Qué puede aportar la agencia en la venta de una casa
Quien tenga algo de tiempo y ganas puede vender la casa por su cuenta. Se ahorrará una comisión, que puede llegar a ser elevada. Por su parte, vender un piso a través de una agencia inmobiliaria puede resultar mucho más cómodo para el propietario.
La agencia nos va guiando en los papeles a conseguir y en los pasos a dar. Hacen una valoración de la casa, se encargan de la publicidad, de las visitas, la negociación con el comprador, la firma de señales y arras y la preparación de la escritura. Suelen disponer de una base de datos propia de compradores interesados en la zona.
Como vendedor, pregunte siempre en varias agencias. Conviene que las condiciones del encargo de venta queden bien claras por escrito, atendiendo a los siguientes puntos:
- Los honorarios de la agencia: son libres, a veces negociables y en todo caso sometidos a la competencia. Hay agencias que cobran a las dos partes. En general, para el vendedor oscilan entre el 2% y el 6%, a lo que siempre hay que añadir el IVA.
- El precio de venta que se fije para la casa. Puede variar mucho. La clave es calcular el precio neto que va a quedar al vendedor. Pero es una estimación a partir de la valoración inicial de la agencia y de su coste.
- Si incluye o no la exclusividad. La exclusiva permite a la agencia cobrar los honorarios si se realiza la venta sin su intermediación o si el vendedor anula unilateralmente el encargo. Puede dar problemas.
Pedimos información a 33 agencias inmobiliarias para la venta, y aquí le mostramos los resultados junto con nuestros consejos. Los socios de OCU fincas y casas que quieran vender una vivienda pueden beneficiarse de unos honorarios competitivos, del 2,2%. Siga leyendo.
Papeles necesarios para comprar o vender casa.
Qué es lo importante para el vendedor
Para el vendedor, junto con la comodidad, lo importante de la agencia es la confianza en que todo va a ir bien, en un plazo razonable, que no habrá problemas y que el precio neto que perciba sea bueno. En ocasiones, pagar un 5% de honorarios puede compensar si la casa se vende por un precio más alto que el de otra agencia que “solo” cobre un 3% (ver más adelante).
Para prevenir posibles problemas, una buena agencia debe revisar la situación legal y material de la casa en venta (titularidad, superficie, estado, registro, catastro, deudas de IBI o comunidad, derramas, ITE…), así como la situación y seriedad del comprador. Que las ofertas sean firmes y están respaldadas por las arras, para evitar en lo posible problemas antes de escriturar.
En el momento de la venta, la casa debe estar libre de cargas. El vendedor es responsable de posibles desajustes entre el registro y el catastro, que habría que solucionar antes de la venta porque suelen ser fuentes de problemas. Por ejemplo, si se adecentó un sótano o una azotea cerrada en la vivienda y no aparece en el registro o en el catastro, conviene legalizarlo.
Cómo tributa la venta de un inmueble: ganancia y exención en IRPF.
El encargo de venta compromete al vendedor
Hay que tener claro que el encargo de venta implica obligaciones serias para el vendedor. Una vez fijadas las condiciones de venta (sobre todo el precio), si la agencia recibe una señal por parte de un comprador, ya hay un compromiso de venta y la agencia exigirá sus honorarios completos en el caso en que el vendedor desista de la venta.
Aunque no exista exclusiva, si la venta se hace finalmente con un comprador traído por la agencia, esta reclamará el cobro de sus honorarios. No es buena idea pretender aprovechar un contacto de la agencia para hacer luego la venta por su cuenta. Hay numerosos casos de condena judicial a quienes habían incumplido el contrato con la agencia, con falta de buena fe.
Por ese motivo, respecto de la exclusiva lo importante no es que exista o no, sino que el vendedor siempre se reserve expresamente el derecho (aun existiendo exclusiva) de poder vender la casa a un contacto propio (pariente, amigo, conocido…) que no venga a través de la agencia, sin tener que pagar honorarios en ese caso.
Las notas de encargo de venta suelen indicar que la agencia tiene derecho a percibir honorarios desde el momento en que recibe una paga y señal del comprador, respetando las condiciones pactadas en la Nota. O cuando se firma el contrato de arras.
Consejo: pacte que los honorarios de la agencia se devenguen en el momento de la firma de la escritura de venta y no antes. De ese modo está cubierto en casos donde el comprador ha pagado una señal, pero luego no firma la escritura de compra por el motivo que sea.
Consejos para vender casa con agencia inmobiliaria.
Radiografía del vendedor de vivienda.
Una muestra del mercado para precios de agencias
En junio de 2024 visitamos como vendedores 33 agencias inmobiliarias en 6 ciudades: Barcelona, Bilbao, Madrid, Málaga, Sevilla y Valencia.
Constatamos que los honorarios de las agencias son libres, pero existen prácticas habituales por ciudades.
Agencias en Barcelona
Aquí las cuatro agencias visitadas exigían la exclusiva. La comisión media fue del 3,75%. Una de ellas proponía cobrar el 6%, pero añadiéndolo al precio de venta que recibe el vendedor.
Agencias en Bilbao
En Bilbao solo una de las cinco agencias exigía exclusiva. La comisión más frecuente es del 3% pero baja al 2,5% si se firma la exclusiva.
Agencias en Málaga
En Málaga visitamos 8 agencias, de las que 5 exigían exclusiva. Los honorarios encontrados son de media un 4,7% y oscilan entre el 3% y el 6%, aunque los hay fijos (5.000 €) o con mínimos (de 6.000 €).
Agencias en Sevilla
Las cinco agencias visitadas en Sevilla exigían la exclusiva. Aquí las comisiones encontradas varían entre el 3 y el 6%, en función del precio de la vivienda.
Agencias en Valencia
De las cinco agencias visitadas en Valencia, cuatro de las cinco exigen la exclusiva. Todas cobran un 3% al comprador y tres cobran un 3% al vendedor. Otra reduce la parte del vendedor al 1,5% y otra no cobra al vendedor si firma la exclusiva.
El plazo previsto oscila entre dos y seis meses.
Seis agencias inmobiliarias en Madrid
En el caso de Madrid pedimos a las seis agencias visitadas que acudieran al piso en venta para hacer su propia valoración.
Se trataba de un piso de 93 m2 en el barrio de Canillas, distrito de Hortaleza. El valor medio de oferta de venta de pisos similares en la zona es de unos de 450.000 €. A su vez, el valor de referencia a efectos fiscales publicado por el catastro es de 341.600 €.
Las agencias valoraron el piso para su venta entre 380.000 y 450.000 €.
Veamos con más detalle lo que encontró nuestra colaboradora. Recordemos que es solo una muestra de mercado, para una consulta concreta. Cuatro de las seis agencias piden exclusividad. Las comisiones van desde el 2% al 5% (pasaba a 4% si se firma exclusiva).
- En una agencia de Don Piso publicitaban la tramitación gratuita del certificado energético, pero a la vendedora le cobraban 100 €, más IVA. Preveían vender en 3 meses por 411.000 €. La comisión era del 3%, el neto que quedaría es de 396.000 €.
- La agencia de Gilmar preveía dos meses para la venta, a 450.000 €. Sus honorarios eran del 5%, y de venderse en precio el neto sería de 422.775 €.
- Red piso cobraba el 2%; valora la vivienda en 400.000 pero lo anunciarán a 430.000. Si se vende a 415.000 el neto quedaría en unos 405.000 €.
- La agencia de Tecnocasa visitada hizo la menor valoración del piso (385.000 €) y previó tres o cuatro meses para la venta. Cobra el 3%. El neto sería de 371.000 €.
- En Look & Find lo valoraron en 400.000 € y su comisión es del 3%. El neto sería de 385.500 €.
- Renta Garantizada estimó una horquilla de entre 390.000 y 440.000 euros. Suponiendo que se vende por la cifra media (415.000 €), con su comisión habitual del 3%, el neto resultante sería de 400.000 euros. Esta agencia ofrece un descuento en los honorarios a los socios de OCU fincas y casas, de manera que quedan en el 2,2%. Así, el neto para un socio sería de 404.000 euros. No pide exclusividad.
Elegir la agencia: cuestión de confianza
Una cosa es el precio al que nos dicen que se puede vender una casa y otra el precio final de venta. Las agencias locales tienen un conocimiento más directo del mercado, pero como vemos hay mucho margen entre los precios de venta que proponen a sus clientes. Es importante tener confianza en la agencia.
Pida siempre información a varias agencias.
Los socios de OCU fincas y casas pueden encargar la venta a una agencia con experiencia, que cobra para ellos unos honorarios del 2,2%. Acompañan al vendedor hasta la firma de la escritura y se encargan de la gestionar la plusvalía municipal (a cargo del vendedor) y el cambio de suministros para desvincular al vendedor. En caso de dificultades puede contar con la mediación de OCU para encontrar la mejor solución.
Si le interesa, infórmese en www.ocu.org/ocu-plus/gestion-venta-inmueble .
