Para conservación y eficiencia
Las comunidades de propietarios suelen plantear la renovación de fachadas con dos alternativas:
a) una intervención limitada a la reparación de fisuras, desperfectos y patologías de la envolvente; y
b) una actuación que, además, incorpora un nuevo aislamiento con finalidad de eficiencia energética y mejora del confort.
La reparación de defectos suele ser necesaria e incluso obligatoria si deriva de una ITE o un informe de evaluación de edificios (IEE) desfavorable. Solo requiere la aprobación por mayoría simple del presupuesto elegido, con su calendario de realización y de pagos. Todos pagan conforme a sus cuotas.
Teóricamente, si la reforma incluye una mejora no obligatoria cuyo objetivo principal es la eficiencia energética y el ahorro, la LPH exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas. Si se aprueba vincula a todos. Pero el informe técnico que se pida o el IEE puede justificar que el aislamiento es necesario para corregir patologías (como condensaciones intersticiales o pérdidas térmicas que comprometen la salubridad) o para recuperar prestaciones exigibles de la envolvente, y en este caso puede entenderse como obra obligatoria sin mayoría reforzada.
Es un gasto muy elevado, aunque se encuentren maneras de aplazar, subvencionar y financiar los pagos, como vemos más abajo.
En último caso, la junta toma la decisión, bien por entender que la reforma de la fachada es necesaria y solo hay que elegir presupuesto, o bien por entender que implica una mejora y requiere de mayoría cualificada. Si algún propietario no está conforme, podrá impugnar el acuerdo. Ha habido casos de empate que se han llevado a juicio de equidad y el juez ha adoptado la decisión que ha creido oportuna atendiendo a las circunstancias y a los informes presentados.
Informe de Evaluación de Edificios
El IEE se creó para complementar a la ITE en materia de eficiencia y
Para conservación y eficiencia
Las comunidades de propietarios suelen plantear la renovación de fachadas con dos alternativas:
a) una intervención limitada a la reparación de fisuras, desperfectos y patologías de la envolvente; y
b) una actuación que, además, incorpora un nuevo aislamiento con finalidad de eficiencia energética y mejora del confort.
La reparación de defectos suele ser necesaria e incluso obligatoria si deriva de una ITE o un informe de evaluación de edificios (IEE) desfavorable. Solo requiere la aprobación por mayoría simple del presupuesto elegido, con su calendario de realización y de pagos. Todos pagan conforme a sus cuotas.
Teóricamente, si la reforma incluye una mejora no obligatoria cuyo objetivo principal es la eficiencia energética y el ahorro, la LPH exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas. Si se aprueba vincula a todos. Pero el informe técnico que se pida o el IEE puede justificar que el aislamiento es necesario para corregir patologías (como condensaciones intersticiales o pérdidas térmicas que comprometen la salubridad) o para recuperar prestaciones exigibles de la envolvente, y en este caso puede entenderse como obra obligatoria sin mayoría reforzada.
Es un gasto muy elevado, aunque se encuentren maneras de aplazar, subvencionar y financiar los pagos, como vemos más abajo.
En último caso, la junta toma la decisión, bien por entender que la reforma de la fachada es necesaria y solo hay que elegir presupuesto, o bien por entender que implica una mejora y requiere de mayoría cualificada. Si algún propietario no está conforme, podrá impugnar el acuerdo. Ha habido casos de empate que se han llevado a juicio de equidad y el juez ha adoptado la decisión que ha creido oportuna atendiendo a las circunstancias y a los informes presentados.
Informe de Evaluación de Edificios
El IEE se creó para complementar a la ITE en materia de eficiencia y accesibilidad de los edificios. La mayoría de las comunidades autónomas han fijado como umbral general de obligatoriedad del IEE una antigüedad de entre 45 (Cataluña) y 50 años para edificios de uso residencial colectivo, con una vigencia habitual de 10 años. En Madrid ciudad la ITE es para edificios de más de 30 años y el IEE para más de 50; puede consultarse el dato por edificio concreto en la web del Ayuntamiento. Al margen del calendario, el IEE es necesario para solicitar ayudas para acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética
Tipos de fachadas y procedimientos
Esta reforma es costosa y requiere de un asesoramiento técnico experto por parte de la comunidad. Existen dos tipos principales de sistemas de aislamiento térmico exterior (SATE) que pueden instalarse en la fachada de un edificio. Las llamadas fachadas SATE adheridas y las ventiladas. Las adheridas son más económicas, fáciles y rápidas de ejecutar. Es ideal para aquellos edificios que necesiten mejorar el aislamiento térmico sin requerir una estética muy elaborada. Aportan una buena impermeabilización y transpirabilidad para evitar condensaciones. Se coloca un mortero adhesivo sobre la fachada existente, seguido de una capa de aislante (lana de roca, poliestireno expandido, etc.), una capa de mortero de armadura con malla de vidrio y una capa de acabado (generalmente enfoscado). Su coste aproximado es de entre 60 y 110 €/m² + IVA, incluyendo mano de obra, materiales y equipos auxiliares. Según el tipo y grosor del aislamiento necesitan refuerzos o anclajes adicionales.
Fachadas SATE ventiladas
En este caso se construye una nueva fachada separada de la existente mediante una cámara de aire. La subestructura anclada a la fachada original sostiene el aislamiento, y sobre ella se coloca el acabado exterior, que puede incluir módulos cerámicos o piedra natural. Mejora el aislamiento acústico además del térmico, especialmente en climas extremos, así como el rendimiento frente a la lluvia. Indicadas para edificios más grandes o en áreas donde sean prioritarios la mejora estética y el aislamiento acústico. Su coste oscila entre 80 y 200 €/m² + IVA, dependiendo de los materiales y la complejidad de la instalación.
Protección frente al fuego
En la renovación, pida que los materiales sean de tipo A1, no combustibles. En edificios con una altura superior a 18 metros, la normativa de seguridad contra incendios no permite emplear determinados materiales como el poliestireno si quedan expuestos en fachada. Sí se permite la lana mineral y la fibra de vidrio, aunque su precio es mayor. OCU participa en la Alianza civil contra el fuego y ha pedido mejoras normativas para homologarnos con Europa, además de su aplicación a todas las fachadas con independencia de su altura.
Ayudas para la reforma de fachada
Los costes son elevados. Merece la pena renovar bien la fachada, con buenos materiales, si podemos acceder a ayudas. Existen ayudas de hasta el 80% que se extenderán más allá de 2025, por la imperiosa necesidad de reducir las emisiones de nuestros edificios. También existen deducciones fiscales en el IRPF.
La comunidad, con ayuda del administrador diligente, debe pedir varios presupuestos que contemplen opciones de financiación y ayudas. Pida al contratista rigor en su tramitación para no perder el derecho.
Si la reforma mejora la eficiencia energética, es posible obtener financiación con los CAE -certificados de ahorro energéticos-, con los que se monetiza ese ahorro en euros.
También es posible obtener parte de la financiación colocando lonas publicitarias en la fachada en renovación.
Más información en “Simula tu reforma”
Ejemplos de ayudas y subvenciones
1. Programas Estatales y Europeos
Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) hasta el 30 de diciembre de 2025
Financiado con fondos NextGenerationEU, destina 3.420 millones € a rehabilitación residencial.
Cobertura: Entre el 40% y el 80% del coste (hasta el 100% si hay vulnerabilidad económica). Vea la información del Ministerio de Vivienda.
Actuaciones subvencionables: aislamiento térmico en fachadas, cubiertas, sustitución de carpinterías, mejora de accesibilidad.
Requisito clave: lograr mínimo 30% de ahorro energético acreditado con certificado antes y después de la obra.
Para 2026 está previsto otro plan de ayudas ambicioso.
Deducciones fiscales IRPF (Vigentes hasta 2026 para obras que mejoren eficiencia energética). Tres tramos según ahorro conseguido (hasta el 60% de deducción).
2. Ayudas Autonómicas y Municipales
Madrid – Plan Rehabilita 2025 (Plazo abierto hasta 1 de diciembre 2025).
Actuaciones: conservación de fachadas, aislamiento, accesibilidad, retirada de amianto.
Edificios construidos antes de 1998 y con Informe de Evaluación del Edificio (IEE).
Comunidad Valenciana (ej. Alcoy, Crevillent)
Elche destina 700.000 euros a comunidades de propietarios de edificios residenciales terminados antes del año 2000, para actuaciones de conservación y ornato de los edificios cuya necesidad haya sido puesta de manifiesto en el correspondiente Informe de Evaluación del Edificio (IEE), en fachadas y azoteas, así como para seguridad y accesibilidad (incluye ascensores). La ayuda es del 15% del coste. El plazo de solicitud en Elche es hasta el 20 de febrero de 2026. Se cobran al final de las obras.
Alcoy: destina 93.340,67, hasta 20.000 € por actuación, cubriendo el 50% del coste para fachadas y elementos estructurales en edificios históricos. Plazo hasta el 1 de diciembre 2025.
Crevillente: ayudas municipales por 100.000 € para fachadas en suelo urbano, viviendas >20 años.
