Compra de vivienda y vicios ocultos

Reclamar por vicios ocultos en la vivienda

En 2022 se compraron 532.000 viviendas usadas. En ocasiones, tras la compra aparecen vicios ocultos, que generan conflictos.

En un contrato de compraventa de vivienda el vendedor se obliga a entregar la vivienda. La entrega debe ser “pacífica”, es decir, que nadie discuta la propiedad ni la posesión del comprador, y “útil” (que sirva para el fin o destino para el que fue adquirida).

Papeles necesarios para comprar o vender casa.

A su vez, el comprador se obliga a pagar el precio y tiene dos tipos de acciones civiles para reclamar:

1. Las que buscan responder a vicios ocultos de la vivienda. Reconocen al comprador el derecho a desistir del contrato (acción redhibitoria) o a la reducción o rebaja del precio (quanti minoris), e incluso a la indemnización de perjuicios en el supuesto de que el vendedor actúe de mala fe. El plazo es de 6 meses desde la compra.
2. La acción por cumplimiento defectuoso del contrato, por entrega de cosa distinta. Puede dar lugar a la resolución del contrato o a una indemnización por incumplimiento. El plazo de ejercicio es de 5 años desde la firma del contrato.

Compra de vivienda y vicio oculto.

Vicio oculto en la piscina

Clara compró en septiembre de 2015 una finca rústica con vivienda y piscina de uso privado. Un mes después se dio cuenta de que el nivel de agua de la piscina había bajado mucho. Habló con el vendedor que inicialmente negó problemas en la piscina y aludió a la normal evaporación, pero tras la insistencia de Clara reconoció que la piscina tenía fugas. Propuso repararlas él mismo con resina pero Clara le recriminó que no hubiera advertido del problema antes de la compra y exigió que la reparación la realizara un profesional cualificado.

No hubo entendimiento y Clara demandó al vendedor por vicios ocultos, adjuntando un informe pericial sobre los problemas de la piscina y el coste de reparación. Clara reparó la piscina en agosto de 2021 con un coste de 21.000 euros.

El vendedor alegó que Clara había podido usar la casa y la piscina 15 días antes de firmar la escritura de compra, que no existía vicio oculto y que la piscina no fue un elemento esencial para fijar el precio de la compra. Solicitó una prueba pericial judicial.

Requisitos del vicio oculto

La reclamación por vicio oculto pretende la reparación del vicio o la indemnización del daño, es decir la disminución del precio de compra en la cuantía en que se evalúe el vicio existente. Para que el juez reconozca el vicio oculto es preciso que se den estos requisitos:

• Que se trate de un vicio oculto, esto es, que no esté a la vista ni sea fácilmente perceptible por el comprador al practicar un examen normal de la cosa.
• Que el vicio exista al tiempo de la venta. El comprador debe acreditar la existencia del vicio y que existía al tiempo de perfeccionarse el contrato.
• Que el vicio sea grave, que revista cierta relevancia. Solo se consideran aquellos que hagan la cosa impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo ese uso, que de haberlos conocido el comprador, no las habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
• Que la acción se ejercite en el plazo de seis meses desde la compra.

Condena al vendedor por mal estado de la piscina

En primera instancia se estimó la demanda por vicios ocultos y se condenó al vendedor a pagar a Clara los 21.000 euros de la reparación de la piscina.

El vendedor apeló la sentencia y la SAP Baleares de 21/3/2023 confirmó la condena.

Los problemas podían verse en el cuarto de máquinas