Vicio oculto en compra de vivienda en Cataluña 2026
Vea el comentario a la SAP Barcelona 19/3/2026 y lo que podemos aprender de ella.
Desde que adquirió la vivienda en julio de 2021, un comprador ha tenido que respirar de manera constante un olor a cloaca mañana y noche. Existen humedades y problemas de utilización de un baño, que han ido a más.
En noviembre de 2021 se levantó un acta notarial de los problemas. También se solicitó un informe pericial que detallaba los daños y evaluaba su corrección en 38.000 euros.
Cuando aparecen defectos de este tipo tras comprar una vivienda usada, conviene actuar con rapidez: documentar el problema, comunicarlo de forma fehaciente al vendedor y cuantificar el coste de reparación. Para dar ese primer paso, puede servir de ayuda nuestro Modelo de reclamación por vicios ocultos en compra de vivienda usada, adaptándolo siempre a las circunstancias concretas del caso.
El comprador demandó al vendedor solicitando el pago de esos daños o, en su defecto, la resolución de la compraventa.
El vendedor dijo que la casa tenía todos los permisos e informes necesarios (entre ellos la cédula de habitabilidad), que el comprador había visitado la casa 5 veces y que los defectos eran perfectamente visibles para un no profesional.
Desde 2018, en Cataluña se aplica el régimen propio del código civil catalán para estos problemas, que aquí se denominan de “falta de conformidad” (de la vivienda vendida), que va más allá de la idea de vicio o defecto e incluye cumplir con lo pactado y otra serie de criterios previstos legalmente.
Humedades, olores … aun con cédula de habitabilidad
En el caso concreto se probó -por los testigos y peritos- que el comprador había visitado la casa una vez y que los defectos alegados estaban ocultos o no aparecían a simple vista (falta de estanqueidad de la terraza, falta de impermeabilización de la azotea…). La zona de humedad interior estaba tapada por un armario bloqueado, y una ventana estaba condenada (precintada) y no pudo abrirse.
Así, decide la Audiencia que el vendedor debe responder frente al comprador de todas las deficiencias que existían en la vivienda en el momento de la venta, y que la hacen inidónea para su uso habitual de vivienda por parte del comprador y su familia, por carecer de las cualidades habituales que el comprador pudo esperar, según la naturaleza del bien, y su destino a vivienda.
El comprador que acepta la no conformidad puede solicitar la reducción del precio y una indemnización adicional por otros daños sufridos. En este caso solo se pidió la reducción del precio y el tribunal la concede en el equivalente al coste de las obras de corrección de los defectos.
Para cuantificarlo se utilizó el único informe pericial aportado al proceso, el del comprador (por los 38.000 euros).
La cuantía de estas reclamaciones puede ser importante. En otro caso similar, el comprador obtuvo 16.000 euros por defectos en la casa comprada, lo que confirma que no se trata de simples molestias menores cuando los daños afectan al uso normal del inmueble o exigen obras relevantes de reparación.
Otro caso similar a este es el de las filtraciones de agua desde una azotea, cuando el defecto no era visible al comprar, pero acaba afectando al uso normal de la vivienda.
Otro caso de falta de conformidad en Cataluña: se condena a alguna reparación, no a ponerlo nuevo.
Las partes podrían protegerse con un buen asesoramiento
Aquí se aprecian dos aspectos que hubieran podido mejorar la posición del comprador y la del vendedor, respectivamente:
- El comprador hubiera podido solicitar adicionalmente la indemnización por otros daños sufridos por esa causa, tal y como permite el código civil catalán.
- El vendedor hubiera podido discutir y rebajar el importe a pagar si hubiera solicitado un informe pericial que cuantificara de modo diferente (e inferior), las reparaciones a efectuar. Al limitarse a defender que los vicios no estaban ocultos, pierde la opción de rebajar la condena.
El plazo para reclamar vicios en Cataluña
En Cataluña existe una diferencia en plazos respecto del régimen común del código civil, donde se fija en 6 meses.
En Cataluña no hay 6 meses. Si el defecto de la vivienda aparece dentro de los 2 años desde la entrega, se presume que ya existía. Avísalo por escrito cuanto antes. Y desde que ya puedes exigir solución, dispones de hasta 3 años para reclamar.
Así, si eres comprador en Cataluña, esta es una línea de tiempo sencilla:
- Entrega de la vivienda (día de la firma y entrega de llaves).
- Desde ese día, tienes 2 años para que salga a la luz cualquier problema serio que la vivienda ya tenía. Si el problema aparece dentro de esos 2 años, se parte de que el fallo ya existía al entregarte la casa.
- En cuanto detectes el problema, avisa por escrito cuanto antes al vendedor, explicando qué ocurre. Guarda pruebas (fotos, informes).
- A partir de que puedes pedir una solución (por ejemplo, después de avisar), tienes hasta 3 años para reclamar formalmente la reparación, la rebaja del precio, la resolución del contrato (si el incumplimiento es grave) o daños y perjuicios.
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