Anticipos a cuenta de vivienda y bancos, cambio de jurisprudencia
En dos sentencias de 12 de abril de 2024 el Tribunal Supremo ha modificado su doctrina respecto de la responsabilidad de los bancos por anticipos a cuenta de viviendas que no se construyeron y donde la promotora no había garantizado la devolución. Hablamos de una compra iniciada en 2005.
Los bancos donde los compradores sobre plano ingresan cantidades a cuenta de viviendas sobre plano, en cuentas de la promotora que no ha formalizado seguro o aval para garantizar la devolución de anticipos en caso de malograrse la promoción, se consideran responsables ante el comprador por no haber exigido a la promotora que cumpliera con sus obligaciones legales. Siempre que el banco supiera o pudiera saber que ese dinero se destinaba a la compra de una casa sobre plano con finalidad residencial.
Compra sobre plano: cómo protegerse.
Una de las maneras con las que se articulan los pagos a cuenta es mediante la aceptación por el comprador de letras de cambio que llevan fechas escalonadas. Hay un banco que adelanta ese dinero al banco (descuenta las letras) y que las va pasando al cobro al comprador en función del calendario de vencimiento de esas letras, mes a mes. Es un modo por el que la promotora se financia.
Sobre plano: recupera el dinero 18 años después.
Los anticipos a través de letras de cambio
Las letras son libradas por la promotora, aceptadas por los compradores, entregadas por la promotora a las entidades bancarias para su descuento, descontadas mediante el abono anticipado de su importe en una cuenta de la promotora,
Anticipos a cuenta de vivienda y bancos, cambio de jurisprudencia
En dos sentencias de 12 de abril de 2024 el Tribunal Supremo ha modificado su doctrina respecto de la responsabilidad de los bancos por anticipos a cuenta de viviendas que no se construyeron y donde la promotora no había garantizado la devolución. Hablamos de una compra iniciada en 2005.
Los bancos donde los compradores sobre plano ingresan cantidades a cuenta de viviendas sobre plano, en cuentas de la promotora que no ha formalizado seguro o aval para garantizar la devolución de anticipos en caso de malograrse la promoción, se consideran responsables ante el comprador por no haber exigido a la promotora que cumpliera con sus obligaciones legales. Siempre que el banco supiera o pudiera saber que ese dinero se destinaba a la compra de una casa sobre plano con finalidad residencial.
Compra sobre plano: cómo protegerse.
Una de las maneras con las que se articulan los pagos a cuenta es mediante la aceptación por el comprador de letras de cambio que llevan fechas escalonadas. Hay un banco que adelanta ese dinero al banco (descuenta las letras) y que las va pasando al cobro al comprador en función del calendario de vencimiento de esas letras, mes a mes. Es un modo por el que la promotora se financia.
Sobre plano: recupera el dinero 18 años después.
Los anticipos a través de letras de cambio
Las letras son libradas por la promotora, aceptadas por los compradores, entregadas por la promotora a las entidades bancarias para su descuento, descontadas mediante el abono anticipado de su importe en una cuenta de la promotora, descontando la comisión del banco, y presentadas luego por las entidades bancarias (como legítimas tenedoras) a los compradores para su cobro a su respetivo vencimiento.
En los casos ahora resueltos por el Supremo, los compradores sostienen que el banco que descuenta las letras conoce la finalidad de esos pagos, porque ingresan el dinero en cuentas de la promotora y es una dinámica que afecta a una pluralidad de compradores, no es un hecho aislado.
En sentencias anteriores de diciembre de 2021 y de junio de 2022 el Supremo declaró la no responsabilidad de estos bancos. Pero las sentencias de 12 de abril de 2024 cambian este criterio.
Una característica de las letras de cambio es que en cierto modo están “blindadas” para el banco: una vez aceptadas por el comprador, este no puede oponerse a que el banco las cobre con motivo de que la promotora incumpliera sus obligaciones.
Sobre plano: el banco no siempre es responsable.
La responsabilidad del banco que descuenta las letras
La norma que regulaba los anticipos a cuenta de compra de vivienda sobre plano (Ley 57/1968, art. 1.2) imponía al banco receptor de los anticipos un deber de vigilancia y control para que la promotora contratase las garantías legales que aseguran la devolución del anticipo en caso de malograrse la promoción. Y en caso de que el banco no lo controlase, se le impone a él la responsabilidad de esa devolución. Es así porque el banco no se considera un “tercero” en la relación entre promotora y comprador, sino que la Ley les exige que colaboren activamente (“bajo su responsabilidad”) en el control de que el promotor cumple su obligación de garantizar los anticipos.
Gracias a esta doctrina que el Supremo estableció en diciembre de 2015 miles de compradores sobre plano, también de cooperativas, han podido recuperar sus anticipos, aunque la promotora estuviera en quiebra o desaparecida.
Lo que ahora dice el Supremo en sentencias de 12/04/24 es que la responsabilidad del banco también afecta a la entidad que descuenta las letras. Porque es un sistema de crédito para la promotora que implica que la entidad bancaria conoce el negocio que motiva esos pagos, la actividad de la promotora, lo que le permite saber, si emplea la diligencia debida, que las letras descontadas sirven para el pago de cantidades anticipadas en la venta de viviendas. El banco podía rechazar el descuento de unas letras si sabía que ese dinero no se ingresaba en cuentas especiales para la promoción, convenientemente garantizadas.
Al banco se le exige un nivel de diligencia que incluye indagar sobre la solvencia del promotor y sobre la actividad que da pie a esas letras. No abre líneas de descuento si no ha recabado la información necesaria.
En consecuencia, se condena al banco al que los compradores pagaron aquellas letras a cuenta de la compra, a devolver el dinero con intereses.
Téngase en cuenta que inicialmente, la protección de la Ley 57/1968 se refería a las entregas de dinero "antes de iniciar la construcción o durante la misma". Posteriormente, en mayo de 2000, hubo un cambio legal y esta la protección del comprador sobre plano se regula ahora en la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación. Esta norma ya dice expresamente que lo que se garantiza son las cantidades entregadas en efectivo o "mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley".
Esta Disposición Adicional 1ª fue modificada en 2015 y deroga a la Ley 57/1968 desde el 1 de enero de 2016.
