Juego sucio del agente inmobiliario
Se ha publicado una sentencia del Supremo que confirma la condena por estafa a un agente inmobiliario. Le exponemos los hechos y le recordamos nuestras recomendaciones si usted quiere comprar o vender un inmueble a través de un mediador. Con cita de casos reales de problemas para el vendedor y para el comprador, que le exponemos más abajo.
Un agente inmobiliario de Madrid mediaba en la venta de un piso en 2014. Recibió la visita de un matrimonio interesado en la compra, pero la oferta económica que hizo el matrimonio fue rechazada por el propietario vendedor. A pesar de conocer este rechazo de la oferta, el agente dijo al matrimonio interesado que él actuaba en nombre del propietario y suscribió un contrato de arras recibiendo de los compradores 6.000 euros. Con la promesa de que, en caso de no producirse la venta en 60 días, se les devolvería duplicada la suma adelantada. Esto no ocurrió, sino que el agente se quedó con los 6.000 euros de las arras. El matrimonio inició un proceso penal contra el agente, quien en 2019 fue condenado por estafa por la Audiencia Provincial, y el Supremo confirmó la condena tras el recurso del agente (STS de 15/11/2021).
Según los jueces, la actuación del agente implicaba un doble engaño: el agente no obraba por cuenta del propietario y el contrato de arras no tenía ningún sentido porque el propietario había rechazado la oferta de precio. Los jueces entienden que la única finalidad de la actuación del agente era obtener en provecho propio los 6.000 euros, porque sabía de antemano que ese contrato de arras era imposible de cumplir. Hay un engaño que causa un desplazamiento de dinero hacia el autor del engaño, quien se enriquece a costa de la víctima. Esos elementos constituyen desde el punto de vista penal un delito de estafa, al que fue condenado el agente inmobiliario. Con una pena de un año y seis meses de prisión, más la obligación de devolver el dinero con intereses legales.
Para la imposición de la pena se tuvo en cuenta que el delito fue cometido por un agente inmobiliario, que era administrador único de un establecimiento abierto al público, en el ejercicio propio de su profesión a través de ese establecimiento, lo que genera una mayor credibilidad al autor y explica un mayor reproche por parte de los jueces.
Condena a agencia inmobiliaria por negligencia en la compra de vivienda.
Papeles necesarios para comprar y vender casa.
Precauciones para el vendedor
Para que un agente inmobiliario medie en una compraventa se requiere que exista un encargo de venta por parte del propietario del inmueble. Para evitar problemas, lo más claro es que exista un encargo escrito con las condiciones: descripción del inmueble, precio de venta, plazo del encargo, honorarios del mediador, autorización para firmar arras y recibir señales, otras condiciones (posible exclusividad, por ejemplo).
Acudir a una agencia para vender la casa.
Si desea encargar la venta a un agente, recomendamos ese encargo
Juego sucio del agente inmobiliario
Se ha publicado una sentencia del Supremo que confirma la condena por estafa a un agente inmobiliario. Le exponemos los hechos y le recordamos nuestras recomendaciones si usted quiere comprar o vender un inmueble a través de un mediador. Con cita de casos reales de problemas para el vendedor y para el comprador, que le exponemos más abajo.
Un agente inmobiliario de Madrid mediaba en la venta de un piso en 2014. Recibió la visita de un matrimonio interesado en la compra, pero la oferta económica que hizo el matrimonio fue rechazada por el propietario vendedor. A pesar de conocer este rechazo de la oferta, el agente dijo al matrimonio interesado que él actuaba en nombre del propietario y suscribió un contrato de arras recibiendo de los compradores 6.000 euros. Con la promesa de que, en caso de no producirse la venta en 60 días, se les devolvería duplicada la suma adelantada. Esto no ocurrió, sino que el agente se quedó con los 6.000 euros de las arras. El matrimonio inició un proceso penal contra el agente, quien en 2019 fue condenado por estafa por la Audiencia Provincial, y el Supremo confirmó la condena tras el recurso del agente (STS de 15/11/2021).
Según los jueces, la actuación del agente implicaba un doble engaño: el agente no obraba por cuenta del propietario y el contrato de arras no tenía ningún sentido porque el propietario había rechazado la oferta de precio. Los jueces entienden que la única finalidad de la actuación del agente era obtener en provecho propio los 6.000 euros, porque sabía de antemano que ese contrato de arras era imposible de cumplir. Hay un engaño que causa un desplazamiento de dinero hacia el autor del engaño, quien se enriquece a costa de la víctima. Esos elementos constituyen desde el punto de vista penal un delito de estafa, al que fue condenado el agente inmobiliario. Con una pena de un año y seis meses de prisión, más la obligación de devolver el dinero con intereses legales.
Para la imposición de la pena se tuvo en cuenta que el delito fue cometido por un agente inmobiliario, que era administrador único de un establecimiento abierto al público, en el ejercicio propio de su profesión a través de ese establecimiento, lo que genera una mayor credibilidad al autor y explica un mayor reproche por parte de los jueces.
Condena a agencia inmobiliaria por negligencia en la compra de vivienda.
Papeles necesarios para comprar y vender casa.
Precauciones para el vendedor
Para que un agente inmobiliario medie en una compraventa se requiere que exista un encargo de venta por parte del propietario del inmueble. Para evitar problemas, lo más claro es que exista un encargo escrito con las condiciones: descripción del inmueble, precio de venta, plazo del encargo, honorarios del mediador, autorización para firmar arras y recibir señales, otras condiciones (posible exclusividad, por ejemplo).
Acudir a una agencia para vender la casa.
Si desea encargar la venta a un agente, recomendamos ese encargo claro y escrito y no recomendamos la exclusividad. Pero la existencia de ese encargo escrito no es obligatoria en todo el territorio nacional. Sí lo es en Cataluña. La Ley de Vivienda del País Vasco y la normativa de Andalucía también hablan de la necesidad de suscribir una nota de encargo entre el profesional y el usuario del servicio, pero remiten a un posterior desarrollo reglamentario.
Atención con las ofertas de “tasación gratuita” de su vivienda, que pueden incluir compromisos para el propietario en caso de venta posterior del inmueble.
La agencia reclama 14.000 euros al vendedor que desistió del encargo.
Los honorarios de las agencias son libres. Recomendamos operar con agentes que tengan un establecimiento físico, que cuenten con un seguro de responsabilidad civil y que le garanticen la devolución de las sumas adelantadas como señal.
Agencias low cost para vender casa.
Piso en venta: ahorre 15.000 euros.
Precauciones para el comprador
El comprador que se interesa por un piso y encuentra enfrente (detrás de un anuncio) a un agente inmobiliario da por supuesto que el propietario le ha encargado la venta. Hay que conocer las condiciones de la agencia y a quién va a cobrar la comisión. Las hojas de visita no sirven como contratos de mediación, son nulas a esos efectos.
Si el comprador está interesado, es frecuente que realice una oferta por un precio inferior al anunciado. Hay agentes inmobiliarios que exigen al comprador que adelante una suma de dinero para trasladar al propietario la oferta realizada. No son unas arras, ya que el vendedor no ha dado aún su consentimiento al precio ofertado por el comprador.
Nosotros desaconsejamos pagar esta suma. No firme un “compromiso de compra”. El agente mediador tiene obligación de hacer llegar a su mandante (el propietario) la oferta que se le haga, y si el vendedor accede, ese será el momento de firmar las arras y de adelantar una señal, ya con las condiciones de compra claras. Si el agente se niega a trasladar la oferta, busque otra casa. Recuerde también que los honorarios de las agencias son libres y negociables.
Si está de verdad interesado en la compra, recomendamos que antes de firmar las arras solicite una nota simple en el Registro de la propiedad para conocer quién es el propietario del inmueble en venta y si consta alguna carga sobre el inmueble.
