La reclamación de anticipos en compra sobre plano
En 2025, hasta el mes de agosto, se han comprado 103.184 viviendas nuevas en España según el INE (+25% anual). En todo 2024 se compraron 135.052 viviendas nuevas, frente a 109.481 en 2023. La mayor parte de esas viviendas nuevas se habían comprado sobre plano.
La litigiosidad de esas compras sobre plano es ahora menor que la de compras contratadas en años como 2005, 2006, 2007, que siguen coleando en los tribunales. Ante el riesgo que supone hacer anticipos de dinero a cuenta de una construcción futura o en curso, veamos un resumen de las soluciones previstas en diversas sentencias del Tribunal Supremo.
Hasta el 1 de enero de 2016, el régimen aplicable a las cantidades anticipadas para compra de vivienda venía establecido en la Ley 57/1968. Es el que comentamos ahora, por ser aplicable al gran número de contratos de compraventa firmados antes de esa fecha, que ha dado y sigue dando pie a numerosísimas reclamaciones judiciales. Por ejemplo, la sentencia del Supremo de 30 de octubre de 2025 se refiere a una compra sobre plano de diciembre de 2004 en la que la promotora quebró y ahora se ha confirmado la condena al Santander, como avalista, al pago de la devolución con intereses.
Desde el 1 de enero de 2016, la norma aplicable es la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, que presenta algunas variaciones respecto de la regulación anterior, no siempre en beneficio de los compradores. Es uno de los motivos por los que le pedimos que extreme la prudencia y conozca sus derechos en la compra sobre plano. Otro motivo es el precio: haga bien sus cálculos.
Para compras actuales vea: Compra sobre plano ahora: cómo protegerse
Derechos del comprador en la compra sobre plano.
La aplicación de la Ley 57/1968 no depende de la condición de consumidor del comprador, sino de la finalidad de la vivienda comprada: que la vivienda de que se trata esté destinada a domicilio o residencia familiar. Esa finalidad debe alegarse en la demanda y si la compradora es una sociedad mercantil compradora, debe probarse debidamente ese destino.
Vivienda sobre plano comprada a través de sociedad.
El comprador tiene derecho a reclamar la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta de una compra de vivienda sobre plano a partir del momento en que se ha producido el incumplimiento del Promotor-vendedor. El primer responsable de la devolución es el propio Promotor-vendedor, pero es frecuente que si ha habido un incumplimiento en la obligación de entrega de la vivienda, el propio Promotor-vendedor tenga serias dificultades financieras, no sea solvente o incluso haya incurrido ya en concurso de acreedores (situación de quiebra). Por eso es importante que el comprador sepa a quién puede reclamar los anticipos y los intereses.
Compra sobre plano que colea en tribunales.
Si existe aval o seguro en garantía de las sumas anticipadas
En principio, el promotor tiene obligación de garantizar los anticipos bien con un aval o bien con un seguro. Si existe esa garantía, la entidad avalista o aseguradora responde de todas las cantidades anticipadas por el comprador al promotor (STS 27/11/2019 y 30/10/2025, entre otras).
La entidad garante, sea la avalista o la aseguradora, responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses. No importan (no hay que respetar) los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro. Esa responsabilidad respecto de las cantidades anticipadas previstas en el contrato no depende de que se ingresen o no esas cantidades en una cuenta bancaria ni del carácter de la cuenta en que se ingresen. Es una responsabilidad que solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregarla vivienda.
No importa que se hubiera acordado un límite cuantitativo inferior en el aval o la póliza de seguro. Ni que no se hubiesen entregado los certificados individuales de la garantía (STS 8/1/2020).
No importa que las sumas anticipadas no se hayan ingresado en la cuenta especial que el promotor tenía obligación de abrir y comunicar a los compradores. En STS 24/4/2024 (para una compra de 2007) el Supremo recuerda que la responsabilidad del avalista de la Ley 57/1968, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda. El avalista debe responder aunque los anticipos no se ingresaran en una cuenta bancaria de la promotora. Lo importante es que el aval haga referencia a la Ley 57/1968 y que se refiera a la promoción concreta para la que el comprador adelanta las sumas.
Esa responsabilidad incluye también los pagos en efectivo que se hayan realizado al Promotor a cuenta de la vivienda.
STS 13/5/2024: "lo relevante para responsabilizar a la avalista colectiva era que todas las cantidades que el comprador entregó a la promotora a cuenta del precio de su vivienda y que se reclaman como principal en este litigio, incluyendo las pagadas en efectivo, tenían correspondencia en el calendario de pagos pactado como anticipos a cuenta del precio".
La responsabilidad incluye también los intereses legales correspondientes, que se calculan desde la fecha de entrega del anticipo.
"Si existe garantía (aval o seguro), esta sala viene reiterando que los anticipos ingresados por el comprador se encuentran garantizados por el asegurador o avalista aunque no se ingresen en la cuenta especial sino en otra diferente del promotor” (STS de 28/5/2019), y aunque se ingresen en otra cuenta en otro banco o se hagan en efectivo (STS 29/9/2025).
El aval debe comprender, por imperativo legal, "la totalidad de las cantidades anticipadas por el comprador y se extiende en el tiempo hasta que la vivienda se entregue y cuente con "cédula de habitabilidad" o licencia de primera ocupación. Un aval no puede limitar su efectividad, por impedirlo la Ley 57/1968 según su interpretación jurisprudencial, ni en la cantidad ni en el tiempo del comienzo de su vigencia ni, en fin, por razón de la cuenta en la que se ingresaron los anticipos (STS 10/12/2019).
Si la promotora entra en concurso, el avalista responde igualmente por los intereses. En la responsabilidad del avalista, no se aplica lo dispuesto en el art.59 de la Ley Concursal que prevé la suspensión de los intereses de las deudas de la sociedad concursada con respecto a los compradores que anticiparon los pagos. El aval es autónomo y viene impuesto por Ley para cubrir el incumplimiento por parte del promotor. Precisamente lo que buscaba la Ley 57/1968 era proteger de la insolvencia del promotor y de cualquier otra causa de incumplimiento que haga que la construcción no llegue a buen fin.
Compra sobre plano: responde el avalista.
La responsabilidad de la entidad financiera donde se ingresan los anticipos
El banco que admita anticipos de compradores para la adquisición de una vivienda sobre plano tiene la responsabilidad de exigir al Promotor que abra una cuenta especial para ello y que constituya las garantías legales obligatorias (seguro o aval). Si no lo hace, el banco es responsable de la devolución de los anticipos por las cantidades que se hayan ingresado en esa entidad en cuentas a nombre del Promotor.
Es decir, en ese caso el comprador puede exigir la devolución a la entidad donde ingresó las sumas a cuenta de la vivienda.
La clave para establecer esta responsabilidad es que el banco conociera o tuviera que conocer que esos ingresos se realizaban a cuenta del precio de venta de viviendas sobre plano, lo que tiene lugar, según declaró la sentencia 636/2017, de 23 de noviembre, "en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas".
Desde el momento en que haya ingresos en una cuenta de la promotora, el banco tiene un deber de control, cuando advierte la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas. Para el comprador es importante dejar claro quién hace los ingresos y a cuenta de qué.
El banco donde se ingresan cantidades a cuenta NO responde de las sumas que entregue el comprador al promotor al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria. NO responde de pagos efectuados al Promotor en otras entidades financieras ni de los pagos realizados en metálico.
Entre otras sentencias, la STS de 6/5/2024 insiste en que a partir de la sentencia 503/2018 es doctrina jurisprudencial consolidada que no incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no pudo conocer ni por tanto controlar que los ingresos en una cuenta de la promotora en dicha entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, al haber sido realizados dichos ingresos no por sus compradores o por la promotora sino por un tercero, en concreto una sociedad mercantil. En el caso juzgado, el Supremo rechaza la responsabilidad del banco que ingresó en 2007 un cheque de 79.000 euros de una sociedad mercantil, cheque que no incluía ninguna indicación respecto de la vivienda a la que correspondía el pago ni respecto de los compradores en cuyo nombre se hacía el pago.
Responsabilidad del banco no avalista: cuestión de prueba
Cuando se dice que el banco conocía o debería conocer que esos ingresos que va recibiendo son a cuenta de la compra de vivienda sobre plano. Esta es una cuestión de hecho, sometida a prueba. Por ejemplo (STS de 28/11/2019), se probó que el director de la sucursal tenía conocimiento de que la promotora estaba realizando una promoción; y supieron que había ingresos a cuenta de compra de vivienda porque así lo ponía en el concepto de algunos de esos ingresos. Junto a ello, hubo otros muchos ingresos de particulares por cantidades semejantes en los que no se precisó el concepto. Esto, en el contexto de que el lugar de la promoción y donde radica la sucursal bancaria es una localidad pequeña, permiten concluir que la Entidad conocía o debía conocer que en la cuenta del promotor se estaban realizando ingresos de pagos a cuenta por compradores de viviendas de la promoción.
El banco que financia al promotor pero no ingresa los anticipos de compradores
Esta entidad no tiene responsabilidad en la devolución de las sumas anticipadas por los compradores.
La responsabilidad del banco que descontó la letras de los anticipos.
El que da la garantía y el banco donde se hacen los ingresos
La responsabilidad del garante no es excluyente de la responsabilidad del depositante fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 ya que, según las circunstancias de cada caso, el banco que admita anticipos sin cumplir lo exigido en dicha norma puede llegar a responder solidariamente con el garante por el importe de los anticipos que hubiera admitido.
En caso de falta de entrega y reclamación de devolución de las sumas adelantadas al avalista, el día inicial del devengo de los intereses legales de las cantidades anticipadas es la fecha de cada entrega, no la fecha de la reclamación extrajudicial al avalista.
Si ha existido un convenio en el concurso de acreedores de la promotora, la adhesión de los compradores beneficiarios de esta garantía al convenio del concurso de acreedores de la promotora, no altera el derecho de dichos compradores a dirigirse contra la aseguradora para la restitución garantizada en caso de incumplimiento de la obligación de la promotora. Se reconoce el derecho a la restitución de los anticipos no solo a los compradores que no hubieran votado a favor del convenio sino también a los que lo hubieran hecho a favor (STS 422/2018, de 4 de julio).
Hay que ser diligente en la reclamación. En seguros hay un plazo dos años para reclamar, desde el incumplimiento por el Promotor.
Compra sobre plano: sea muy diligente.
Peligro: entregar anticipos de compra a una sociedad intermediaria
Todo el sistema de protección de las sumas anticipadas para compra de vivienda sobre plano puede ser inútil para el comprador cuando este ingresa las cantidades en sociedades intermediadoras, que no ingresan las cuentas en la cuenta de la Promotora ni especifican en sus ingresos el motivo de los mismos.
La Ley 57/1968 no ampara a quienes compran a través de una sociedad, prescinden de la cuenta indicada en sus contratos para los anticipos y los ingresan por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad bancaria distinta.
Así lo aclaró la STS de 19/9/2018, en un caso donde los compradores de 16 viviendas en construcción en Murcia adelantaron unos 406.000 euros a la promotora. Pero lo hicieron a través de una entidad, que fue quien depositó las sumas en una cuenta bancaria a nombre de la promotora, pero sin precisar a quién correspondía cada suma. Esa cuenta no era la que figuraba en los contratos de compraventa. Eran pagos hechos al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria. Tras la quiebra de la promotora, no pudieron exigir al banco su responsabilidad por esas sumas anticipadas.
