El Euribor lleva camino del 4% cuando hace 13 meses estaba en negativo. Quienes tienen una hipoteca a tipo variable han visto subir sus cuotas mensuales de una manera brusca. En algunos casos se pone en riesgo el equilibrio de las finanzas familiares, al tener que pagar 200, 300 o 400 euros más cada mes al banco.
Vea cuánto me van a subir la cuota de la hipoteca.
Ante esta situación que aún puede agravarse existen varias opciones. Cada uno debe tomar la decisión que le convenga, ya que aquí no ha habido un tope legal a las subidas, como sí ha ocurrido en los alquileres (tope del 2% de subidas).
En febrero de 2023 el número de hipotecas sobre vivienda bajó un 2% anual. El 34% se contrataron a tipo variable.
Si tiene dificultades para el pago, pero no cumple con los requisitos para acogerse a ninguno de los Códigos de Buenas Prácticas, deberá negociar individualmente con su entidad al objeto de reducir lo máximo posible el pago mensual de su préstamo, de manera que sea asumible para usted.
Muchos hipotecados aprovechan ahora para amortizar hipoteca adelantando pagos, para reducir el impacto de la subida de tipos. Vea aquí si le interesa amortizar hipoteca.
Una primera opción puede ser solicitar una ampliación del plazo de la hipoteca, una medida idéntica al del nuevo código de buenas prácticas, pero que tendrá que negociar individualmente y cuya concesión dependerá exclusivamente de la voluntad del banco.
Aunque siempre se cumple la regla de que a mayor plazo menor cuota, esta relación no es proporcional, ya que a medida que se incremente el plazo el efecto sobre la cuota es menor.
En el siguiente cuadro puede ver la cuota que aproximadamente se pagaba por un préstamo referenciado a Euribor+1% cuando el índice estaba oscilando en -0,50% y lo que se paga ahora suponiendo un Euribor en el 3,5%, lo que supone pasar de un interés nominal anual del 0,5% a un 4,5%
Así un préstamo con un plazo pendiente de 15 años habrá pasado de pagar 577 € a 765 € por cada 100.000 euros de capital pendiente.
El cuadro también le servirá para comprobar la cuota que pagaría por cada año que se amplíe el plazo.
Así, para un préstamo que le queden 10 años, ampliando el plazo en tres años, se pagarían 848 euros, una cuota similar a la que se pagaba antes.
Sin embargo, a alguien que le queden 20 años de plazo, el efecto en la cuota de ampliar el plazo será mucho menor por lo que, incluso ampliando el plazo hasta los 30 años, no se conseguiría reducir la cuota a los niveles anteriores, ya que se pasaría de pagar 438 euros mensuales a pagar 507 euros, durante 10 años más.
Por ello ampliar el plazo es un recurso que resulta útil para aquellos a los que les quede un plazo inferior a 15 años. A partir de un plazo pendiente de 20 años el efecto de la ampliación en la cuota es mucho más limitado, por lo que en muchos casos no resolverá el problema.
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Cuota por 100.000 euros en función del plazo y del tipo de interés. |
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Plazo |
0,50% |
4,50% |
Incremento |
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10 |
855 |
1.036 |
21,28% |
|
11 |
779 |
962 |
23,51% |
|
12 |
716 |
900 |
25,76% |
|
13 |
662 |
848 |
28,04% |
|
14 |
616 |
803 |
30,33% |
|
15 |
577 |
765 |
32,64% |
|
16 |
542 |
732 |
34,96% |
|
17 |
511 |
702 |
37,31% |
|
18 |
484 |
676 |
39,68% |
|
19 |
460 |
653 |
42,06% |
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20 |
438 |
633 |
44,46% |
|
21 |
418 |
614 |
46,88% |
|
22 |
400 |
597 |
49,32% |
|
23 |
384 |
582 |
51,77% |
|
24 |
369 |
568 |
54,24% |
|
25 |
355 |
556 |
56,72% |
|
26 |
342 |
544 |
59,22% |
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27 |
330 |
534 |
61,73% |
|
28 |
319 |
524 |
64,26% |
|
29 |
309 |
515 |
66,80% |
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30 |
299 |
507 |
69,35% |
Si no tuviera suficiente con ampliar el plazo, la siguiente opción sería solicitar una carencia parcial, durante la cual se pagan intereses, pero no se devuelve capital. Así, al finalizar la carencia la deuda será la misma que en el momento de la solicitud.
En el caso anterior, si solo se pagasen intereses durante un año la cuota sería de 390 euros. Sin embargo, el plazo para devolver el préstamo sería menor, por lo que la nueva cuota transcurrido 12 meses será más elevada, unos 809 euros si el interés se mantuviera en el 4,5%.
La última opción sería pedir una carencia total en la que no se paga nada. En este caso, los intereses que no se han pagado se suman al capital pendiente, por lo que, al finalizar la carencia, la deuda será mayor, lo que hará que la cuota tras la carencia sea aún más elevada.
Por tanto, pedir una carencia puede ser una alternativa para los casos en que los ingresos disminuyen de forma temporal, pero no para evitar la subida de cuotas por la subida del Euribor, ya que las cuotas serán aún más altas en el futuro si los tipos de interés no bajan.
Recuerde que las opciones no son incompatibles, de manera que, junto a la carencia, se puede negociar una ampliación del plazo.
En principio la concesión de este tipo soluciones no debería ser complicado, ya que al banco no le supone asumir riesgos adicionales, debido a que:
No obstante, a la hora de negociar, tenga en cuenta, que para concederle algunas de las anteriores alternativas, la entidad puede querer incorporar modificaciones adicionales en su contrato. Los cambios más habituales pueden ser:
Si su nivel de endeudamiento es tan elevado que tiene verdaderas dificultades para pagar las cuotas de sus préstamos, antes de caer en una situación de impago, debe plantearse la opción de vender su vivienda, sobre todo si el importe que pueda obtener por la venta es superior a la deuda pendiente.
Con el dinero obtenido podrá saldar la deuda con el banco y “empezar de cero”, sin deudas pendientes.
En un entorno dominado por la incertidumbre, hay algunos datos hay que tener en cuenta:
La subida de tipos desde el pasado verano ha hecho que el Euríbor se dispare.
Según el Ministerio de Transportes, durante el cuarto trimestre de 2022 los precios medios de la vivienda usada habían subido un 3,2% respecto al año anterior: a lo largo de 2022 vimos, no obstante, que las subidas de precio de la vivienda eran cada vez menores: en el primer trimestre de 2022 la subida anual fue del 6,8%.
Cómo acelerar la venta de una vivienda.
Las ventas de vivienda bajan: empezaron muy pujantes 2022 y se fueron enfriando poco a poco.
La lucha frente a la inflación hace pensar en nuevas subidas de tipos oficiales por parte de los bancos centrales. Es previsible que el encarecimiento de las hipotecas haga que muchos se replanteen en 2023 la opción de compra de vivienda. De ahí una mayor presión sobre los alquileres, hasta que la compra vuelva a ser más asequible para los hogares.
Los salarios por su parte siguen siendo una incógnita, y también los efectos de las grandes cifras económicas, que previsiblemente se dejarán sentir en distintos aspectos, como el empleo o el precio de la vivienda. Por el momento el empleo crece, con 279.000 nuevos ocupados en 2022. Pero esta es una variable que no sirve de indicador avanzado de lo que está por venir.
Todo parece indicar que, con las subidas de tipos de interés, se ha producido un cambio de tendencia en el mercado de la vivienda. A nuestro juicio es muy probable que, pese a las muchas incertidumbres en la economía, el precio de la vivienda baje.
Por ello nuestra recomendación es que, si tiene dificultades para pagar sus deudas, tome la decisión de venta cuanto antes ya que, si retrasa la decisión, lo más probable es que el importe que obtenga por la venta sea menor que el que puede obtener en la actualidad.
Tenga en cuenta que su objetivo debe ser obtener el precio máximo posible por su vivienda, con independencia de que la venda a un precio inferior a lo que pago por ella. Estamos hablando de reequilibrar las finanzas familiares de una manera estable.
Algunas agencias online le ofrecen vender su vivienda en 5 días. Desconfíe, el precio de venta es muy inferior al del mercado.
