Reclamación por defectos de construcción

La reclamación por defectos de construcción de una vivienda a distintos agentes de la edificación (arquitecto, arquitecto técnico, promotor, constructor…) debe realizarse dentro de unos plazos determinados que marca la ley.

La obra está “en garantía” durante un periodo de tiempo mayor o menor en función del tipo de defectos encontrados:

• Para defectos de acabado, el plazo es de un año;
• Para defectos de instalaciones o referidos a la habitabilidad de la vivienda, el plazo es de tres años;
• Para defectos estructurales el plazo es de diez años.

Todos esos plazos se comienzan a contar desde la fecha de recepción de las obras, en la que el constructor entrega la obra al promotor, que la acepta. Dicha recepción se formaliza en un acta, con el contenido que prevé la Ley de Ordenación de la Edificación.

Qué hacer ante los defectos de construcción.

Plazo de dos años desde la aparición del defecto en la vivienda

Ya hemos criticado el hecho de que ese inicio de los plazos perjudica al comprador de una vivienda nueva que la adquiera pasado un tiempo desde la citada recepción de las obras, porque dispondrá de menos tiempo de garantía.

Además, ese no es el único plazo para reclamar. Partiendo de que un defecto está dentro del plazo de garantía, la Ley también exige que desde que el defecto se haya puesto de manifiesto hasta que el propietario haga su reclamación no pasen más de dos años.

Si observa un defecto debe ser diligente, tanto en su identificación temprana como en su reclamación a los posibles responsables.

Los vicios ocultos en la vivienda usada.

A quién reclamar por defectos de construcción

En este punto también es importante decidir a quién se hace la reclamación. Hay diversos agentes que intervienen en la construcción. No todos son responsables de todo. En función de la causa del defecto, la responsabilidad principal recaerá en uno o en otro. El problema es que para un propietario profano en la materia no es fácil conocer quién es responsable de qué. Y tampoco es lo mismo reclamar a unos que a otros, porque a efectos prácticos de lograr una indemnización por el daño sufrido, hay agentes que son solventes y otros que no. Hay agentes que tienen un seguro de responsabilidad civil suficiente y otros que no.

De ahí que un punto clave en la estrategia de reclamación por defectos de construcción, ya sea que demande un propietario particular o una comunidad de propietarios, es dirigirse a la persona que convenga, sin dejar que transcurran ni el plazo de prescripción de la acción (dos años desde la aparición del defecto) ni el de garantía.

Tampoco conviene demandar sistemáticamente a todos los agentes, porque en ese caso nos podrían condenar al pago de las costas de aquellos que finalmente sean exonerados de responsabilidad. En definitiva, hay que actuar de acuerdo con el consejo del abogado, con base en los datos técnicos referidos al defecto (tipo y entidad del mismo, causa probable, etc.).

Habrá que dirigir la reclamación a todos los agentes cuando no se pueda individualizar la causa de los defectos, o cuando se pretenda probar que existe concurrencia de culpas, sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido.

Un criterio que los jueces han dejado claro es que la reclamación al promotor de la obra no interrumpe la prescripción respecto del resto de agentes que hayan intervenido. Por ese motivo, ya desde el primer burofax que se envíe a la promotora hay que dejar claro que se está reclamando a la promotora y a todos los agentes de la edificación que, de acuerdo con la ley, puedan ser responsables d ellos defectos que se comunican. Para ello se pide a la promotora que acuda a inspeccionar el defecto y que traslade esta reclamación a todos aquellos que pudieran ser responsables de él.

Un requerimiento no expreso

En una reciente sentencia del Tribunal Supremo (de 22/6/2020), el propietario envió un burofax a la promotora reclamándole por defectos de construcción por valor de 58.000 euros. No se envió un requerimiento a parte al arquitecto ni al aparejador, pero estos