Problemas en la compra de vivienda sobre plano
La compra de vivienda sobre plano tiene sus ventajas y también sus riesgos. Es esencial conocer sus derechos para hacerlos valer. Y también conocer la experiencia de algunos otros compradores, para poder sopesar su decisión de compra.
Sus derechos en la compra sobre plano.
Iker obtuvo en Navarra la resolución de la compra con devolución de 32.000 € anticipados, por incumplimiento esencial del promotor. Compró un dúplex de 90 m2 y le entregaron un piso de 66 m2 más un espacio alto como trastero.
44.000 € recuperó Ana de sus anticipos, tras declararse nula la cláusula penal que le obligaba a perder su totalidad (55.000 €) por incumplimiento (SAP Madrid 17/4/2015).
Cláusulas abusivas en la venta sobre plano
Antes de firmar un contrato de compra conviene comprobar que no contiene cláusulas abusivas para los consumidores. Una de ellas es la penalización desproporcionada y no recíproca por incumplimiento del comprador. Pero son los jueces quienes deciden, y hay tantas sentencias a favor de una parte como de la otra.
Otras cláusulas abusivas relativamente frecuentes:
- la indeterminación del plazo de entrega.
- la reserva para el promotor del derecho a introducir modificaciones en el objeto vendido (calidades, proyecto, etc.).
- la cláusula de vencimiento anticipado del contrato por un solo impago del comprador.
- renuncias del comprador a reclamaciones por posibles incumplimientos del vendedor.
- la imposición al comprador de gastos o tributos que por ley correspondan al vendedor. Así como la imposición al comprador del gasto de acceso a los suministros generales de la vivienda (alcantarillado, electricidad, acometida de agua, gas): la vivienda debe entregarse en condiciones de habitabilidad.
- la imposición de notario para la firma de la escritura.
No toda cláusula perjudicial para el comprador tiene carácter de abusiva. No basta recurrir una cláusula como abusiva para verse librado de su obligación de comprar (pagar). La decisión corresponde a los jueces. De ahí que sea clave
Problemas en la compra de vivienda sobre plano
La compra de vivienda sobre plano tiene sus ventajas y también sus riesgos. Es esencial conocer sus derechos para hacerlos valer. Y también conocer la experiencia de algunos otros compradores, para poder sopesar su decisión de compra.
Sus derechos en la compra sobre plano.
Iker obtuvo en Navarra la resolución de la compra con devolución de 32.000 € anticipados, por incumplimiento esencial del promotor. Compró un dúplex de 90 m2 y le entregaron un piso de 66 m2 más un espacio alto como trastero.
44.000 € recuperó Ana de sus anticipos, tras declararse nula la cláusula penal que le obligaba a perder su totalidad (55.000 €) por incumplimiento (SAP Madrid 17/4/2015).
Cláusulas abusivas en la venta sobre plano
Antes de firmar un contrato de compra conviene comprobar que no contiene cláusulas abusivas para los consumidores. Una de ellas es la penalización desproporcionada y no recíproca por incumplimiento del comprador. Pero son los jueces quienes deciden, y hay tantas sentencias a favor de una parte como de la otra.
Otras cláusulas abusivas relativamente frecuentes:
- la indeterminación del plazo de entrega.
- la reserva para el promotor del derecho a introducir modificaciones en el objeto vendido (calidades, proyecto, etc.).
- la cláusula de vencimiento anticipado del contrato por un solo impago del comprador.
- renuncias del comprador a reclamaciones por posibles incumplimientos del vendedor.
- la imposición al comprador de gastos o tributos que por ley correspondan al vendedor. Así como la imposición al comprador del gasto de acceso a los suministros generales de la vivienda (alcantarillado, electricidad, acometida de agua, gas): la vivienda debe entregarse en condiciones de habitabilidad.
- la imposición de notario para la firma de la escritura.
No toda cláusula perjudicial para el comprador tiene carácter de abusiva. No basta recurrir una cláusula como abusiva para verse librado de su obligación de comprar (pagar). La decisión corresponde a los jueces. De ahí que sea clave pensar, antes de adquirir un compromiso, si de verdad queremos esa compra y si tenemos los medios suficientes para acometerla.
Sobre plano: ¿y si luego me niegan la hipoteca?
Problemas frecuentes en la compra sobre plano
Aún colean litigios para recuperar anticipos de compras realizadas en los primeros años 2000, por viviendas no construidas o terminadas con gran retraso. Los jueces han ido aclarando las responsabilidades de cada uno. Puede consultar una muestra de la casuística generada: responsabilidad del avalista.
Así, el riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y no puede trasladarse al comprador. Solo son no imputables a la promotora las causas imprevisibles e inevitables a la fecha del contrato. Las dificultades propias de la actividad de la construcción, que el promotor tiene obligación de prever, no se consideran causas imprevisibles e inevitables. Tampoco las dificultades en la urbanización del suelo (ver STS 29/3/2021). El avalista responde si no hay entrega efectiva de la casa, por ejemplo porque el promotor no levante las cargas sobre el inmueble.
Ante un retraso en la entrega hay que actuar con diligencia. Si pretende la resolución del contrato con la devolución de los anticipos, pídalo de forma fehaciente antes de que la promotora le inste a la firma de la escritura por estar ya terminada la vivienda. Y luego reclame a la aseguradora o avalista, sin dejar pasar dos años desde el incumplimiento.
Sobre plano: promotor condenado a cárcel.
Cambios en el proyecto
Al firmar el contrato de compra sobre plano debe existir una licencia de obras concedida. Pero cuando realizamos una reserva es posible que la licencia esté solicitada y aún no obtenida. En este caso, si la concesión de la licencia implica modificaciones en el proyecto que afecten a la vivienda, el titular de la reserva puede optar entre mantener la señal y seguir con la compra de la vivienda o desistir de la compra. Si los cambios se dan durante la construcción y no se han pactado, hay que ver la entidad del cambio producido.
Según el caso puede suponer un incumplimiento leve del contrato, que dé derecho a indemnización por el prejuicio que se haya podido producir, o implicar una modificación sustancial, que daría derecho a resolver el contrato por parte del comprador. A falta de acuerdo, el alcance de las modificaciones y su consecuencia para el contrato de compra deberá ser dirimido por los tribunales.
Por ejemplo, la ausencia final de las vistas prometidas o la falta de un campo de golf proyectado han sido causa de resolución de compras sobre plano. Cuando le avisen de que la vivienda está terminada, haga un examen minucioso y pida que corrijan los defectos señalados antes de firmar la escritura, aunque tiene un plazo legal posterior para reclamar.
