El vendedor de vivienda
En los meses de abril y mayo de 2023 realizamos una encuesta en nuestro país (y también en Italia, Bélgica y Portugal) en la que planteamos una serie de preguntas a quienes habían comprado o vendido una vivienda en los últimos 10 años. En nuestro país obtuvimos 1.232 respuestas. Ello nos ha permitido sacar una radiografía del comprador de vivienda en España de la que podemos extraer unas interesantes conclusiones y que nos permite hacer énfasis en ciertos conejos, vea nuestro análisis Radiografía del comprador de vivienda. Ahora es el turno del vendedor de vivienda.
De entre aquellos encuestados que vendieron en estos diez últimos años, por lo general se desprendieron sobre todo de pisos considerados como la residencia habitual (76%; con una superficie media de 104 m2) frente al 13% de los chalés independientes y al 8% de los adosados o pareados. En el 19% de los casos se vendieron segundas residencias y el 13% los considerados como una inversión.
Vender a través de agencias
A la hora de anunciar la venta, los encuestados lo hicieron principalmente a través de agencias inmobiliarias y de portales online. La buena disponibilidad para enseñar la vivienda es el principal argumento a favor de las agencias, pero también su orientación en la tasación. Apenas un 14% de los encuestados optaron por poner un cartel en el propio piso.
Quienes vendieron a través de agencia, la mayoría de encuestados les concedió la exclusividad de la venta, algo que nosotros no aconsejamos (vea a continuación el apartado “Nuestros consejos al vender”), y mediante la firma de un contrato, siendo minoría los que lo hicieron mediante encargo verbal.
En cualquier caso, por estos servicios prestados por la agencia tuvieron que pagar una comisión media del 3,6%. En concreto, el 62% tuvo que abonar un porcentaje variable sobre el importe de la venta y un 30% una comisión fija, que de media se elevó hasta los 4.208 euros. Aun así, un 62% los vendedores que usaron agencia terminó satisfecho con los servicios prestados.
Los gastos en la compraventa de vivienda.
Rebaja de honorarios de agencia para socios de OCU fincas y casas.
¿Cuánto tardaron en vender?
Con una media de 7 visitantes a la casa puesta en venta, desde que se anunció la misma hasta que se llevó a cabo transcurrieron 9 meses y medio. Eso sí, se trata de una media que ha ido variado en función del año de venta: quienes vendieron en 2016 y 2017 tuvieron que esperar mucho más, hasta 14 meses. Ahora bien, el caso más repetido es que la venta durase 5 meses.
¿Rebaja en el precio?
En nuestro país, el 75% de ventas se realizaron a un precio inferior al de partida, con un descuento medio del 12%. La diferencia entre el precio de salida (194.600 euros de media) y el de venta final (184.100 euros) es de unos 10.000 euros de media.
Los casos de baja de precio final fueron menores cuando la venta la realizó directamente el propietario. Al intervenir la agencia, el precio bajó en un 80% de los casos, frente al 70% cuando no hubo agencia. De hecho, un 33% de los vendedores encuestados acabaron con la impresión de que habían vendido por debajo de precio de mercado.
Nuestros consejos al vender
Si quiere vender un inmueble, nuestro primer consejo es que se plantee encargarse usted mismo, con un poco de tiempo y con el asesoramiento adecuado. Esto le permitirá ahorrar gastos y, en ocasiones, evitar disgustos. Si no dispone de tiempo, o el inmueble está en una localidad lejana o simplemente prefiere hacer el encargo a una agencia inmobiliaria por el motivo que sea, tenga en cuenta lo siguiente. (vea también nuestro análisis Precauciones con agentes inmobiliarios
• Si va a vender y prefiere encargar la gestión a una agencia, (porque p.ej. no dispone de tiempo, el inmueble está en una localidad lejana o simplemente por comodidad), antes de ello lea atentamente el documento de encargo de venta: es mejor evitar la exclusividad o al menos guardarse la opción de vender usted libremente a parientes y conocidos. Lo lógico es que la agencia cobre la comisión pactada en el caso en que haya mediado con eficacia en la operación. Y no cuando, por ejemplo, sea usted mismo quien haya encontrado al comprador sin intervención de la agencia. Vea más detalles en nuestro análisis Vender casa con agencia inmobiliaria
• Fije un precio claro y conveniente de venta (tire por lo alto, ya tendrá ocasión de consentir rebajas, si lo desea) y un plazo del encargo (lo más frecuente es entre 3 y 6 meses). En todo caso tenga en cuenta que, aun pasado el plazo del encargo, existe un periodo en el que la agencia seguirá teniendo derecho al cobro de la comisión si usted vende el inmueble a un comprador que le hubiera presentado la agencia.
• Pacte expresamente que los honorarios de la agencia se devengarán en el momento de la firma de la escritura de compra y no antes. Desde luego no en el momento en que un comprador interesado pueda entregar al agente un adelanto a cuenta del precio. Lógicamente, si la agencia no acepta el pacto, no firme nada con ella.
• • Recuerde que si usted tiene la intención de comprar una vivienda ponemos a su disposición una serie de modelos de contratos y escritos que le serán de gran utilidad.
