Compra sobre plano que colea en tribunales

Compra sobre plano: riesgo menor pero no inexistente

La compra de vivienda sobre plano presenta ciertas ventajas y también ciertos riesgos. Se ha vuelto a poner de moda, aunque en volúmenes muy inferiores a los de inicios de los años 2000. En 2020 -un año muy particular- se registraron 82.543 ventas de viviendas nuevas, lo que supone un 20% del total de viviendas vendidas en el año. Por las circunstancias de la pandemia, el número de ventas se redujo respecto de 2019 (-11%), pero esa bajada fue menor que la que reflejaron las ventas de vivienda usada (-19%).

Derechos del comprador de vivienda sobre plano.

Ya hemos explicado que las circunstancias actuales del mercado y de la financiación de las promotoras hace que el riesgo ligado a las promociones sea inferior al que existió en pleno boom inmobiliario. Porque hay menos apalancamiento y mayor número de preventas antes de lanzar los proyectos, y porque existe mayor control sobre la constitución de garantías sobre los anticipos pagados por los compradores.

Pero esto no elimina el riesgo y de ahí nuestras llamadas a la prudencia y a la diligencia del comprador en el momento de reclamar lo que proceda.

Problemas en la compra de vivienda sobre plano.

Punto y seguido a un litigio por una compra sobre plano de 2003

Una reciente sentencia del Supremo, de 31 de mayo de 2021, ha resuelto parcialmente un caso de una compra sobre plano contratada en 2003, con quiebra de la promotora incluida. Esto da muestra de hasta dónde pueden llegar los quebraderos de cabeza de un comprador (el proceso deberá proseguir en la Audiencia), aunque como decimos las situaciones han cambiado.

La vivienda no llegó a construirse y se reclamó a la entidad financiera que había prestado un aval colectivo para garantizar los anticipos a cuenta. Dicha entidad (que entre tanto había cambiado de titularidad por procesos de fusión o absorción) alegó diferentes motivos para rechazar la demanda, como la falta de prueba de los anticipos, pero la Audiencia Provincial no entró a ello y dijo que la acción había caducado, por el tiempo pasado entre el plazo de terminación teórica de la vivienda (no respetado), y la primera reclamación fehaciente.

El Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia porque la entidad financiera no había alegado la prescripción de la acción y porque el plazo de caducidad del aval no era de dos años, como dijo la Audiencia, sino de cinco (en razón de la fecha de la compra). Reenvía el caso a la Audiencia para que dicte nueva sentencia sobre la posible responsabilidad el banco. El afán del comprador por recuperar los 79.000 euros anticipados (más todos los intereses acumulados en estos años) está lejos de haber concluido.

Contratos de compra de casa nueva.

Para compras concertadas desde 2016

La legislación sobre garantías de anticipos a cuenta en compra sobre plano cambió tras una modificación legal de 2015. Para contratos de compra sobre plano concertados a partir del uno de enero de 2016 el plazo de reclamación de la garantía sobre los anticipos sí ha quedado fijada en dos años. De ahí la necesaria diligencia en el comprador para actuar con celeridad y no dejar pasar los plazos en caso de problemas. Porque siguen existiendo retrasos en la terminación de algunas promociones.