en sanidad, reducir la contaminación acústica (sobre todo por el tráfico) y solucionar el problema del desempleo. El siguiente gráfico muestra la valoración media de los servicios de la ciudad, de 1 a 10. La mejor puntuación es para los servicios escolares, aunque no llega al 7. El resto de dotaciones recibe un 5 o un 6 de valoración, salvo el aparcamiento que suspende con un 4,8 sobre 10. Un 78% de encuestados preferiría reducir las zonas de estacionamiento regulado y un 42% pide más carriles bici.

Zonas preferidas para vivir en Cádiz

La zona de Bahía Blanca es la que reúne más preferencias para vivir en Cádiz (gusta al 92% de los encuestados). Le sigue el Paseo Marítimo y la Playa Victoria (81%), la zona de Cortadura y la de laguna (ambas con el 77%), así como la de la Catedral (75%), de las pocas que aprueban en aparcamientos. Con mucha diferencia, la zona con menos preferencias es la de La Paz - Loreto, que solo gusta al 18%. Sus servicios tienen peor valoración media, salvo en limpieza y seguridad. La zona de La Caleta gusta al 51%.

Evolución del precio en Cádiz

En 2024 se vendieron 1.231 viviendas en la ciudad, un 7% más que en 2023. En datos del Ministerio, el precio medio de la vivienda usada en Cádiz fue de 2.612 €/m², al término de 2024, con una subida anual del 7%.

En nuestra búsqueda la zona más cara era la de Laguna (unos 4.100 €/m2) y la más barata la de La Paz (2.600 €/m2). En alquileres, las rentas medias de nuevos contratos subieron un 4% en 2024 y un 7% desde 2022, cifras inferiores a la media nacional.  Para un piso tipo de unos 90 m² oscilan entre los 845 € en la zona de la Catedral a los más de 1.320 € en la zona de Laguna. 

La rentabilidad de los alquileres por barrios

Con nuestra metodología, comparamos los precios de venta y de alquiler para obtener el “valor razonable” para quien compre con criterios económicos o de inversión.  Al comparar los precios medios de compra con los valores razonables, observamos que todos los barrios de Cádiz están caros o muy caros y no merecen un consejo de compra, con criterios económicos. La mayor rentabilidad por alquiler se obtiene en la zona de Cortadura (5,2%), lejos del 7,5% que vemos interesante para compensar los riesgos del alquiler.

En Bahía Blanca, la zona más deseada pero no la más cara en compra, no hemos encontrado muestras homogéneas suficientes de alquiler por falta de oferta. En el entorno del Ayuntamiento lo que no hemos encontrado son muestras homogéneas suficientes de pisos en venta para poder estimar una media representativa.

Oportunidades en plazas de garajes

Los problemas de aparcamiento en la ciudad son más señalados en las zonas de Playa de Santa María, en La Paz – Loreto y en San José.

Un 24% de los encuestados dice necesitar una plaza de garaje. Un 9 % planea comprarla y otro 11 % piensa alquilar.

En algunos barrios los precios de compra de una plaza de garaje son superiores a los de muchas ciudades de mayor tamaño. En La Caleta cuestan más de 47.000 euros. En el Pase Marítimo 42.000 euros y en el Centro Histórico más de 39.000 euros. Aquí los alquileres de garaje son muy elevados, aunque prácticamente en todas las zonas donde hemos encontrado muestras suficientes los precios del alquiler superaban los 100 euros al mes.

Recordemos que para una inversión en garajes buscamos una rentabilidad mínima del 5%, dado que conllevan menores riesgos que las viviendas. En dos zonas se alcanza ese mínimo de rentabilidad que nos parece interesante en una inversión en garajes.

Conclusión

A pesar de la pérdida de habitantes en la ciudad, Cádiz presenta unos precios elevados de la vivienda en venta y alquiler. Como en muchas otras localidades, esos precios están por encima de lo que consideramos razonable si atendemos a criterios económicos. Tanto si los relacionamos con la capacidad de pago en una ciudad con más del 20% de paro, como si miramos la rentabilidad esperada por alquileres. Por lo tanto, a esos precios medios no parece aconsejable la compra de una vivienda o garaje como inversión. Solo si se tuviera acceso a un descuento sustancial de en torno al 30% podría planteárselo.