Falta de conformidad de la vivienda por humedades
En Cataluña está vigente el Código Civil de Cataluña que presenta algunas diferencias respecto de la regulación común en lo que respecta a los vicios ocultos en la compraventa de viviendas usadas.
En Cataluña el vendedor responde por la falta de conformidad del bien. Con carácter general, esa responsabilidad es por tres años. Pero no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podría razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o que haya asumido la garantía de conformidad.
En caso de incumplimiento de las obligaciones, se puede exigir al vendedor la reparación o sustitución del bien no conforme, la reducción del precio (devolución de lo pagado de más una vez evaluado el defecto), o bien suspender el pago del precio o resolver el contrato. Además, se puede reclamar una indemnización por otros daños y perjuicios que se hayan podido padecer.
En el caso juzgado por la SAP Barcelona 20/3/2024, el comprador reclamó 100.000 euros al vendedor por humedades graves en la casa comprada, con base en un informe que realizó cinco meses después de la compra, estando en ese tiempo la vivienda vacía. En primera instancia se condenó al vendedor a pagar 94.000 euros al comprador. Ante el recurso del vendedor, la Audiencia corrige el fallo.
Falta de conformidad de la vivienda por humedades
En Cataluña está vigente el Código Civil de Cataluña que presenta algunas diferencias respecto de la regulación común en lo que respecta a los vicios ocultos en la compraventa de viviendas usadas.
En Cataluña el vendedor responde por la falta de conformidad del bien. Con carácter general, esa responsabilidad es por tres años. Pero no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podría razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o que haya asumido la garantía de conformidad.
En caso de incumplimiento de las obligaciones, se puede exigir al vendedor la reparación o sustitución del bien no conforme, la reducción del precio (devolución de lo pagado de más una vez evaluado el defecto), o bien suspender el pago del precio o resolver el contrato. Además, se puede reclamar una indemnización por otros daños y perjuicios que se hayan podido padecer.
En el caso juzgado por la SAP Barcelona 20/3/2024, el comprador reclamó 100.000 euros al vendedor por humedades graves en la casa comprada, con base en un informe que realizó cinco meses después de la compra, estando en ese tiempo la vivienda vacía. En primera instancia se condenó al vendedor a pagar 94.000 euros al comprador. Ante el recurso del vendedor, la Audiencia corrige el fallo.
Casa antigua y defectos visibles: importancia de la prueba
La casa tenía 39 años y se considera normal que existan deficiencias por degradación de materiales o por otros motivos. Para que haya “falta de conformidad” en el inmueble entregado es preciso que tenga defectos que no sean esperables en una vivienda de esa antigüedad, o que afecten a la habitabilidad de tal modo que el vendedor hubiera tenido que advertirlos en aras de la buena fe.
Las humedades están probadas y nadie las discute. El vendedor dijo que eran visibles incluso en los anuncios publicitados de la casa en venta, y que el comprador había podido verlas en su visita. Pero solo una de las fotos mostraba esa humedad, en el trastero.
¿Podía el comprador conocer razonablemente el problema de humedades en el momento de la compra? Los jueces distinguen entre unas humedades visibles (en ventanas y marcos) y otras que no eran visibles (en fachada y pasillo). Había humedades tapadas por los muebles, y las pruebas permiten ver su gravedad. Al día siguiente a la entrega de llaves ya se quejó el comprador.
El informe del perito del comprador se hizo dos meses después de la compra. No parece que en ese periodo se hubieran podido generar o deteriorarse tanto las humedades, que eran previas. Las manchas no eran recientes.
El vendedor es condenado a responder de la falta de conformidad de la casa, por las humedades que no eran visibles en el momento de la compra.
Se condena al pago de una indemnización por la diferencia del valor de la casa en el momento de su entrega y el que tendría si todo estuviera conforme, y en este caso se mide con el coste de la reparación. El perito del comprador propone una serie de reformas para corregir los problemas, pero algunas suponen una clara mejora respecto de lo que es una vivienda de 39 años y de las exigencias técnicas que regían en aquel momento. Lo que no es exigible al vendedor.
Obligar al vendedor a pagar el coste del aislamiento térmico de la casa supondría un enriquecimiento injusto para el comprador. En consecuencia, la Audiencia condena al vendedor a pagar el coste de determinadas reparaciones concretas que se citan en la sentencia (no todas las solicitadas por el informe presentado por el comprador). Se estima así parcialmente el recurso del vendedor, y se elimina la condena en costas.
