Se vende la casa alquilada y la inquilina consigue quedársela
Cuando se vende una casa alquilada, el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente reconocido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 25), salvo que haya renunciado a ese derecho en el contrato de alquiler.
El derecho de adquisición preferente supone que hay que ofrecer la casa en venta al inquilino, comunicándole las condiciones esenciales de la venta, sobre todo el precio, para que él pueda decidir si la compra o no.
Si se vende sin haber informado y “tanteado” al inquilino, este puede incluso deshacer esa venta cuando se entera de ella y de sus condiciones, si actúa en un plazo. Es el llamado retracto. Aquí se lo explicamos: venta de casa alquilada.
En el caso juzgado por sentencia del Supremo de 12 de diciembre de 2025, la inquilina logró el retracto y quedarse con la casa alquilada, que se había vendido años antes.
Para dar una idea de la transcendencia económica de lo que supone, pensemos que en Santa Eulalia (Ibiza) el precio medio por m2 de vivienda usada era en septiembre de 2017 de 2.786 €, y en septiembre de 2025 pasó a ser de 6.096 €. Una subida del 119% en ocho años.
No le informaron de la venta tras una ejecución hipotecaria
En 2013 Noelia (nombre ficticio) vivía de alquiler en una casa en Ibiza. La casa fue objeto de ejecución hipotecaria por impago del propietario y pasó a ser propiedad de un banco en 2014. El banco que ejecuta la hipoteca se queda la casa y Noelia pasó a pagar la renta al nuevo propietario. Hasta ahí no hay problema.
Pero luego, en 2017, siguiendo vigente el alquiler, el banco vendió esa casa a una sociedad y es en esa venta en la que no se respetó el derecho preferente de la inquilina. En cuanto Noelia tuvo la información, en 2019, presentó una demanda para ejercer su derecho de retracto. El procedimiento judicial se alargó por los recursos de la sociedad adquirente y terminó en diciembre de 2025 con la resolución del Tribunal Supremo.
La sociedad compradora presentó distintos argumentos en contra del derecho preferente de Noelia, pero fueron rechazados por los tribunales. Uno de esos argumentos era que el contrato de alquiler estaría supuestamente concluido cuando Noelia exigió el retracto. Los jueces afirmaron que la clave era que cuando se produjo la venta en 2017 Noelia sí era arrendataria de esa vivienda, luego tenía derecho preferente que no fue respetado.
Obtenida la sentencia estimatoria del retracto, la inquilina debe proceder en 30 días al reembolso al comprador del precio de la venta y de los gastos derivados de aquella compraventa (debe consignar esa suma). Después, ya puede inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad.
Consejos
Si es arrendador, en principio recomendamos que incluya en el contrato de alquiler una cláusula de renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente, tal y como permite el artículo 25 de la LAU. Esto le dará libertad para vender a quien desee sin necesidad de tener que ofrecerlo previamente al inquilino y sin riesgo de posibles procedimientos de retracto como el que comentamos. Otra cosa es que, llegado el caso de venta, le interese también ofrecerle el piso al inquilino por si desea comprarlo, pero ya con un ofrecimiento “voluntario”.
El inquilino debe conocer sus derechos para poder ejercitarlos, si le interesa.
Si el contrato no contempla la renuncia al derecho preferente, el arrendador debe respetar los pasos para el tanteo, ofreciendo el piso al inquilino si desea comprarlo en las condiciones establecidas (vea un modelo de comunicación). Condiciones que deben respetarse en la venta posterior a un tercero, so pena de poder ejercitar el retracto por el inquilino (por ejemplo, si se vendiera en precio inferior al ofrecido al inquilino). Para comprobarlo, el comprador debe enviar posteriormente copia de la escritura al inquilino.
Aun con renuncia en contrato al derecho preferente, el propietario que venda debe informar al inquilino de la intención de venta con al menos 30 días de antelación respecto de la firma de la escritura. Si bien no tiene por qué dar detalles del precio o condiciones.
En todo caso, la venta del piso no pone fin al contrato de alquiler por lo que siempre hay que respetar los derechos del arrendatario. La escritura deberá indicar el estado de ocupación del inmueble, en este caso la existencia de un contrato de arrendamiento.
