Compra la casa y reclama por vicio oculto
Te compras una casa en lo alto del edifico que incluye el derecho a usar de modo privativo la terraza transitable existente en la cubierta. Pagas 185.000 en agosto de 2019.
Dos semanas después de entrar a vivir la lluvia hace que se filtre agua en el techo y paredes del dormitorio. ¿Qué haces? Te enfadas con el vendedor del piso, le dices que se trata de un vicio oculto y le reclamas un dinero para reparar el problema, 17.800 euros. Como no accede, llamas a un abogado y le demandas judicialmente.
Qué dice la ley sobre los vicios ocultos de la casa
El Código civil prevé lo siguiente:
- El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
- El vendedor no es responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Importante: que los defectos tengan suficiente gravedad, si no para haber rechazado la compra de haberlos sabido, al menos sí para haber pagado menos por esa casa. Y que esos problemas estuvieran ocultos al comprador: si eran visibles o si el comprador debiera conocerlos por su propia formación, no podrán entenderse como vicios ocultos.
Compra de vivienda y vicios ocultos.
Problemas con humedades en la vivienda.
Qué se puede reclamar ante los vicios ocultos
En función de la gravedad de los problemas que estaban ocultos, caben dos posibilidades:
1.- Desistir de la compra, si el defecto es de tal gravedad que se frustra totalmente la intención del comprador. Con posibilidad de exigir una indemnización si se considera que hubo dolo en el vendedor.
2.- Obtener una
Compra la casa y reclama por vicio oculto
Te compras una casa en lo alto del edifico que incluye el derecho a usar de modo privativo la terraza transitable existente en la cubierta. Pagas 185.000 en agosto de 2019.
Dos semanas después de entrar a vivir la lluvia hace que se filtre agua en el techo y paredes del dormitorio. ¿Qué haces? Te enfadas con el vendedor del piso, le dices que se trata de un vicio oculto y le reclamas un dinero para reparar el problema, 17.800 euros. Como no accede, llamas a un abogado y le demandas judicialmente.
Qué dice la ley sobre los vicios ocultos de la casa
El Código civil prevé lo siguiente:
- El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
- El vendedor no es responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Importante: que los defectos tengan suficiente gravedad, si no para haber rechazado la compra de haberlos sabido, al menos sí para haber pagado menos por esa casa. Y que esos problemas estuvieran ocultos al comprador: si eran visibles o si el comprador debiera conocerlos por su propia formación, no podrán entenderse como vicios ocultos.
Compra de vivienda y vicios ocultos.
Problemas con humedades en la vivienda.
Qué se puede reclamar ante los vicios ocultos
En función de la gravedad de los problemas que estaban ocultos, caben dos posibilidades:
1.- Desistir de la compra, si el defecto es de tal gravedad que se frustra totalmente la intención del comprador. Con posibilidad de exigir una indemnización si se considera que hubo dolo en el vendedor.
2.- Obtener una rebaja en el precio de compra, equivalente a la gravedad del problema según los peritos, de modo que se reequilibre el contrato de compra.
El plazo de reclamación es de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.
¿Es mejor comprar casa nueva o usada?
Qué debe hacer el comprador ante un vicio en la vivienda
Es responsabilidad del comprador reclamar en plazo y probar que existe el problema o “vicio” grave en la casa. Un vicio que debe ser oculto, encubierto o incluso disimulado, que no lo conociese el comprador con anterioridad.
Si el problema era manifiesto o estuviera a la vista, no hay vicio oculto. Tampoco lo hay si el comprador tiene una determinada formación o actividad profesional que haga que se presuma que deba conocer esas circunstancias.
El vicio debe ser anterior a la venta, aunque se desarrolle o manifieste después.
Cuál fue la decisión de los jueces sobre el problema de la azotea
En el caso juzgado por la Audiencia Provincial de Madrid (SAP 4/10/2022), el agente inmobiliario que medió en la compraventa dijo haber entregado al comprador toda la documentación del piso, entre la que se encontraba un correo electrónico del vendedor advirtiendo de los problemas de humedades. También se le entregó copia de una sentencia judicial que 10 meses antes condenaba a la comunidad de propietarios a reparar la azotea por ser elemento común. En una visita previa a la compra de la vivienda habían hablado del tema al preguntar la compradora sobre unos parches en las baldosas del suelo de la terraza.
Las azoteas de uso privativo para un vecino
El problema se debía a la impermeabilización de la cubierta. Una cubierta de edificio es por definición un elemento común en una comunidad de propietarios. En terrazas que son practicables y cuyo uso está asignado a un vecino concreto, la doctrina jurisprudencial hace una distinción sobre quién es responsable del mantenimiento:
- el titular de la vivienda asume los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento (obras de conservación y obras de reparación derivadas del uso de la terraza) y, más concretamente, las que afectan a su superficie o pavimento;
- y la comunidad de propietarios carga con las reparaciones precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, como las de impermeabilización, cambios de desagües, etc., siempre y cuando tales daños no sean causados por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran.
De manera que la impermeabilización de las cubiertas -como elemento común- es responsabilidad de la comunidad, salvo caso de dolo o negligencia del titular del piso.
En este caso la comunidad ya había sido condenada a reparar la cubierta. Se realizó una reparación deficiente antes de la venta de la casa y la propia comunidad decidió por su cuenta no hacer más obras. Pero esto no es responsabilidad del vendedor.
El vendedor había cumplido informando al comprador de la sentencia que obligaba a la comunidad a reparar. Por ese motivo no se considera que existiera un vicio oculto en la venta, porque no se ocultaron los problemas de filtración.
En consecuencia la Audiencia Provincial exonera de responsabilidad al vendedor.
