Con hipoteca variable, ¿interesa amortizar anticipadamente?
Muchos hipotecados a tipo variable se plantean en estos momentos si amortizar parte de la hipoteca con el dinero que puedan tener ahorrado. Vamos a ver qué ineteresa hacer con ese dinero ahorrado: destinarlo a amortizar hipoteca o a otra inversión alternativa.
Con una hipoteca variable la subida de la cuota en la renovación a quien le toque bien entrado 2023 será muy considerable. El Euribor cerró marzo de 2023 en el 3,647%. En marzo de 2022 estaba en negativo, -0,237%.
El Banco Central Europeo subió los tipos al 3,5% en marzo sin que sea la última subida, porque la inflación no está aún controlada. El IPC de la Zona Euro marcó en marzo de 2023 el 6,9%, aunque en España se quedó en el 3,3%. En Estados Unidos los tipos están en el 4,75% a comienzos de abril de 2023, con una inflación del 5% en marzo.
Veamos dos ejemplos concretos de lo que puede interesar hacer. Luego le expondremos los criterios a tener en cuenta para ver si interesa amortizar hipotecas y le propondremos una calculadora para que pueda hacer sus propios números y tomar decisiones.
- Luis y Rocío contrataron su hipoteca en 2009 a tipo variable de Euribor + 0,99. Les quedan 10 años para pagarla y un capital de 100.000 euros. Tienen un ahorro disponible de 5.000 euros y se plantean amortizar hipoteca para ahorrar. ¿Les interesa? Hacen declaración individual de IRPF y tienen derecho a la deducción por compra de vivienda.
Pueden elegir entre reducir cuota pagando menos cada mes, o reducir plazo, con lo que terminarán antes de pagar el préstamo.
Estaban pagando una cuota de 865,75 euros al mes, pero su cuota con el Euribor de marzo de 2023 pasaría a ser de 1.043,44 euros.
Si entregan 5.000 euros al banco a cuenta de la hipoteca y reducen cuota, la cuota pasará a ser de 990,92 euros mensuales. Les interesa amortizar porque para lograr un rendimiento equivalente a esos 5.000 euros disponibles tendrían que encontrar un producto de bajo riesgo que les ofreciera una rentabilidad del 6,53% anual, algo que no es fácil hoy. Las obligaciones del Tesoro a 10 años rentan un 3,4%.
Además, al tributar por separado, tienen margen para amortizar esos 5.000 euros sin exceder el límite aplicable a la deducción en IRPF, como luego veremos.
- Selena y Bruno pidieron una hipoteca hace 5 años y aun les quedan 20 años y un capital de 150.000 euros a devolver. Su tipo de interés es variable con Euribor + 0,99%. ¿Les interesa amortizar 5.000 euros de préstamo ahora?
Estaban pagando una cuota de 674,03 euros al mes, pero su cuota a pagar con el Euribor de marzo 2023 es de 960,84 euros. Si amortizan los 5.000 euros reduciendo cuota, la nueva cuota mensual pasaría a ser de 928,73 euros. Si deciden reducir plazo, serían 14 meses menos para liquidar el préstamo. Por la fecha de la compra ellos no tienen derecho a deducción en IRPF por adquisición de vivienda, con lo que el factor fiscal no juega aquí. Pues bien, pensamos que sí les interesaría amortizar porque para obtener un ahorro equivalente con esos 5.000 euros disponibles tendría que lograr una rentabilidad anual del 5,99% si amortizaran cuota, lo que no es posible lograr hoy ni con depósitos a plazo ni con obligaciones del Estado a 10 años (en estos momentos).
Usted puede hacer estos cálculos personalizados utilizando nuestra calculadora de amortización de hipoteca, que le mostramos más adelante. Antes veamos los factores a tener en cuenta para tomar una decisión.
Qué tener en cuenta para decidir amortizar hipoteca o no
Si dispone de un dinero ahorrado y tiene una hipoteca, decidir si destina ese dinero a una amortización anticipada del préstamo o no depende de varios factores:
Con un tipo de interés variable, el ahorro que obtendrían por la amortización es estimado ya que solo podemos calcularlo con hipótesis. Nosotros lo calculamos suponiendo que el tipo de interés del préstamo no varía a lo largo del plazo pendiente del préstamo. No obstante, el tipo de interés varía cada año y por lo tanto también varía el ahorro que obtendríamos con la amortización anticipada, por lo que la rentabilidad de la operación dependerá de la evolución del Euribor, siendo mayor el ahorro futuro si los tipos de interés y por tanto el Euribor evolucionan al alza.
Teniendo en cuenta que no conocemos cual será el tipo de interés en los años sucesivos, la mejor opción es tomar la decisión año a año, comparando la rentabilidad de la amortización anticipada con la rentabilidad que obtendríamos por dicho dinero en el plazo de un año.
Qué efectos tiene la amortización de hipoteca
A la hora de plantearnos realizar una amortización, debemos valorar las diferentes consecuencias:
El ahorro financiero de la amortización de hipoteca
Cuando devolvemos anticipadamente parte del capital de nuestro préstamo nos estamos ahorrando los intereses que pagaríamos por dicha cantidad. Aunque esto es así en todos los casos, la forma en que se refleja este ahorro es diferente en función del método de amortización que se elija, de manera que:
- Si amortiza anticipadamente reduciendo cuota, a partir de la amortización empezará a pagar una cuota menor cada mes, sin modificar el vencimiento y por tanto el número de cuotas.
- Si amortiza anticipadamente reduciendo plazo, seguirá pagando lo mismo todos los meses y el ahorro lo obtendrá al final del préstamo, al reducirse el número de cuotas a pagar. En estos casos, lo habitual es que el número de cuotas en que se reduce el plazo no sea exacto, por lo que suele quedar una última cuota por un importe menor al de las cuotas ordinarias.
Desde un punto de vista financiero la opción más interesante es la de reducir el plazo, ya que, al acortar la duración del préstamo, el ahorro de intereses es siempre más alto que reduciendo el importe de las cuotas.
El efecto fiscal de amortizar hipoteca
Si usted tiene un préstamo hipotecario y no tiene derecho a deducción por adquisición de vivienda habitual, podrá amortizar la cantidad que más le convenga sin limitaciones.
Sin embargo, aquellos que todavía pueden aplicar la deducción deben tener en cuenta los límites máximos que puede deducir anualmente. A ellos no les interesa en ningún caso superar cada año fiscal (desde el 1 de enero al 31 de diciembre) el límite de 9.040 euros destinados a la adquisición de la vivienda. Para ello deberán tener en cuenta las cantidades que se pagan al año a través de las cuotas del préstamo.
Por tanto, no interesará hacer amortizaciones anticipadas a aquellos que paguen una cuota de 1.506 euros o más en el caso de solteros o matrimonios que hagan declaración individual, o 753 euros si es un matrimonio que hace declaración conjunta.
Al realizar una amortización anticipada, en realidad estamos “adelantando” la deducción fiscal, es decir, estamos deduciendo más en el momento actual, a cambio de deducir menos en el futuro, ya sea año a año, al reducir el importe de las cuotas mensuales, o al final del préstamo si ha optado por reducir plazo. Si la cantidad que amortiza anticipadamente, sumada a las cuotas normales del préstamo pagadas durante el año supera el límite de 9.040 euros anuales por declarante que permite la ley, perderá el derecho a la deducción por las cantidades que excedan de dicho límite.
Quién tiene derecho a la deducción fiscal por adquisición de vivienda
El 31 de diciembre de 2012 despareció la deducción por inversión en vivienda habitual, pero existe un régimen transitorio para quienes se aplicaron la deducción con anterioridad a dicha fecha y todavía estén pagando las cuotas de la hipoteca solicitada para su adquisición.
El importe máximo que puede deducir es el 15% de las cuotas pagadas cada año, sobre un máximo de 9.040 euros anuales. Esto implica que cada año es posible deducir un máximo de 1.356 euros (9.040 x 15%) Este límite se aplica por declaración, por lo que no se duplica en caso de cónyuges que presenten declaración conjunta.
Los costes de la amortización de hipoteca
Otro factor a tener en cuenta son los posibles costes de realizar la amortización anticipada, ya que en algunos casos supone pagar una comisión a la entidad financiera y cuanto más alta sea la comisión, menos interesante será realizar una amortización parcial.
Comisión máxima por amortización de hipoteca
En el caso de préstamos a tipo de interés variable la comisión se ha ido limitando por ley a lo largo de los años, por lo que su importe máximo dependerá de la fecha de la firma de la hipoteca:
- Si el préstamo se contrató antes del 27 de abril de 2003, la comisión máxima será del 1% sobre el capital pendiente.
- En los firmados entre dicha fecha y hasta el 8 de diciembre de 2007, la comisión no podrá ser superior al 0,5% del capital pendiente.
- En el caso de préstamos firmados a partir del 9 de diciembre de 2007, la comisión máxima es del 0,5% durante los cinco primeros años del préstamo, reduciéndose al 0,25% transcurrido dicho plazo.
- En el caso de los préstamos firmados a partir del 16 de junio de 2019, la comisión máxima será del 0,15% durante los cinco primeros años o 0,25% durante los tres primeros años. No pudiendo cobrarse comisión transcurridos dichos plazos.
En el caso de préstamos a tipo de interés fijo firmados antes del 9 de diciembre de 2007, la comisión será la pactada en la escritura, aunque si el préstamo se cancela como consecuencia de una subrogación, la entidad podrá cobrar un máximo del 2,5% del capital pendiente.
A partir del 9 de diciembre de 2007 la comisión máxima será la misma que se aplica a los variables, a la que se le podrá sumar una “Compensación por riesgo de tipo de interés”, que solo puede aplicar cuando la cancelación suponga una pérdida para la entidad, es decir cuando, en el momento de la cancelación, los tipos de interés del mercado sean inferiores al tipo de interés pactado en la escritura.
Si le préstamo a tipo fijo se ha firmado a partir del 16 de junio de 2019 como máximo se podrá aplicar una comisión de amortización anticipada del 2% sobre el importe amortizado en caso de que la amortización se produzca durante los diez primeros años de vigencia del contrato o del 1,5% si es posterior, siempre y cuando, como en el caso anterior, la cancelación suponga una pérdida para la entidad.
El rendimiento de la inversión alternativa
El otro elemento que hay que tener en cuenta para tomar la decisión es la rentabilidad que obtendríamos por invertir ese dinero en otro producto financiero, descontado los impuestos a pagar.
Tanto los rendimientos como las ganancias de patrimonio obtenidas por las inversiones se incluyen en la base del ahorro y tributan por el 19% para los 6.000 primeros euros de ganancias acumuladas cada año, el 21% para las cantidades que superan dicha cantidad y hasta 50.000 euros, un 23% entre 50.000 y 200.000 euros y un 26% para importes superiores.
De esta manera, si encontramos una inversión alternativa con la que al mismo plazo y después de impuestos obtuviéramos la misma rentabilidad sin asumir riesgos, lo más recomendable sería invertir.
Utilice nuestra calculadora de amortización de hipoteca
Si tiene un dinero disponible y se plantea qué hacer con él ahora, para conocer exactamente si le interesa realizar una amortización anticipada para su caso concreto, hemos elaborado una calculadora que tiene disponible en nuestra página web
Calcule si le interesa amortizar hipoteca
Dicha calculadora le ofrece la rentabilidad mínima que debe exigir a una inversión alternativa para que le resulte más interesante que realizar una amortización parcial.
Para utilizarla solo tiene que poner el capital pendiente de su préstamo, el plazo pendiente, el tipo de interés que está pagando en la actualidad y la cantidad que desea amortizar anticipadamente. Además, deberá indicar si está casado y presenta declaraciones individuales, si se trata de un préstamo con derecho a deducción por adquisición de vivienda habitual.
Con estos datos le daremos el rendimiento que obtendría por la amortización anticipada. Asimismo, hemos sumado los impuestos a dicho rendimiento, para darle la rentabilidad que debería exigir a una inversión alternativa a la amortización.
