Compra de vivienda y vicios ocultos

Reclamar por vicios ocultos en la vivienda

En 2021 se compraron 450.000 viviendas usadas. En ocasiones, tras la compra aparecen vicios ocultos, que generan conflictos.

En un contrato de compraventa de vivienda el vendedor se obliga a entregar la vivienda. La entrega debe ser “pacífica”, es decir, que nadie discuta la propiedad ni la posesión del comprador, y “útil” (que sirva para el fin o destino para el que fue adquirida).

Papeles necesarios para comprar o vender casa.

A su vez, el comprador se obliga a pagar el precio y tiene dos tipos de acciones civiles para reclamar:

1. Las que buscan responder a vicios ocultos de la vivienda. Reconocen al comprador el derecho a desistir del contrato (acción redhibitoria) o a la reducción o rebaja del precio (quanti minoris), e incluso a la indemnización de perjuicios en el supuesto de que el vendedor actúe de mala fe. El plazo es de 6 meses desde la compra.

   b. La acción por cumplimiento defectuoso del contrato, por entrega de cosa distinta. Puede dar lugar a la resolución del contrato o a una indemnización por incumplimiento. El plazo de ejercicio es de 5 años desde la firma del contrato.

Compra de vivienda y vicio oculto.

Para reclamar por vicio oculto debe existir un vicio grave que esté oculto y que preexista al momento de la celebración del contrato. Se entiende por vicio una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad. Esa falta de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación conlleva una inutilidad para satisfacer el interés del comprador en la celebración del contrato.

La gravedad se refiere a defectos que hagan impropia la cosa para el uso a que se la destina, o disminuyan de tal modo dicho uso, que de haberlas conocido el comprador no la habría adquirido, o habría dado menos precio por ella. Es un problema que causa la inutilidad total o parcial de la cosa comprada.

Se trata de una cuestión de prueba sobre la gravedad y preexistencia del defecto y sobre su ocultación, y hay sentencias en uno u otro sentido, dando la razón al comprador o al vendedor, según el caso. Vamos a ver un ejemplo reciente resuelto por la Audiencia Provincial de Cáceres (21/12/2021) donde la clave estuvo en las pruebas.

En septiembre de 2019 Lisa compró a Victor una vivienda usada que había estado alquilada durante un tiempo. Reformando la casa, al retirar unas placas decorativas Lisa descubrió el deterioro de las viguetas del techo, lo que le imposibilitaba residir en la casa hasta su reparación.

Defectos de construcción en la vivienda.

La compradora demanda al vendedor por vicios ocultos

Dentro del plazo de 6 meses desde la compra, plazo legal para la reclamación por vicios ocultos según el Código civil, Lisa demandó a Víctor alegando que cuando vendió la casa conocía su estado y la existencia de esos vicios graves, motivo por el que había puesto aquellos paneles que lo ocultaban a la vista. La reclamación judicial por vicios ocultos consiste en