Existen varias vías de reclamación. Importa asesorarse bien y no dejar pasar los plazos. La prueba pericial puede ser clave. Si puede, únase a otros para reclamar.
Si adquiere una casa y al poco tiempo aparecen defectos debe reaccionar con rapidez. Su protección jurídica va a depender de si el inmueble es nuevo o usado, de la fecha de su construcción y venta, del tipo de defecto, su gravedad y su causa. Cada caso requerirá de un estudio, pero sepa que hay plazos cortos que pueden arruinar su reclamación. En principio, el comprador de una casa usada tiene seis meses para reclamar al vendedor por la existencia de los llamados vicios ocultos. Mientras que el comprador de una vivienda nueva o de reciente construcción está protegido por unos plazos especiales en función del tipo de defecto, como explicamos más adelante.
· Si los defectos son comunes a varias viviendas de una comunidad de propietarios o a sus zonas comunes, la reclamación puede hacerse de modo conjunto, bien por la comunidad, bien por un grupo de propietarios. Si se ponen de acuerdo es el mejor modo de ahorrarse gastos del proceso judicial (abogado, peritajes). Pero atención: si reclama por un incumplimiento contractual del vendedor basado en la nulidad de una cláusula abusiva impuesta a consumidores, la comunidad de propietarios no está legitimada, como recordó la sentencia del Supremo de 23 de mayo de 2023.
· Es clave asesorarse bien: hay que probar el daño y elegir una estrategia legal que va a depender de las opciones legales vivas en ese momento, y de la solvencia de los actores frente a los que vayamos a reclamar.
La vivienda tenía trampa: venta anulada.
Desde el año 2000 está vigente la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece unos plazos de garantía para los propietarios y adquirentes de edificaciones, según el daño material sufrido:
– Diez años para los defectos estructurales: afectan a la cimentación, vigas, forjados, muros de carga, etc.
– Tres años para defectos que afecten a la habitabilidad del inmueble: aislamiento, goteras, funcionamiento de las instalaciones, calefacción, etc.
– Un año para los defectos de acabado, de los que responde el constructor.
· Esos plazos comienzan a correr desde la fecha del certificado final de obra. Una vez constatado un defecto dentro de esos plazos de garantía, el propietario tiene dos años para hacer la reclamación al agente o agentes que hayan intervenido. Después, se acabó. Esta puede ser una de las claves del procedimiento: argumentar a partir de cuándo debe contarse el plazo de dos años. Por ejemplo: en los daños que son continuados, como puedan ser las filtraciones, el plazo de prescripción no comienza a contar hasta que se conoce plenamente su alcance y causa.
Reclamar defectos en casas nuevas.
La LOE enumera la lista de agentes que intervienen en la edificación y delimita sus funciones. En principio, conviene dirigir la reclamación – además de al promotor – al agente directamente implicado (el arquitecto si es un problema de proyecto, el aparejador si es problema de control de ejecución, el constructor por la ejecución, etc.), pero como no siempre sabemos quién es el responsable, se puede demandar a distintos agentes. El problema de hacerlo es que si el juez absuelve de culpa a alguno de ellos, ya no habrá imposición total de costas. Atención: para interrumpir la prescripción frente a uno de los actores, hay que hacerle una reclamación expresa (burofax) a esa parte. No basta decirle que “venga a ver los defectos”.
Los tribunales han declarado defectos de construcción casos como estos: fisuras en fachadas, instalaciones que no funcionan, desprendimiento de pintura, oxidación de barandillas, manchas de humedad, rampas que no son antideslizantes, insuficiente iluminación de exteriores, irregularidades en el revestimiento del techo, mal funcionamiento de la chimenea, fisuras de largo recorrido en escayola, humedades en dormitorio por crearse un puente térmico por cambio de material y de espesor en ventanas, inadecuación a las normas de aislamiento térmico y acústico, una puerta de entrada 5 mm más pequeña que el marco, por lo que entra luz y aire… o baldosas que suenan a hueco en el alicatado del baño. Aunque aún no se hayan caído, los peritos lo consideran defecto constructivo porque les falta superficie de sujeción con el soporte y es previsible que ante un cambio térmico se desprendan.
Hasta la fecha, solo es obligatorio que el promotor contrate un seguro para cubrir los daños materiales de tipo estructural, por diez años. Son asegurados los sucesivos adquirentes del inmueble. Este seguro debe figurar en la escritura de declaración de obra nueva del inmueble. Si usted compra un inmueble dentro de los diez primeros años de construcción, exija la documentación relativa a este seguro. La compañía está obligada a atender la reclamación del asegurado (el adquirente), pero puede intentar probar que el daño no está causado por un defecto constructivo de tipo estructural, sino por otra causa: falta de mantenimiento, intervención de un tercero (por obras cercanas, por ejemplo). Al comprar una vivienda deben hacerle entrega del Libro del Edificio, que se supone contiene toda la información relevante: el acta de recepción de las obras, la lista de agentes intervinientes, los datos del seguro. Las comunidades autónomas lo regulan pero no existe un gran control de su entrega.
El ITE o el informe de evaluación de edificios.
Al margen de esas garantías específicas para defectos constructivos, el comprador del inmueble puede exigir al vendedor su responsabilidad por incumplimiento del contrato de venta. El promotor o el constructor incumple el contrato si no entrega la vivienda en condiciones de ser habitada o si utiliza unos materiales distintos de los ofertados en el contrato, sean defectuosos o no, si la diferencia es relevante (en calidad, precio, durabilidad, etc.). También si no se han ejecutado partidas que sí estaban en el proyecto o memoria de calidades. Algunas sentencias han considerado incumplimiento contractual la aparición de grietas en el edificio, debidas al sistema constructivo utilizado.
Con independencia de cuándo se haya construido un inmueble, constituye un incumplimiento contractual la entrega de un inmueble que resulte inhabitable, es decir que frustre la finalidad perseguida por la compraventa. En ese caso el comprador podría pedir la resolución del contrato con devolución de las cantidades pagadas, o la reparación.
· Históricamente, el plazo para reclamar el incumplimiento contractual era de 15 años, pero hubo una novedad de calado. Para viviendas entregadas desde el 7 de octubre de 2015 el plazo para la acción de incumplimiento contractual es de 5 años. Para las anteriores hubo un plazo transitorio que finalizó el 7/10/2020.
Si la vivienda usada presenta unos vicios desconocidos por el comprador que no la hacen inhabitable pero que le restan valor, estamos ante lo que se denominan vicios ocultos, donde el plazo para reclamar al vendedor es de seis meses desde la venta. Aquí puede pedirse bien que se repare el defecto o bien que se reintegre la parte del precio que cubra esos defectos. Ejemplos: existencia de humedades ocultas y graves, termitas que no afectan de modo general…, pero no lo es tener que cambiar la instalación eléctrica en una vivienda de más de 30 años.
· No obstante, si aún siguen vigentes los plazos de garantía de la edificación también puede reclamar a los agentes que intervinieron según el tipo de defecto.
Hoy es fácil encontrar ofertas de pisos que nunca se han vendido, pero que fueron terminados hace años. Muchos son propiedad de entidades financieras, adquiridos de promotores que entraron en concurso de acreedores o que sencillamente han desaparecido y a los que resulta difícil o imposible exigir ahora responsabilidades. Aunque el precio pueda ser un atractivo, es muy importante aclarar antes la situación de las garantías por defectos constructivos: cuáles están vigentes en el momento de la compra, datos del seguro decenal, fecha de la certificación de fin de obra, existencia de licencia de primera ocupación. No se fíe, exija toda la información al vendedor y su compromiso escrito de reparar los defectos. Una vez que usted haya pagado, será mucho más difícil.
