Contratos de compra de casa nueva

Vivienda sobre plano, un mercado activo

En 2018 se vendieron en España 92.520 casas nuevas, el 18% del total de ventas. En la primera mitad de 2019 la venta de casas nuevas subió un 7,4% frente a una bajada del -1,6% de las usadas. Tras la crisis de 2008, la inmensa mayoría de casas nuevas se vende sobre plano porque los promotores solo logran financiación bancaria para construir tras haber vendido más del 70% de cada promoción. Hasta ahora ha habido demanda para estas viviendas porque se han ido construyendo pocas: tan solo 40.000 en todo el país en 2016 y 64.000 en 2018, frente a las 590.000 anuales terminadas entre 2005 y 2008, muchas de la cuales quedaron invendidas. La vivienda nueva comercializada (también existe autoconstrucción en el interior del país) se centra hoy en pocas grandes ciudades. En Madrid los últimos desarrollos urbanísticos aprobados en el Norte y el Este de la capital prevén casi 130.000 nuevas viviendas en 25 años.

Ventajas e inconvenientes de la compra sobre plano

La vivienda nueva responde en principio a criterios constructivos modernos, con estándares de materiales e instalaciones acordes al Código Técnico de la Edificación, mejor aislamiento y eficiencia energética. Evitan las reformas que debe afrontar quien compra una vivienda usada. Muchas nuevas promociones incluyen garaje, trastero y servicios como piscina o instalaciones deportivas. Permiten un pago escalonado (10-10-80): un 10% aproximado al firmar el contrato, otro 10% a plazos durante la construcción y el 80% restante con la entrega y firma de la escritura.

¿Inconvenientes? El principal de comprar una vivienda sobre plano son sus riesgos: el retraso, que no llegue a construirse o no responda a lo pactado, ya sea por motivos constructivos, económicos (dificultades o quiebra de la promotora) o de regulación urbanística. También el riesgo económico para el comprador de venir a menor fortuna y no poder acceder a la hipoteca llegado el momento, lo que supondría un incumplimiento por su parte (con la pena correspondiente). Esto se agrava con la prohibición impuesta por las promotoras de vender la vivienda a un tercero hasta la firma de la escritura. También puede producirse una caída del mercado y que la compra se vuelva antieconómica, como ocurrió en la crisis anterior. Los nuevos desarrollos suelen ubicarse en zonas periféricas de las ciudades, salvo promociones céntricas, mucho más caras. La nueva suele resultar más cara y conlleva pago del IVA (10%) frente al ITP de la usada (entre el 6-11%).

Protección legal al comprador sobre plano

La anterior crisis generó problemas a compradores que -poniendo a prueba toda su paciencia e ilusión- vieron cómo quebraba su promotora o cooperativa y se evaporaba la casa y el dinero, o sufrieron retrasos de varios años. También a quienes quisieron anular la venta ante la estrepitosa caída de precios en el mercado. Los jueces salieron en defensa de los primeros