¿Saltarse el encargo de venta a la agencia? Hay ideas mejores
Si encargas a una agencia inmobiliaria la venta de una vivienda o de otro inmueble debes tener muy claros algunos puntos para no llevarte sorpresas luego.
En los seis primeros meses de 2025 se vendieron 278.109 viviendas de segunda mano en España, según el INE. Un 17% más que el año anterior.
En el contrato o nota de encargo hay varios puntos importantes que suponen un compromiso en firme para ti. No respetarlos puede acarrear la obligación de tener que pagar una suma de dinero elevada, como vamos a ver con casos concretos.
La agencia está para ayudarte a vender un piso que es tuyo. El piso es tuyo, pero una vez que hayas firmado el contrato o nota de encargo con la agencia, ya no podrás hacer lo que quieras con él. Por eso es importante pensarlo bien antes de hacer cualquier encargo.
Los cuatro puntos clave del encargo son el precio de venta acordado, el plazo del encargo, la existencia o no de exclusividad para esa agencia y el importe de los honorarios de agencia.
Y, como veremos, en caso de conflicto, no todo se arregla alegando la existencia de cláusulas abusivas.
Los honorarios de agencia son libres: ¿cuánto se suele pagar a la agencia por la venta?
Consejos para la venta con agencia inmobiliaria.
La importancia del precio pactado con la agencia
La agencia vive de conseguir encargos de venta.
¿Saltarse el encargo de venta a la agencia? Hay ideas mejores
En los seis primeros meses de 2025 se vendieron 278.109 viviendas de segunda mano en España, según el INE. Un 17% más que el año anterior.
Si encargas a una agencia inmobiliaria la venta de una vivienda o de otro inmueble debes tener muy claros algunos puntos para no llevarte sorpresas luego.
En el contrato o nota de encargo hay varios puntos importantes que suponen un compromiso en firme para ti. No respetarlos puede acarrear la obligación de tener que pagar una suma de dinero elevada, como vamos a ver con casos concretos.
La agencia está para ayudarte a vender un piso que es tuyo. El piso es tuyo, pero una vez que hayas firmado el contrato o nota de encargo con la agencia, ya no podrás hacer lo que quieras con él. Por eso es importante pensarlo bien antes de hacer cualquier encargo.
Los cuatro puntos clave del encargo son el precio de venta acordado, el plazo del encargo, la existencia o no de exclusividad para esa agencia y el importe de los honorarios de agencia.
Y, como veremos, en caso de conflicto, no todo se arregla alegando la existencia de cláusulas abusivas.
Los honorarios de agencia son libres: ¿cuánto se suele pagar a la agencia por la venta?
Consejos para la venta con agencia inmobiliaria.
La importancia del precio pactado con la agencia
La agencia vive de conseguir encargos de venta.
Para lograrlo, trata de convencer con amabilidad al vendedor destacando sus ventajas: la posibilidad de obtener un buen precio de venta en un plazo razonable, la comodidad y facilidad de todo el proceso y unos honorarios que compensan por lo anterior. Pueden ofrecerte servicios como valoración gratuita, emisión del certificado energético obligatorio, acompañamiento a la firma, etc.
El precio acordado para la venta del inmueble es clave, porque si la agencia te presenta un comprador dispuesto a pagar esa suma por tu casa, tú ya estás obligado a dos cosas:
- Venderla a ese precio y a ese comprador; especialmente si habías autorizado a la agencia a firmar señales o precontratos.
- Pagar los honorarios de la agencia.
Puede que te hayan surgido otras ofertas mejores, pero tú ya te habías comprometido. La agencia podrá reclamarte sus honorarios, aunque decidas no vender la casa al comprador que te han presentado. Porque la agencia ha cumplido su parte del trato.
Esto le ocurrió a una vendedora en el caso resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 29 de mayo de 2025. La agencia le presentó a un comprador dispuesto a pagar el precio acordado en el encargo. La propietaria se negó porque encontró otro comprador que ofrecía más, a quien hizo la venta. La agencia acudió a la justicia y obtuvo una condena a pagar los cerca de 24.000 euros de comisión acordada.
El plazo que dura el encargo
Tu compromiso con la agencia tiene un plazo pactado en el encargo. Suele ser de tres o seis meses, por ejemplo. Atención a las renovaciones tácitas o a los preavisos para darlo por finalizado.
Si -tras la firma del encargo a la agencia- quieres vender el piso por tu cuenta a quien quieras y al precio que desees, sin tener que pagar la comisión de esa agencia, deben darse dos condiciones:
- Haber transcurrido el plazo del encargo;
- Que la venta no se haga a un comprador que te hubiera presentado la agencia (o que las condiciones finales de venta, tras pasar el plazo de encargo, sean sustancialmente distintas a las pactadas con la agencia.
Aquí la existencia “exclusividad” limita más al vendedor. Con ella, te obligas a que la venta pase sí o sí por la agencia. Por eso no la recomendamos, porque es frecuente que una vez anunciada la venta del piso surjan compradores a los que poder vender mejor o sin necesidad de pago de honorarios de intermediario, porque no nos los ha presentado esa agencia.
Pero ahora nos centramos en el pazo del encargo.
A veces va más allá del plazo estricto acordado por escrito. Por ejemplo, en el caso de la SAP de Barcelona de 29/5/2025 citado, el plazo inicial de seis meses del encargo había pasado con creces. Pero la agencia probó que se habían intercambiado correos de los que se deducía que el encargo seguía vigente y que habían acordado un precio de venta más elevado.
Por eso, cuando finalmente la vendedora vendió a un tercero y quiso “saltarse” a la agencia, la agencia reclamó sus honorarios porque había presentado una oferta firme de compra por el precio acordado, dentro de ese plazo ampliado tácitamente. De ahí la condena judicial al pago de honorarios por 23.900 euros.
Aquí comentamos otro caso de condena al pago de honorarios a la agencia por venta.
Cláusulas abusivas: no es un cajón de sastre
Hay quien piensa que puede saltarse el encargo a la agencia alegando que contiene cláusulas abusivas para un consumidor.
Es cierto que hay agencias que utilizan cláusulas y prácticas que los tribunales han declarado abusivas, como en determinados usos de las llamadas “hojas de visita”. O por plazos de encargo muy largos o indefinidos, por falta de reciprocidad en las obligaciones, etc.
Pero si un contrato de encargo es claro en cuanto a las obligaciones respectivas, no tiene por qué existir abusividad. Los honorarios son libres. La abusividad podría darse, pero hay que probarla caso por caso.
Por eso nuestro consejo es estar bien informado ANTES de la firma de un contrato de encargo a una agencia.
