Alquiler, qué medidas se aplican en lo que queda de 2023

Alquiler de vivienda en 2023: qué medidas se aplican

Contenido elaborado por el equipo técnico de OCU. Análisis de novedades legislativas y consejos para su aplicación práctica.

En alquileres de vivienda la subida anual en 2023 está limitada al 2%. Si toca actualizar entre septiembre y diciembre, la subida a aplicar es el 2%.

Fundamento legal de las medidas extraordinarias en alquiler

El Gobierno decidió extender las medidas extraordinarias aplicables a contratos de alquiler de vivienda, dada la persistencia de una inflación elevada. Unas medidas se aplicarán durante todo el año 2023 y otras han estado vigentes hasta el 30 de junio. Así lo contempla en el Real Decreto- Ley 20/2022 de 27 de diciembre, publicado en el BOE de 28/12/2022 y vigente desde ese mismo día. Norma que fue luego modificada apenas 15 días después (por una disposición final del Real Decreto-Ley 1/2023 de 10 de enero) dando prueba una vez más del tipo de regulación precipitada al que está sometida la materia en los últimos años. Más tarde, el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, extendió hasta el 31 de diciembre de 2023 la suspensión de los desahucios que comentamos más adelante.

Algunas de estas medidas han atenuado en parte las subidas anuales de renta para los inquilinos, pero también han supuesto una mayor carga para los arrendadores y en buena parte han contribuido a la extraordinaria subida del precio del alquiler en las grandes ciudades, como se ve en el gráfico. En particular, por lo referido a la falta de seguridad jurídica a la hora de recuperar la casa alquilada en caso de impago y a los problemas de la ya conocida “inquiocupación”. Este es el motivo por el que una de las medidas previó, respecto de los contratos que llegaban a término, extender los alquileres durante un periodo extra de seis meses, porque si esos inquilinos salían al mercado ahora se encontrarían con unos precios muy superiores a los que estaban pagando hasta la fecha. Sin embargo, esta prórroga extraordinaria de los contratos ha estado vigente hasta el 30 de junio de 2023, sin que el Gobierno la haya extendido más allá.

Qué cambia la nueva Ley de vivienda de 2023. La nueva Ley no afecta a las normas especiales previstas para 2023, aunque sí conlleva cambios para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA, EN €/m² AL MES

Vea precios del alquiler por barrios en Barcelona, Madrid, Sevilla, Málaga y Valencia.

Asegure hasta 18 meses de impago de rentas

Límite a la actualización de rentas de alquiler en 2023

En contratos de alquiler de vivienda vigentes, la actualización anual de la renta aplicable en todo 2023 queda limitada en la práctica al 2%. Los contratos con pequeños arrendadores podrán pactar otra actualización distinta, pero si no hay acuerdo, la subida máxima anual será del 2%. Así lo establece el art. 67 del R D-ley, que modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022 de 29 de marzo, que lo introdujo por primera vez.

Si usted es arrendador de vivienda, cuando toque la actualización anual de rentas en 2023 no podrá aplicar el IPC aunque lo diga el contrato, sino el IGC (Índice de Garantía de Competitividad), que también publica el INE cada mes y que tiene como característica principal el estar topado por abajo -en el 0%- y por arriba en el 2%. Por ejemplo, el IGC de febrero de 2023 fue del 6,14%, pero en su aplicación está topado legalmente al 2%. El IGC de junio de 2023 fue del 3,11%, pero sigue topado en el 2%. Recordemos que el IPC de julio de 2023 es del 2,3%.

Cómo funciona el límite del 2% a las rentas del alquiler de vivienda.

Recordemos que a estos efectos se considera “pequeño arrendador” el que sea titular de hasta 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de uso residencial de hasta 1.500 m², excluyendo garajes y trasteros. La Ley de Vivienda permite que las comunidades autónomas rebajen el límite hasta 5 inmuebles, en zonas que ellas declaren de mercado tensionado. Cataluña ha anunciado que su límite será de cinco inmuebles.

Vea un modelo para comunicar la subida del 2% a la renta en 2023.

La inflación recae en el arrendador

El Gobierno afirmó que la extensión durante un año más de la aplicación de este sistema de actualización a los alquileres de vivienda responde a razones de extraordinaria y urgente necesidad. Considera que el IPC ha dejado de ser -de manera coyuntural, tras alcanzar máximos de 35 años- una referencia adecuada para la actualización de los alquileres de vivienda. Pero esta medida hace recaer el peso de la inflación en el arrendador, sin tener en cuenta los ingresos del inquilino, que pueden ser elevados ya que no hay tope. Téngase en cuenta que algunas hipotecas a tipo variable han subido sus cuotas por encima del 30% a consecuencia de la subida del Euribor, y ante esas subidas sus titulares no gozan de la misma protección por el Gobierno que sí tienen los inquilinos de vivienda.

Para contratos nuevos, si va a firmar un contrato de alquiler ahora, recomendamos seguir incluyendo el IPC como índice de actualización anual de la renta. Aunque, a falta de nuevos cambios legales, probablemente no será de aplicación ya que como hemos dicho en 2023 opera el límite máximo del 2% y la nueva Ley de Vivienda habla de actualizaciones de renta del 3% en 2024 y de un nuevo sistema a definir para 2025. Le informaremos puntualmente cuando el INE lo defina.

Quiero estar al día y suscribirme a OCU Inmobiliario

Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler, no rige desde julio

Los contratos de alquiler de vivienda habitual que lleguen a término entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023 han podido prorrogarse -a petición del inquilino- durante otros seis meses desde la fecha de finalización, manteniendo todas sus condiciones. La renta durante esos meses podrá actualizarse con el máximo del 2%.

Así lo recoge el art. 71 del RDL 20/2022. Artículo que ha sido modificado luego por el RDL 1/2023 en el sentido de añadir que esta prórroga extraordinaria de seis meses también la pueden pedir los inquilinos cuando el contrato llegue a término si está en tácita reconducción. Es decir, aquellos para los que los plazos legales ya estaban vencidos pero que seguían vigentes porque las partes acordaban continuar. Esta posibilidad de prórroga de contratos que estén en tácita reconducción se aplica desde el 12 de enero hasta el 30 de junio de 2023, salvo nuevas prórrogas o modificaciones, que no podemos excluir.

Esta prórroga no se aplica si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en casos de separación o divorcio, siempre que el contrato hubiera previsto esta eventualidad, de acuerdo con el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si el contrato o sus prórrogas llega a término después del 30 de junio de 2023 ya no se aplica esta prórroga extraordinaria de seis meses.

Cuánto dura un alquiler de vivienda.

Suspensión de desahucios de alquiler para inquilinos vulnerables

Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2023 la suspensión de procedimientos y de lanzamientos en los casos de desahucio de inquilinos considerados vulnerables. Se aplica a procedimientos por impago de rentas o cantidades debidas por el inquilino, y a casos de expiración del plazo de duración del contrato, en los que el arrendador pretenda recuperar la posesión del inmueble.

Son medidas que se establecen con “carácter extraordinario y temporal” pero han cumplido más de tres años de aplicación. En principio, dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2023 salvo que vuelvan a prorrogarse una vez más.

Como la suspensión depende de que el inquilino sea considerado vulnerable y de que se le encuentre una alternativa habitacional por los servicios sociales, en la práctica supone que el arrendador tenga que alojar gratuitamente al inquilino aunque no le pague, durante un periodo indeterminado que puede ser de muchos meses o incluso años, como ya ha ocurrido. Esto está teniendo un efecto perverso en el mercado del alquiler, ya que muchos propietarios se muestran reacios a poner sus casas en alquiler ante la perspectiva de tener que mantener a inquilinos sin cobrar rentas. Es una de las causas por las que el precio de los alquileres en grandes ciudades está subiendo mucho en los últimos meses, superior al 20% anual en algunas ciudades.

En todo caso es el juez quien debe valorar las circunstancias del caso, ante las alegaciones e informes que se le presenten: si existe vulnerabilidad del inquilino, qué proponen los servicios sociales, si debe prevalecer una vulnerabilidad del arrendador, etc.

Así lo recoge el art. 168 del RDL 5/2023, de 28 de junio, que modifica el artículo 1 del RDL 11/2020, de 31 de marzo.

La compensación a los arrendadores, cómo pedirla

Teóricamente, los arrendadores afectados por esta suspensión de los desahucios podrán solicitar una compensación hasta el 31 de enero de 2024, pero veremos cómo funciona esta medida en la práctica, cuántos arrendadores reciben realmente esta compensación y por qué importes.

La compensación es por el periodo que va entre la suspensión y el momento en que esta se levante. Consiste en el valor medio que corresponde a un alquiler de vivienda en el entorno del inmueble, determinado a partir de índices de referencia del precio del alquiler u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes que acredite haber asumido el arrendador. Si la renta actual que se cobra es inferior a esa referencia, la compensación se limitará a la renta actual.

La compensación al arrendador se solicita ante el órgano de vivienda de la respectiva comunidad autónoma, hasta el 31 de enero de 2024. En la solicitud hay que incluir una exposición razonada y justificada de la compensación que se pida.

Así lo recoge el art. 169 del RDL 5/2023.

Suspensión de desahucios en ocupaciones

La suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2023 también se aplica a procedimientos penales y civiles de ocupación. Pero no a cualquier ocupación. Se aplica a viviendas que pertenezcan a titulares de más de 10 viviendas, ya sean los propietarios personas físicas o jurídicas.

Esta suspensión no se aplica a ocupaciones de domicilios habituales o segundas residencias de personas físicas, con independencia del número de viviendas de que se sea propietario o de que esté habitado por otra persona (inquilino, beneficiario de cesión, etc.).

El juez valorará el caso mirando si existe una situación no solo de vulnerabilidad sino de extrema necesidad, si hay personas dependientes, menores de edad o víctimas de violencia sobre la mujer.

En estos casos de suspensión de desahucios en ocupaciones, el propietario puede pedir una compensación si acredita un perjuicio económico sufrido al encontrarse la vivienda ofertada en venta o alquiler antes de ser ocupada.