Si compra una vivienda y descubre un vicio grave en el inmueble adquirido que estuviera oculto a un examen diligente cuando visitó la casa, y que fuera anterior a la fecha de la entrega de la vivienda comprada, como comprador puede ejercitar sus derechos ante ese vicio oculto. Lo primero es comunicar al vendedor la existencia de ese vicio y solicitar que se haga responsable. Le presentamos un modelo de escrito.
Para reforzar la reclamación y preparar una eventual demanda, es aconsejable actuar con celeridad y orden. En el régimen del Código Civil común, las acciones por vicios ocultos deben ejercitarse dentro de los seis meses desde la entrega. Este plazo de caducidad no se interrumpe por la mera reclamación extrajudicial. Además de dejar constancia fehaciente de la reclamación, hay que reunir los informes técnicos que valoren el vicio para, en caso necesario, poder presentar la demanda dentro del plazo.
Remita la reclamación por medios fehacientes (burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, o conducto notarial) y controle la fecha exacta de recepción por el vendedor.
Para fundar su reclamación, documente exhaustivamente los vicios: fotografías con fecha, vídeos, informes de técnico independiente colegiado que detalle la naturaleza del defecto, su preexistencia a la compraventa, su ocultación razonable y el coste de reparación. Conserve facturas y presupuestos, y recopile comunicaciones y documentos de la compraventa (escritura, contrato, cuestionarios o manifestaciones del vendedor, certificados y boletines de instalaciones). Evite realizar reparaciones que alteren la evidencia sin antes dejar constancia pericial; si son imprescindibles por seguridad o salubridad, documente su urgencia y el estado previo.
Compra resuelta por humedades.
Caso juzgado de vicios en unifamiliar.
Denunciado el vicio oculto y ante la negativa del vendedor a llegar a un acuerdo sobre su posible reparación o indemnización por el coste equivalente, el comprador debe sopesar la opción entre pedir la resolución del contrato (si el vicio es suficientemente grave) o solicitar la rebaja del precio. La resolución exige restituir recíprocamente el precio y puede ser más adecuada ante defectos graves que inutilicen el bien; la rebaja del precio resulta idónea si el inmueble es utilizable tras la reparación, reclamando la reducción proporcional e indemnizaciones. La elección debe apoyarse en el informe pericial y la relación del coste con el valor del inmueble.
Como alternativa, si se dan otros incumplimientos contractuales distintos o dolo, podrían explorarse acciones con plazos de prescripción más amplios, como la de responsabilidad contractual (cinco años).
En caso de vendedor profesional o si la venta se realizó a consumidor, valore también la normativa de consumo sobre falta de conformidad.
Si la vivienda está en Cataluña, se aplica el régimen del Libro VI del Código Civil de Cataluña (CCCat) aplicable a la compraventa de inmuebles usados entre particulares y sus plazos; cite en la carta los preceptos específicos de la falta de conformidad, (artículos 621-37 y siguientes), equivalente al saneamiento por vicios ocultos.
Ejemplo de caso juzgado de reclamación por falta de conformidad en Cataluña.
