Compra sobre plano ahora, cómo protegerse
Existe demanda de viviendas nuevas. Los precios son elevados porque la oferta es limitada. En un año se terminan de media unas 90.000 casas al año -una cifra históricamente baja en España- y la inmensa mayoría se venden sobre plano. Los promotores y los bancos no arriesgan, la financiación se obtiene tras las preventas. Esto hace decir a algunos que no existe riesgo en la compra, pero no es cierto. Si piensa en comprar sobre plano tiene que protegerse para no perder el dinero anticipado a cuenta en caso de que la construcción se retrase mucho o no llegue a terminarse.
La reciente subida de los tipos de interés ha hecho que muchos compradores se vean confrontados a pagos de cuotas de hipotecas que no habían previsto cuando firmaron las arras y el contrato privado de compraventa.
Sea muy precavido porque el riesgo ligado a la no obtención de hipoteca recae sobre el comprador de la casa, salvo que el contrato de compraventa hubiese previsto lo contrario.
Antes de comprar, hágase estas preguntas.
Se lo explicamos.
NÚMERO DE VIVIENDAS CONSTRUIDAS EN DOCE MESES, en miles
Las lecciones del boom de 2008
La anterior fiebre de la compra sobre plano, que se pinchó en 2008, fue distinta y terminó muy mal. Solo en 2007 se terminaron 640.000 casas en España y había otras tantas con visado de construcción. Cualquiera se creía promotor y muchas de las grandes empresas perdieron contacto con la realidad y se lanzaron a proyectos faraónicos endeudados hasta las cejas. Como el mercado se cayó en el plazo de unos meses, se dejó de vender y de construir. Miles y miles de compradores se quedaron sin casa y perdieron los anticipos tras la quiebra de las promotoras. Una de las más sonadas fue la de Martinsa-Fadesa.
Existía una norma de protección al comprador que amparaba a quien comprara sobre plano para uso propio residencial (no a inversores), pero en miles de casos no se habían otorgado las garantías tal y como preveía la ley y durante años los compradores quedaron desamparados. Afortunadamente, los jueces salieron al rescate y la jurisprudencia elaboró todo un cuerpo de doctrina sobre la protección del comprador sobre plano de vivienda residencial para uso personal, apoyándose en la Ley 57/1968, de la que se deriva una responsabilidad para las entidades bancarias depositarias de los anticipos, así como para las entidades avalistas o aseguradoras de dichas sumas incluso cuando no se habían entregado certificados individuales.
Esta jurisprudencia ha permitido a miles de compradores frustrados poder recuperar el dinero anticipado en promociones que no terminaron bien y donde el promotor-vendedor resultó insolvente, incluido el caso de cooperativas de viviendas. Siguen coleando en tribunales casos de compras realizadas durante el anterior boom inmobiliario, antes de 2008.
Vea un resumen de esa jurisprudencia aquí: A quién reclamar los anticipos en la compra sobre plano.
La normativa actual de protección al comprador
A partir del 1 de enero de 2016 aquella ley fue derogada y sustituida por lo previsto en la reformada Disposición adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). La nueva regulación no distingue entre compradores de vivienda sobre plano para uso personal o inversores, no es una norma de especial protección al consumidor. Preocupaba que ahora solo se exija la obligación de garantizar los anticipos desde que exista licencia de edificación. ¿Es una merma para los derechos de los compradores actuales? La cuestión es importante porque prácticamente toda la compra de vivienda nueva se hace ahora sobre plano: 61.301 casas en el primer semestre de 2022 y 115.038 en todo 2021, por ejemplo.
Cambio en la protección sobre plano a partir de 2016.
Derechos del comprador de vivienda sobre plano
Son aún pocos los casos de compras sobre plano realizadas del 2016 en adelante que hayan llegado a los tribunales. Ocurre con el caso resuelto por la SAP Madrid de 17 de febrero de 2022, que comentamos ahora junto con los consejos que le damos para su seguridad.
El contrato de compra se firmó en agosto de 2016 y la compradora anticipó 41.000 euros. Tras malograrse la compra, la compradora demandó a la promotora y a los dos bancos donde había realizado pagos a cuenta, Caixabank y Banco Popular (luego Santander).
En primera instancia se condenó a la promotora al pago de toda la suma anticipada y a Caixabank al pago de los más de 27.000 euros que ingresó de la compradora por este concepto. El otro banco fue exonerado de responsabilidad por considerar el juez que no conocía el destino de dichos pagos (no se precisaba en los ingresos ni era una cuenta especial abierta por el promotor).
Caixabank recurrió la sentencia aduciendo que no era de aplicación la Ley 57/1968 y la jurisprudencia desarrollada en torno a ella. Expuso que los anticipos ingresados por ella fueron anteriores a la fecha de obtención de la licencia (febrero de 2017), mientras que la D.A. 1ª de la LOE solo exige al promotor la constitución de garantías para los anticipos desde la obtención de la licencia de obras.
La AP reconoce que por la fecha del contrato de compra, no es aplicable la Ley 57/1968 y su desarrollo jurisprudencial. Pero esto no significa que el comprador quede desprotegido, como veremos.
Responsabilidad del banco en la nueva regulación de anticipos
La DA 1ª de la LOE establece que los promotores de vivienda que pretendan recibir anticipos a cuenta del precio de las viviendas sólo contraen obligación de garantizar su devolución, mediante seguro de caución o aval, a partir de la fecha en que se obtenga licencia de construcción.
Pero también exige que los anticipos se hagan únicamente en una cuenta bancaria especial. “Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior". Es decir, la constitución del aval o el seguro.
Por lo tanto, la AP concluye que la nueva regulación “excluye toda posibilidad de que las entidades bancarias admitan depósitos de cantidades a cuenta del precio de viviendas sin aperturar cuenta especial, y por ende sin constituir seguro de caución o aval en garantía, con independencia de que se haya obtenido o no licencia de edificación”.
Es decir, en ningún caso puede aceptarse que se permita el ingreso en cuenta de anticipos del precio si no se trata de una cuenta especial, que imperativamente obliga a la constitución de las garantías legales, ya sea seguro de caución o aval. Las entidades financieras son responsables de ello y esto es independiente de si existe ya la licencia o no.
Así, en la normativa vigente la responsabilidad de los bancos de constituir garantía mediante seguro de caución o aval nace a partir de uno de los eventos alternativos siguientes:
- la obtención de licencia de edificación, o
- la recepción de depósito de anticipos del precio, sólo susceptibles de ingreso en cuenta especial.
Caixabank es responsable por esos anticipos por haber aceptado ingresos de anticipos a cuenta sin abrir la cuenta especial obligatoria, que por Ley conllevaba asociada la constitución de garantías legales. Además, también es responsable de ingresos recibidos antes de la obtención de licencia, como ahora le explicamos tras presentarle nuestros consejos prácticos.
Contratos de compra sobre plano, qué mirar.
Consejos de OCU al comprador sobre plano
Cómo hacer los ingresos para poder recuperar el dinero en caso de problemas.
1.- Sea prudente en la compra, estudie la conveniencia del proyecto (ubicación, tipología, características) junto con
Compra sobre plano ahora, cómo protegerse
Existe demanda de viviendas nuevas. Los precios son elevados porque la oferta es limitada. En un año se terminan de media unas 90.000 casas al año -una cifra históricamente baja en España- y la inmensa mayoría se venden sobre plano. Los promotores y los bancos no arriesgan, la financiación se obtiene tras las preventas. Esto hace decir a algunos que no existe riesgo en la compra, pero no es cierto. Si piensa en comprar sobre plano tiene que protegerse para no perder el dinero anticipado a cuenta en caso de que la construcción se retrase mucho o no llegue a terminarse.
La reciente subida de los tipos de interés -que tardan en bajar- ha hecho que muchos compradores se vean confrontados a pagos de cuotas de hipotecas que no habían previsto cuando firmaron las arras y el contrato privado de compraventa.
Sea muy precavido porque el riesgo ligado a la no obtención de hipoteca recae sobre el comprador de la casa, salvo que el contrato de compraventa hubiese previsto lo contrario.
Antes de comprar, hágase estas preguntas.
Se lo explicamos.
NÚMERO DE VIVIENDAS CONSTRUIDAS EN DOCE MESES, en miles
Las lecciones del boom de 2008
La anterior fiebre de la compra sobre plano, que se pinchó en 2008, fue distinta y terminó muy mal. Solo en 2007 se terminaron 640.000 casas en España y había otras tantas con visado de construcción. Cualquiera se creía promotor y muchas de las grandes empresas perdieron contacto con la realidad y se lanzaron a proyectos faraónicos endeudados hasta las cejas. Como el mercado se cayó en el plazo de unos meses, se dejó de vender y de construir. Miles y miles de compradores se quedaron sin casa y perdieron los anticipos tras la quiebra de las promotoras. Una de las más sonadas fue la de Martinsa-Fadesa.
Existía una norma de protección al comprador que amparaba a quien comprara sobre plano para uso propio residencial (no a inversores), pero en miles de casos no se habían otorgado las garantías tal y como preveía la ley y durante años los compradores quedaron desamparados. Afortunadamente, los jueces salieron al rescate y la jurisprudencia elaboró todo un cuerpo de doctrina sobre la protección del comprador sobre plano de vivienda residencial para uso personal, apoyándose en la Ley 57/1968, de la que se deriva una responsabilidad para las entidades bancarias depositarias de los anticipos, así como para las entidades avalistas o aseguradoras de dichas sumas incluso cuando no se habían entregado certificados individuales.
Esta jurisprudencia ha permitido a miles de compradores frustrados poder recuperar el dinero anticipado en promociones que no terminaron bien y donde el promotor-vendedor resultó insolvente, incluido el caso de cooperativas de viviendas. Siguen coleando en tribunales casos de compras realizadas durante el anterior boom inmobiliario, antes de 2008.
Vea un resumen de esa jurisprudencia aquí: A quién reclamar los anticipos en la compra sobre plano.
La normativa actual de protección al comprador
A partir del 1 de enero de 2016 aquella ley fue derogada y sustituida por lo previsto en la reformada Disposición adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). La nueva regulación no distingue entre compradores de vivienda sobre plano para uso personal o inversores, no es una norma de especial protección al consumidor. Preocupaba que ahora solo se exija la obligación de garantizar los anticipos desde que exista licencia de edificación. ¿Es una merma para los derechos de los compradores actuales? La cuestión es importante porque prácticamente toda la compra de vivienda nueva se hace ahora sobre plano: 61.301 casas en el primer semestre de 2022 y 115.038 en todo 2021, por ejemplo.
Derechos del comprador de vivienda sobre plano
Cambio en la protección sobre plano a partir de 2016.
Son aún pocos los casos de compras sobre plano realizadas del 2016 en adelante que hayan llegado a los tribunales. Ocurre con el caso resuelto por la SAP Madrid de 17 de febrero de 2022, que comentamos ahora junto con los consejos que le damos para su seguridad.
El contrato de compra se firmó en agosto de 2016 y la compradora anticipó 41.000 euros. Tras malograrse la compra, la compradora demandó a la promotora y a los dos bancos donde había realizado pagos a cuenta, Caixabank y Banco Popular (luego Santander).
En primera instancia se condenó a la promotora al pago de toda la suma anticipada y a Caixabank al pago de los más de 27.000 euros que ingresó de la compradora por este concepto. El otro banco fue exonerado de responsabilidad por considerar el juez que no conocía el destino de dichos pagos (no se precisaba en los ingresos ni era una cuenta especial abierta por el promotor).
Caixabank recurrió la sentencia aduciendo que no era de aplicación la Ley 57/1968 y la jurisprudencia desarrollada en torno a ella. Expuso que los anticipos ingresados por ella fueron anteriores a la fecha de obtención de la licencia (febrero de 2017), mientras que la D.A. 1ª de la LOE solo exige al promotor la constitución de garantías para los anticipos desde la obtención de la licencia de obras.
La AP reconoce que por la fecha del contrato de compra, no es aplicable la Ley 57/1968 y su desarrollo jurisprudencial. Pero esto no significa que el comprador quede desprotegido, como veremos.
Contratos de compra sobre plano, qué mirar.
Responsabilidad del banco en la nueva regulación de anticipos
La DA 1ª de la LOE establece que los promotores de vivienda que pretendan recibir anticipos a cuenta del precio de las viviendas sólo contraen obligación de garantizar su devolución, mediante seguro de caución o aval, a partir de la fecha en que se obtenga licencia de construcción.
Pero también exige que los anticipos se hagan únicamente en una cuenta bancaria especial. “Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior". Es decir, la constitución del aval o el seguro.
Por lo tanto, la AP concluye que la nueva regulación “excluye toda posibilidad de que las entidades bancarias admitan depósitos de cantidades a cuenta del precio de viviendas sin aperturar cuenta especial, y por ende sin constituir seguro de caución o aval en garantía, con independencia de que se haya obtenido o no licencia de edificación”.
Es decir, en ningún caso puede aceptarse que se permita el ingreso en cuenta de anticipos del precio si no se trata de una cuenta especial, que imperativamente obliga a la constitución de las garantías legales, ya sea seguro de caución o aval. Las entidades financieras son responsables de ello y esto es independiente de si existe ya la licencia o no.
Así, en la normativa vigente la responsabilidad de los bancos de constituir garantía mediante seguro de caución o aval nace a partir de uno de los eventos alternativos siguientes:
- la obtención de licencia de edificación, o
- la recepción de depósito de anticipos del precio, sólo susceptibles de ingreso en cuenta especial.
Caixabank es responsable por esos anticipos por haber aceptado ingresos de anticipos a cuenta sin abrir la cuenta especial obligatoria, que por Ley conllevaba asociada la constitución de garantías legales. Además, también es responsable de ingresos recibidos antes de la obtención de licencia, como ahora le explicamos tras presentarle nuestros consejos prácticos.
La información que puedes exigir, según la Ley de Vivienda
La Ley de Vivienda de mayo de 2023 prevé una serie de informaciones mínimas que el comprador interesado en la compra de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta.
a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.
b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
1.º Certificado o cédula de habitabilidad.
2.º Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.
3.º Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
4.º Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
5.º Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
6.º Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
7.º Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
d) Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.
e) En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
Consejos de OCU al comprador sobre plano
Cómo hacer los ingresos para poder recuperar el dinero en caso de problemas.
1.- Sea prudente en la compra, estudie la conveniencia del proyecto (ubicación, tipología, características) junto con el precio y su capacidad de pago. Gozará de un calendario de pagos pero debe estar seguro de poder obtener la financiación para la escritura.
2.- Infórmese sobre la solvencia del promotor, promociones anteriores terminadas, estado del proyecto, con preferencia a aquellos que ya cuenten con licencia de edificación. Aunque no se cuente aún con licencia, exija al promotor las garantías sobre los anticipos a cuenta (aval o seguro individual). Tenga siempre presente que el promotor puede entrar en concurso durante la construcción y que usted necesita una garantía de una entidad financiera.
3.- Realice los ingresos siempre en la cuenta bancaria que le indique el promotor y precise en cada ingreso que se trata de anticipo a cuenta de la compra de la vivienda X. No pague en efectivo ni con conceptos genéricos. Interesa dejar claro que el banco conoce el destino de ese pago, para asegurar su responsabilidad legal.
Los ingresos realizados antes de la obtención de licencia
La sentencia que comentamos establece también que, como la licencia de edificación fue obtenida en febrero de 2017, desde ese momento también era obligatoria la constitución de las garantías por el hecho de existir la licencia. Una vez obtenida la licencia y constituida la garantía del seguro o aval, esta garantía ampara también los anticipos ingresados antes de la licencia de edificación.
Según la AP, “no cabe admitir otra interpretación” a esa norma, porque la ley insiste en extender las garantías legales a la totalidad de las cantidades ingresadas por el adquirente de la vivienda y porque en caso contrario la efectividad de las garantías quedaría en manos de la voluntad de las promotoras y las entidades financieras, bastando con recabar los anticipos antes de la obtención de la licencia.
Recordemos que lo que debe garantizar el seguro o el aval es “la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, (…), incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor” (D.A. 1ª de la LOE).
Caixabank adujo también que desconocía la actividad mercantil de la sociedad titular de la cuenta, pero los jueces concluyen de las pruebas aportadas (los movimientos, créditos denegados, etc.) que tuvo que conocerla necesariamente. Se condenó a la entidad a devolver los 27.000 euros ingresados en ella junto con los intereses. Respecto del dinero ingresado en el Popular, como la compradora no recurrió la sentencia inicial, perdió la posibilidad de recuperar esos 13.500 euros.
Como hemos dicho aún existen pocas sentencias sobre la aplicación de la norma vigente desde 2016, esperamos que esta interpretación se vea confirmada por la jurisprudencia posterior y, cuando llegue el caso, por el Supremo.
