Compra de vivienda resuelta por humedades generalizadas
La existencia de vicios ocultos en un inmueble adquirido es un problema grave tanto para el comprador como para el vendedor.
En casos de vicios graves, la consecuencia puede ser la resolución de la compraventa, con obligación para el vendedor de devolver el precio de la casa y los gastos de la compra que tuvo que pagar el comprador.
En el caso juzgado por la Audiencia Provincial de Barcelona el 30 de mayo de 2023 se confirmó la resolución de la venta de una vivienda que presentaba humedades graves generalizadas. El vendedor fue condenado a devolver los 350.000 euros de precio de venta más 36.000 euros de impuestos y gastos de la compra que había pagado el comprador. Añadiendo los intereses, ya que la compra se realizó en mayo de 2018.
Compra de vivienda y vicios ocultos: consecuencias.
Papeles necesarios para comprar o vender casa.
La importancia de los informes técnicos como prueba
En el Código civil catalán existe un régimen propio aplicable a los vicios ocultos en Cataluña. Se exige que el inmueble vendido sea conforme a lo contratado. Eso incluye que sea apto para los fines a los que normalmente se destinan bienes del mismo tipo, teniendo en cuenta las normas aplicables, específicamente, las normas técnicas y los códigos de conducta de la industria del sector.
Al igual que en el resto del país, la clave reside en los informes técnicos que identifican el problema, su origen, su alcance y gravedad, la aparición y su carácter de ocultos o no.
Cada parte aporta informes de arquitectos y es el juez quien da mayor o menor credibilidad a los técnicos, en función de la profundidad y justificación de sus informes, de las visitas al inmueble, del momento de la inspección, de la ratificación en el juicio de dichos informes con la presencia de los técnicos, etc.
En este caso, el comprador llegó a presentar hasta cinco informes que señalaban las causas de las humedades generalizadas. Incluso se presentó un informe de inspección por el que la cédula de habitabilidad de la vivienda quedaba sin efecto ante la gravedad de los defectos.
El vendedor argumentó que él había residido allí con su familia durante 18 años y que la causa de esas humedades se debía a la falta de mantenimiento del comprador, que había dado de baja el contador eléctrico que servía para vaciar la fosa séptica, lo que hizo que la humedad rezumara en el terreno. Pero los jueces tuvieron en cuenta que las importantes humedades aparecieron ya solo dos meses después de la venta y que el factor principal eran los defectos de construcción que no impedían la entrada de agua en la vivienda por capilaridad y por filtración lateral.
Comprobaciones anteriores a la compra de una casa
A pesar de haber obtenido una sentencia favorable pasados cinco años, el comprador no pudo recuperar todos los gastos incurridos, por ejemplo los referentes al préstamo hipotecario que obtuvo para la compra. El juez no los consideró necesarios para la compra, en contraposición al ITP y los gastos de notario y registro, que sí recuperó.
En el caso de compra de una vivienda unifamiliar es aún más importante realizar todas las comprobaciones técnicas previas sobre el estado de la casa. Es frecuente que una casa usada y antigua tenga necesidad de reparaciones, pero todo tiene un límite y en este caso se consideró que la vivienda no era apta para ser habitada en el estado en que se vendió.
Ni el informe de tasación para la hipoteca ni el certificado de eficiencia energética que se aportó para la venta habían señalado nada sobre las humedades. Como comprador, no se fie de esos documentos que tienen una finalidad muy específica. Antes de comprar -y de pagar una señal- haga sus propias comprobaciones y en caso de duda, hágase acompañar por un técnico de su confianza.
