Para conservación y eficiencia
Las comunidades de propietarios suelen plantear la renovación de fachadas con dos alternativas: a) una intervención limitada a la reparación de fisuras, desperfectos y patologías de la envolvente; y b) una actuación que, además, incorpora un nuevo aislamiento con finalidad de eficiencia energética y mejora del confort. La reparación de defectos suele ser necesaria e incluso obligatoria si deriva de una ITE o un informe de evaluación de edificios (IEE) desfavorable. Solo requiere la aprobación por mayoría simple del presupuesto elegido, con su calendario de realización y de pagos. Todos pagan conforme a sus cuotas.
Teóricamente, si la reforma incluye una mejora no obligatoria cuyo objetivo principal es la eficiencia energética y el ahorro, la LPH exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas. Si se aprueba vincula a todos. Pero el informe técnico que se pida o el IEE puede justificar que el aislamiento es necesario para corregir patologías (como condensaciones intersticiales o pérdidas térmicas que comprometen la salubridad) o para recuperar prestaciones exigibles de la envolvente, y en este caso puede entenderse como obra obligatoria sin mayoría reforzada.
Informe de Evaluación de Edificios
El IEE se creó para complementar a la ITE en materia de eficiencia y accesibilidad de los edificios. La mayoría de las comunidades autónomas han fijado como umbral general de obligatoriedad del IEE una antigüedad de entre 45 (Cataluña) y 50 años para edificios de uso residencial colectivo, con una vigencia habitual de 10 años. En Madrid ciudad la ITE es para edificios de más de 30 años y el IEE para más de 50; puede consultarse el dato por edificio concreto en la web del Ayuntamiento. Al margen del calendario, el IEE es necesario para solicitar ayudas para acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética
Tipos de fachadas y procedimientos
Esta reforma es costosa y requiere de un asesoramiento técnico experto por parte de la comunidad. Existen dos tipos principales de sistemas de aislamiento térmico exterior (SATE) que pueden instalarse en la fachada de un edificio. Las llamadas fachadas SATE adheridas y las ventiladas. Las adheridas son más económicas, fáciles y rápidas de ejecutar. Es ideal para aquellos edificios que necesiten mejorar el aislamiento térmico sin requerir una estética muy elaborada. Aportan una buena impermeabilización y transpirabilidad para evitar condensaciones. Se coloca un mortero adhesivo sobre la fachada existente, seguido de una capa de aislante (lana de roca, poliestireno expandido, etc.), una capa de mortero de armadura con malla de vidrio y una capa de acabado (generalmente enfoscado). Su coste aproximado es de entre 60 y 110 €/m² + IVA, incluyendo mano de obra, materiales y equipos auxiliares. Según el tipo y grosor del aislamiento necesitan refuerzos o anclajes adicionales.
Fachadas SATE ventiladas
En este caso se construye una nueva fachada separada de la existente mediante una cámara de aire. La subestructura anclada a la fachada original sostiene el aislamiento, y sobre ella se coloca el acabado exterior, que puede incluir módulos cerámicos o piedra natural. Mejora el aislamiento acústico además del térmico, especialmente en climas extremos, así como el rendimiento frente a la lluvia. Indicadas para edificios más grandes o en áreas donde sean prioritarios la mejora estética y el aislamiento acústico. Su coste oscila entre 80 y 200 €/m² + IVA, dependiendo de los materiales y la complejidad de la instalación.
Protección frente al fuego
En la renovación, pida que los materiales sean de tipo A1, no combustibles. En edificios con una altura superior a 18 metros, la normativa de seguridad contra incendios no permite emplear determinados materiales como el poliestireno si quedan expuestos en fachada. Sí se permite la lana mineral y la fibra de vidrio, aunque su precio es mayor. OCU participa en la Alianza civil contra el fuego y ha pedido mejoras normativas para homologarnos con Europa, además de su aplicación a todas las fachadas con independencia de su altura.
Ayudas para la reforma de fachada
Los costes son elevados. Merece la pena renovar bien la fachada, con buenos materiales, si podemos acceder a ayudas. Existen ayudas de hasta el 80% que previsiblemente se extenderán más allá de 2025, además de deducciones fiscales en el IRPF. Pida al contratista rigor en su tramitación para no perder el derecho.
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