Cambios del promotor en la vivienda nueva vendida: hay incumplimiento
Cuando compras una vivienda sobre plano, el resultado final debe responder a lo anunciado y contratado. Es muy importante guardar todo el material publicitario de la promoción, además del contrato, la memoria de calidades, los planos, etc.
En 2024 se registraron 135.000 compras de vivienda nueva, en su inmensa mayoría compradas sobre plano en años previos. En 2025 las cifras crcen más un 20% anual por el momento.
Para el comprador, no solo es importante que la construcción se haga en plazo, sino que exista conformidad entre lo que te entregan y lo que estaba proyectado.
En el caso que comentamos, una compradora obtuvo una indemnización de la promotora porque se habían modificado algunos elementos que afectaban a la fachada del edificio.
Sira demandó a la promotora que le había vendido una vivienda en construcción, porque se había publicitado que el inmueble tenía una fachada ventilada con láminas de cerámica, y durante la construcción la promotora sustituyó ese material por láminas de aluminio.
Con un informe pericial se probó una diferencia de valor de 6.500 euros y en primera instancia se condenó a la promotora a pagar esa suma a Sira por haber incumplido el contrato al modificar las características de la vivienda. Según el juez, el cambio no estuvo exigido por exigencias técnicas y supuso un precio menor.
La promotora recurrió a la Audiencia Provincial de Madrid, que dictó sentencia el 24 de julio de 2023.
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Los contratos sobre plano prevén la posibilidad de cambios
La promotora entendía que no había incumplimiento del contrato, ya que este preveía la posibilidad de introducir modificaciones por razones técnicas, sin que el material de esas láminas estuviera precisado en el contrato y de hecho fue sustituido por otro “equivalente” sin merma de calidad. De hecho, solo habían reclamado un número reducido de compradores de esa promoción. En todo caso, discutían el valor de la diferencia entre lo ofertado y lo ejecutado, solicitando subsidiariamente una reducción en el importe de la condena.
Reclamar por la memoria de calidades.
El contrato de compraventa sobre plano incluía una cláusula que suele ser habitual:
"(...) la PARTE COMPRADORA autoriza a la PARTE VENDEDORA a efectuar en las obras las modificaciones que oficialmente le fuesen impuestas por la autoridad competente, así como aquellas otras que vengan motivadas por exigencias técnicas o jurídicas puestas de manifiesto durante su ejecución".
La promotora no discute que hubo cambios. Dice que se debieron al criterio técnico del director facultativo de la obra y proyectista, y que no suponen un incumplimiento de contrato, ni menor coste para la empresa, ni menor calidad para la compradora.
No era la primera reclamación por compradores de la misma promoción, así que la Audiencia Provincial echa mano de sentencias ya dictadas en aquellos procesos.
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Si hay un cambio relevante injustificado, hay incumplimiento del contrato
Se reitera el valor contractual de la publicidad en estos casos de venta sobre plano, donde el objeto vendido aún no existe.
Las razones “técnicas” para el cambio de materiales que dio el perito de la promotora son desmontadas por el informe de otro perito. El cambio no se produjo en proyecto sino en la ejecución de la obra. El cambio no solo altera la estética e imagen del edificio sino que la fachada pierde resistencia al no usar la cerámica prevista. Las celosías inicialmente previstas tenían un diseño que requería mayor mano de obra para su fabricación e instalación más cualificada.
No hay prueba de que el cambio obedeciera a razones de exigencia técnica ni que sea impuesto por una autoridad. No justifica el cambio el hecho de que la solución proyectada y publicitada sea más compleja o cara que la finalmente ejecutada. El cambio no está justificado y supone un incumplimiento. No importa si es una prestación equivalente o no. Lo ofertado en el proyecto, la memoria de calidades y la publicidad fue determinante para la decisión de compra y del precio.
La Audiencia rechaza el recurso de la promotora y confirma la sentencia de primera instancia. Con la indemnización fijada se pretende a la vez indemnizar el menor valor de lo instalado, así como los perjuicios causados por la frustración de expectativas.
