Cómo identificar el origen de una humedad

Las humedades en inmuebles, causas y remedios

La humedad en una vivienda, local o trastero es un problema importante al que no se le suele dar importancia hasta que su solución resulta costosa y ha producido efectos graves. A veces por desconocimiento de su existencia, o más bien de la gravedad y de sus consecuencias, que van más allá de lo estético.

Ante la aparición de una humedad no debemos reaccionar simplemente pintando una pared o un muro, ya que no eliminamos un problema que sigue estando ahí y volverá a hacerse notorio. Hay que localizar el origen y atajar el problema de raíz.

No solo afecta a viviendas de plantas bajas, sótanos o áticos, ni a zonas de costa o a edificios situados en zonas de menor sol.

La importancia del diagnóstico es esencial. Hay que conocer el origen de la humedad no solo para poder repararla bien sino para establecer quién es el responsable de su reparación. Por ejemplo, en una comunidad de propietarios, una humedad en vivienda que provenga de una filtración exterior podría ser responsabilidad de la comunidad, pero si el origen es la condensación el responsable será el propietario o poseedor de la casa. En ocasiones ni los propios técnicos se ponen de acuerdo sobre el origen de una humedad concreta. El juez se apoyará en el informe que le parezca mejor fundado y si hay dudas razonables sobre la causa, dificilmente prosperará una demanda.

Aquí hablamos ya de las humedades de condensación y de sus posibles soluciones.

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¿Cómo identificar los tipos de humedades?

Existen algunos elementos a la vista que nos dan pistas.

Si la humedad viene de acciones externas, como la lluvia, podremos observar eflorescencias blancas en las paredes exteriores, a veces ladrillos rajados, grietas, juntas dañadas, etc., junto con manchas de humedad claramente delimitadas en las paredes interiores. Las eflorescencias generalmente están producidas por la cristalización de las sales solubles, arrastradas por el agua hacia el exterior en ciclos de humectación-secado. Este tipo de humedades vienen del interior de la pared.

Si la humedad tiene un origen accidental (fuga en tuberías), lo que veremos son aureolas húmedas concéntricas, posible aparición de moho. Se puede detectar observando el contador del agua antes y después de una noche, u observando la mancha después del uso de determinados aparatos. La aureola indica una presencia de agua puntual, y que puede venir por oleadas, de forma que las aureolas sean de distinto tamaño. Este síntoma descartaría las hipótesis de las condensaciones y de humedades ascensionales o de capilaridad. Pueden aparecer en cualquier lugar donde haya tuberías de agua y aparatos sanitarios; generalmente en puntos concretos.

Daños por agua en vivienda y seguros.

Si la humedad asciende del suelo por capilaridad o humedad freática, veremos manchas de humedad interiores y exteriores con formación de salitre; posible formación de musgo en el exterior; en el interior el papel pintado se despega, el enlucido se desmorona; puede aparecer moho, etc. El Salitre es un tipo de eflorescencia, que contiene productos orgánicos que pueden provenir del suelo. Se notarán sobre todo en los remontes capilares de agua del suelo. Para distinguir el salitre de otras eflorescencias, puede ser necesario un análisis químico. La mancha aparece en una gran longitud de la pared, a lo largo de todo el espesor, hasta una altura de 80 a 120 cm, esta altura dependerá de diversos factores como la porosidad del muro y el grado de evaporación. Cuanto menor es el tamaño de los poros del material, mayor será la ascensión de agua a través del mismo.

Filtración de agua de azotea y vicio oculto.

Señales de la condensación y de problemas de construcción

En la humedad por condensación aparecen cristales empañados (durante mucho tiempo), manchas de humedad de contornos vagos, a veces moho y con olor a moho (el típico olor a humedad). Sólo suelen aparecer en la cara interna de la pared o del techo, sobre todo, en las zonas de orientación fría (norte/noroeste).

Si se trata de humedades por problemas de construcción, generalmente se presenta en la existencia de un ambiente más húmedo dentro de la vivienda, pero puede presentarse en el caso de la pintura de las paredes en un abombamiento de la misma, o también en una humedad mayor en los paramentos verticales u horizontales. Puede aparecer mucho tiempo después de terminada la construcción, incluso aunque la casa esté caldeada y aireada. La procedencia de esta humedad es debida principalmente al agua necesaria para la puesta en obra de los materiales empleados en la construcción (hormigón, yesos, morteros), o al agua que pueden haber absorbido ciertos elementos de la construcción en su fase de almacenamiento, tanto en origen como cuando están cerca de la obra. La totalidad de la construcción tardará en secarse entre uno y dos años.

Reclamar defectos de construcción.

Humedades en cubiertas de edificios, quién responde

La cubierta es un elemento común del edificio y de la comunidad de propietarios. Su impermeabilización corresponde a la comunidad. El propietario que tenga atribuido el uso exclusivo de la terraza-azotea tiene el deber de conservar con diligencia esa zona, pero la conservación de la cubierta como cierre del edificio es responsabilidad de la comunidad. Ya se sabe que cada cierto tiempo hay que renovar la cubierta para que siga impermeabilizada. Es un gasto común. Si se discute el origen del problema hay que contar con una valoración de un perito.

Ahora bien, es responsabilidad del propietario informar cuanto antes de cualquier problema que pueda existir, al administrador o al presidente, mejor por escrito, para que puedan repararlo y los daños no vayan a más. El propietario no debe acometer la reparación por sí mismo salvo en casos de urgencia donde no sea posible obrar de otro modo para prevenir daños mayores, siempre informando cuanto antes a la comunidad. 

En el caso juzgado por la Audiencia Provincial de Baleares (26/10/2022), el propietario de la vivienda del ático reparó por su cuenta la cubierta y luego reclamó el importe a la comunidad de propietarios, que lo rechazó. Los jueces entienden que no informó a la administración de la Comunidad, ni de la existencia del problema, ni de que iba a acometer las obras ni tampoco de que las había iniciado, sino que por su cuenta y riesgo, realizó las obras y posteriormente reclamó su coste a la Comunidad. No se aprecia situación de urgencia, porque las humedades existían desde hacía más de un año según el propio afectado.

Por lo tanto, el propio vecino tuvo que asumir el coste de la reparación de la cubierta -realizado uniateralmente por él, unos 2.800 euros-, si bien la comunidad hubo de pagar el daño ocasionado en la vivienda por la humedad (unos 640 euros).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 2/2/2016) declara doctrina jurisprudencial la siguiente:

«Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».

En el caso juzgado por la Audiencia Provincial de La Coruña (27/9/2022) existía un concurso de causas que provocaron las humedades, unas achacables al propietario y otras a la comunidad, por lo que se repartieron las responsabilidades, condenando a la comunidad a afrontar el 50% de las reparaciones y daños. Nótese que la responsabilidad del propietario venía de unas obras de cierre de la terraza para ampliar un dormitorio, obras mal ejecutadas y sin permiso de la comundiad, que habían sido realizadas por el anterior propietario que les vendió la casa.