A quién reclamar los anticipos en compra sobre plano

La reclamación de anticipos en compra sobre plano

En 2021 se compraron 115.000 viviendas nuevas en España, la mayor parte de ellas se habían comprado sobre plano.

Ante el riesgo que supone hacer anticipos de dinero a cuenta de una construcción futura o en curso, veamos un resumen de las soluciones previstas en diversas sentencias del Tribunal Supremo. Hay compras de 2006 que siguen en procesos judiciales.

Hasta el 1 de enero de 2016, el régimen aplicable a las cantidades anticipadas para compra de vivienda venía establecido en la Ley 57/1968. Es el que comentamos ahora, por ser aplicable al gran número de contratos de compraventa firmados antes de esa fecha, que ha dado y sigue dando pie a numerosísimas reclamaciones judiciales.

Desde el 1 de enero de 2016, la norma aplicable es la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, que presenta algunas variaciones respecto de la regulación anterior, no siempre en beneficio de los compradores. Es uno de los motivos por los que ahora no recomendamos la compra sobre plano o al menos le pedimos que extreme la prudencia. Otro motivo es el precio: haga bien sus cálculos.

Derechos del comprador en la compra sobre plano.

La aplicación de la Ley 57/1968 no depende de la condición de consumidor del comprador, sino de la finalidad de la vivienda comprada: que la vivienda de que se trata esté destinada a domicilio o residencia familiar. Esa finalidad debe alegarse en la demanda y si la compradora es una sociedad mercantil compradora, debe probarse debidamente ese destino.

El comprador tiene derecho a reclamar la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta de una compra de vivienda sobre plano a partir del momento en que se ha producido el incumplimiento del Promotor-vendedor. El primer responsable de la devolución es el propio Promotor-vendedor, pero es frecuente que si ha habido un incumplimiento en la obligación de entrega de la vivienda, el propio Promotor-vendedor tenga serias dificultades financieras, no sea solvente o incluso haya incurrido ya en concurso de acreedores (situación de quiebra). Por eso es importante que el comprador sepa a quién puede reclamar los anticipos y los intereses.

Compra sobre plano que colea en tribunales.

Si existe aval o seguro en garantía de las sumas anticipadas

En principio, el promotor tiene obligación de garantizar los anticipos bien con un aval o bien con un seguro. Si existe esa garantía, la entidad avalista o aseguradora responde de todas las cantidades anticipadas por el comprador al promotor (STS 27/11/2019).

No importa que se hubiera acordado un límite cuantitativo inferior en el aval o la póliza de seguro. Ni que no se hubiesen entregado los certificados individuales de la garantía (STS 8/1/2020).

No importa que las sumas anticipadas no se hayan ingresado en la cuenta especial que el promotor tenía obligación de abrir y comunicar a los compradores.

Esa responsabilidad incluye también los pagos en efectivo que se hayan realizado al Promotor a cuenta de la vivienda.

La responsabilidad incluye también