Reclamar por vicios ocultos en la vivienda
En 2022 se compraron 532.000 viviendas usadas. En ocasiones, tras la compra aparecen vicios ocultos, que generan conflictos.
En un contrato de compraventa de vivienda el vendedor se obliga a entregar la vivienda. La entrega debe ser “pacífica”, es decir, que nadie discuta la propiedad ni la posesión del comprador, y “útil” (que sirva para el fin o destino para el que fue adquirida).
Papeles necesarios para comprar o vender casa.
A su vez, el comprador se obliga a pagar el precio y tiene dos tipos de acciones civiles para reclamar:
- Las que buscan responder a vicios ocultos de la vivienda. Reconocen al comprador el derecho a desistir del contrato (acción redhibitoria) o a la reducción o rebaja del precio (quanti minoris) en la cuantía que justifiquen los peritos, e incluso a la indemnización de perjuicios en el supuesto de que el vendedor actúe de mala fe. El plazo es de 6 meses desde la entrega real y física de la casa vendida. En principio, la entrega de un inmueble se produce con la firma de la escritura de compra, pero no siempre coincide. Si se constata entrega de llaves en momento distinto a la firma de escritura, se tendrá en cuenta esa entrega material. El plazo se cuenta de fecha a fecha y sin excluir los días inhábiles.
- La acción por cumplimiento defectuoso del contrato, por entrega de cosa distinta. Puede dar lugar a la resolución del contrato o a una indemnización por incumplimiento. El plazo de ejercicio es de 5 años desde la firma del contrato.
Compra de vivienda y vicio oculto.
Para reclamar por vicio oculto no hace falta que el vendedor lo supiera y mostrara mala fe al ocultarlo.
Aprecian vicio oculto en la piscina
Veamos un caso resuelto en 2023 por la Audiencia Provincial de Baleares. Clara compró en septiembre de 2015 una finca rústica con vivienda y piscina de uso privado. Un mes después se dio cuenta de que el nivel de agua de la piscina había bajado mucho. Habló con el vendedor que inicialmente negó problemas en la piscina y aludió a la normal evaporación, pero tras la insistencia de Clara reconoció que la piscina tenía fugas. Propuso repararlas él mismo con resina pero Clara le recriminó que no hubiera advertido del problema antes de la compra y exigió que la reparación la realizara un profesional cualificado.
No hubo entendimiento y Clara demandó al vendedor por vicios ocultos, adjuntando un informe pericial sobre los problemas de la piscina y el coste de reparación. Clara reparó la piscina en agosto de 2021 con un coste de 21.000 euros.
El vendedor alegó que Clara había podido usar la casa y la piscina 15 días antes de firmar la escritura de compra, que no existía vicio oculto y que la piscina no fue un elemento esencial para fijar el precio de la compra. Solicitó una prueba pericial judicial.
Requisitos del vicio oculto
La reclamación por vicio oculto pretende la reparación del vicio o la indemnización del daño, es decir la disminución del precio de compra en la cuantía en que se evalúe el vicio existente. Para que el juez reconozca el vicio oculto es preciso que se den estos requisitos:
- Que se trate de un vicio oculto, esto es, que no esté a la vista ni sea fácilmente perceptible por el comprador al practicar un examen normal de la cosa.
- Que el vicio exista al tiempo de la venta. El comprador debe acreditar la existencia del vicio y que existía al tiempo de perfeccionarse el contrato.
- Que el vicio sea grave, que revista cierta relevancia. Solo se consideran aquellos que hagan la cosa impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo ese uso, que de haberlos conocido el comprador, no las habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
- Que la acción se ejercite en el plazo de seis meses desde la compra.
Condena al vendedor por mal estado de la piscina
En primera instancia se estimó la demanda por vicios ocultos y se condenó al vendedor a pagar a Clara los 21.000 euros de la reparación de la piscina.
El vendedor apeló la sentencia y la SAP Baleares de 21/3/2023 confirmó la condena.
Los problemas podían verse en el cuarto de máquinas (humedades, grietas), pero estando la piscina llena, una persona con una diligencia media, no podía apreciar que perdiera agua. La prueba de estanqueidad manifestó problemas de impermeabilización en el vaso de la piscina. Se trata de un problema grave, lo que nadie discute.
Los jueces entienden que estaba oculto porque los dos peritos coincidieron en que no podía apreciarse a simple vista.
Era anterior a la venta: se puso de manifiesto tan solo un mes después de la venta y el vendedor no lo negó al afirmar que él usaba resina para evitar pérdidas.
Respecto a la suma pedida, es la cantidad que tuvo que pagar Clara para hacer la reparación. La perito judicial comprobó que las facturas estaban correctamente emitidas y correspondían a la reparación.
Probar la existencia del vicio y su gravedad
Para reclamar por vicio oculto debe existir un vicio grave que esté oculto y que preexista al momento de la celebración del contrato. Se entiende por vicio una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad. Esa falta de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación conlleva una inutilidad para satisfacer el interés del comprador en la celebración del contrato.
La gravedad se refiere a defectos que hagan impropia la cosa para el uso a que se la destina, o disminuyan de tal modo dicho uso, que de haberlas conocido el comprador no la habría adquirido, o habría dado menos precio por ella. Es un problema que causa la inutilidad total o parcial de la cosa comprada.
Se trata de una cuestión de prueba sobre la gravedad y preexistencia del defecto y sobre su ocultación, y hay sentencias en uno u otro sentido, dando la razón al comprador o al vendedor, según el caso. Vamos a ver un caso resuelto por la Audiencia Provincial de Cáceres (21/12/2021) donde la prueba fue clave.
Defectos de construcción en la vivienda.
La gravedad del vicio
El carácter de vicio grave da pie a decisiones judiciales que dependen del criterio del juez, como vemos en los ejemplos que comentamos a continuación. Para que se aprecie vicio oculto no se exige que el vicio o defecto elimine totalmente la utilidad o idoneidad de la cosa, sino solo que la haga impropia para el uso a que se destina. En una terraza con humedades y filtraciones, el hecho de que el comprador pueda utilizarla no significa que el defecto no sea grave. Los jueces entendieron (SAP Burgos 3/3/2023) que era un vicio de estas características la existencia de humedades en pared y techo del merendero interior por filtraciones de agua del exterior, lo que justifica suficientemente el pago de un precio inferior, minorado en la cuantía del coste de su reparación. La casa se compró por 138.000 euros y se exigieron 8.000 euros para la reparación del problema de las filtraciones. Esa cuantía corresponde a la del informe del perito de la demandante, informe que fue ratificado en juicio. El vendedor no aportó informe pericial.
Demanda al vendedor por vicios ocultos no graves
En septiembre de 2019 Lisa compró a Victor una vivienda usada que había estado alquilada durante un tiempo. Reformando la casa, al retirar unas placas decorativas Lisa descubrió el deterioro de las viguetas del techo, lo que le imposibilitaba residir en la casa hasta su reparación.
Dentro del plazo de 6 meses desde la compra, plazo legal para la reclamación por vicios ocultos según el Código civil, Lisa demandó a Víctor alegando que cuando vendió la casa conocía su estado y la existencia de esos vicios graves, motivo por el que había puesto aquellos paneles que lo ocultaban a la vista. La reclamación judicial por vicios ocultos consiste en pedir al vendedor que repare los desperfectos graves ocultados o que indemnice al comprador por el menor valor del inmueble.
Víctor se defendió diciendo que desconocía los vicios, que no los ocultó deliberadamente, que no eran graves ni de difícil reparación, que se causaron por filtraciones provenientes de un elemento común que iba a ser reparado por la comunidad de propietarios y que Lisa buscaba un enriquecimiento injusto al solicitar al vendedor una cantidad de dinero por algo que iba a ser reparado por un tercero.
En primera instancia se dio la razón a Victor porque los vicios no se consideraron graves, porque fueron reparados por la comunidad de propietarios y no se había probado que Victor ocultara a sabiendas la existencia del problema. El juez impuso las costas a Lisa.
Lisa recurrió en apelación y la Audiencia provincial de Cáceres dictó sentencia con fecha 21/12/2021.
En su recurso, Lisa insistió primeramente en la gravedad de los defectos, que le impidieron instalarse en la casa.
Los vicios ocultos deben ser graves
En el caso juzgado la finca tenía unos 30 años de antigüedad. Se probaron daños en unas 13 viguetas en proceso de oxidación por agua. Los peritos no lo calificaron de defecto grave ni aludieron a peligros materiales o personales. Sí se recomendó la inhabitabilidad de la vivienda hasta la reparación. Pero los jueces no consideraron que fuera necesario abandonar la casa, ya que hasta el momento de la compra había estado habitada por unos inquilinos. Por lo tanto, se concluye que el defecto no tenía la gravedad necesaria para ejercitar la acción por vicios ocultos.
Respecto de la reclamación de daños y perjuicios por mala fe del vendedor en el contrato, Lisa aportó unas actas de juntas de la comunidad de propietarios donde se hablaba del problema, para probar que Víctor lo conocía de antes. Pero tras revisarlas, se ve que una reunión anterior a la venta había tratado la necesidad de impermeabilizar las cubiertas, como mantenimiento sin urgencias declaradas, pero no fue hasta después de la venta cuando la Junta se pronunció sobre la necesidad urgente de arreglar dos cubiertas que producían filtraciones en las viviendas.
Víctor probó con testigos y con fotos antiguas que los paneles decorativos existían desde hacía mucho tiempo en la vivienda, lo que contradice la tesis de Lisa de que fueron puestos para ocultar los defectos.
El deber de información del vendedor exige buena fe y diligencia para poner en conocimiento de la compradora las circunstancias y condiciones de la vivienda, pero no existe un deber especial de información que vaya más allá de la diligencia ordinaria. Aquí no se probó que Víctor hubiera faltado a la buena fe, al no probarse que conociera el problema de las viguetas.
La Audiencia confirma la imposición de costas a la compradora, que también debe pagar las de la apelación.
En el caso juzgado por la Audiencia Provincial de Girona el 15 de junio de 2022 también se rechazó la pretensión del comprador de resolver la compra pactada -o subsidiarimente pedir una indemnización- por supuestos vicios ocultos en la casa comprada. Los jueces consideraron que en una vivienda de más de 30 años los problemas de estanqueidad en la cubierta eran normales, se podían reparar y además existía el compromiso por el vendedor de solucionarlos.
Vigas del forjado podridas
En este caso el problema fue puesto de manifiesto por la comunidad de propietarios poco después de la compra de la casa. Es vicio oculto y la SAP Madrid 17/3/2023 condenó al vendedor al pago de 20.000 euros. Es cierto que la vivienda se compró en el estado en que estaba y el precio tuvo en cuenta que necesitaba una reforma, pero a pesar de ello se consideró que era un vicio oculto que disminuye el valor de la casa y no pudo tenerse en cuenta en la negociación del precio por ser desconocido en el momento de la compra. No tiene que ver con la antigüedad sino con concretos problemas de filtración que persistieron en el tiempo y causaron el daño.
