Análisis detallado por barrios de Málaga

La doble atracción de Málaga como ciudad

La ciudad andaluza reúne unas características que la han hecho reverdecer como destino turístico por excelencia gracias a su clima, playas y parajes naturales. Recientemente se le ha sumado también un atractivo laboral, ya que cada vez atrae a más profesionales dado que numerosas multinacionales, principalmente del sector tecnológico, están ubicando sus sedes en Málaga. Así, la población de Málaga ha crecido en el último lustro en 10.000 habitantes alcanzando en 2022 cerca de 580.000 habitantes y situándose en el sexto lugar de las ciudades más pobladas de España.

A pesar de este gran atractivo, la ciudad aún cuenta con unos indicadores urbanísticos por debajo de la media nacional. En julio de 2023 registra un paro bastante superior, (17,95% frente a 11,6%), así como una renta neta media inferior. Por otra parte, la población malagueña se asimila bastante a la media nacional en cuanto a envejecimiento (vea tabla).

Situación inmobiliaria de Málaga

En agosto de 2023 realizamos una encuesta a 360 residentes de la ciudad de Málaga para conocer su opinión sobre la ciudad, así como sus preferencias inmobiliarias. Como en el resto de grandes ciudades, los malagueños parecen estar a gusto viviendo en la ciudad, ya que el 89% no se mudaría, aunque pudiera hacerlo por trabajo. El 76% reside en una vivienda en propiedad y hasta el 83% está satisfecho con su vivienda y considera que sus características son suficientes, por lo que no tienen intención de realizar obras en el corto plazo.

En cuanto a peticiones de los malagueños, el 64% cree que se deberían aumentar las zonas peatonales y el mismo porcentaje pide aumentar los aparcamientos subterráneos. Por otra parte, el 38% pide más carriles bici, una demanda que secundamos tras los resultados de nuestros estudios sobre las infraestructuras ciclistas en donde Málaga suspendió (2 puntos sobre 5).

En cuanto a los alquileres turísticos, los vecinos consideran que hay muchos concentrados en algunos barrios (8 de cada 10 lo piensan) y  entienden que los propietarios tienen derecho a alquilar apartamentos turísticos, siempre que respeten las normas de convivencia (7/10). La mayoría piensa que debe existir un control, pero son más los beneficios de los pisos turísticos para la ciudad que los inconvenientes. Por último, la vivienda pública en alquiler, las ayudas para reformas y mejoras energéticas de viviendas, la simplificación de los trámites para obtener permisos de obras y licencias y la rebaja del IBI son algunas de las prioridades para los encuestados.

MAPA INDICATIVO DE PRECIOS DE VIVIENDA EN MÁLAGA, Catastro 2023

Los ciudadanos ponen nota a los servicios

Entre las dotaciones mejor valoradas por los residentes de Málaga se encuentran las Comunicaciones (7 sobre 10), los Centros escolares (6,9) y los Centros deportivos (6,8). Estos últimos mejoran significativamente desde la encuesta realizada en 2014 (5,8 puntos entonces). También mejoran los Centros de mayores (de 5,2 a 6,7 puntos), los Parques (de 5,5 a 6,5) y los Servicios de limpieza (de 4,5 a 5,6). Los aparcamientos mejoran pero suspenden (4,9 puntos). En peticiones espontáneas al alcalde se pide esfuerzos en la reducción de ruidos y mejora de la limpieza. Otros estudios sectoriales de OCU reflejan que Málaga suspende en limpieza (41 puntos sobre 100) y recogida de residuos (47/100).

Las zonas preferidas de Málaga para vivir

Al mirar los barrios, respecto de la última encuesta el Centro continúa siendo la zona que más gusta con un 71% de preferencias para vivir allí, aunque también el resto de barrios mejoran en su predilección por los malagueños. Así, la zona de Carretera Cádiz aumenta su atractivo desde el 51% que recibió en 2014 al 71% con el que iguala a la zona Centro. A estos les sigue Este, (69%), que también aumenta su cuota con respecto a 2014, esta vez desde el 52%. Según nuestra encuesta, este barrio destaca por tener una seguridad (6,1) superior a la media de la ciudad. En Carretera de Cádiz, por su parte, resaltan las Comunicaciones (7,3), Centros escolares (7,2) y los Centros deportivos (7,1).

En la cola de la lista, la mayoría de encuestados contestó que no le gustaría vivir en el barrio de Martiricos (39% de preferencias). Influye el hecho de que muchos la consideren una zona conflictiva de la ciudad, con altos índices de delincuencia y pobreza.

La vivienda en Málaga por barrios

Según el Ministerio de Transportes, el precio medio de las viviendas de Málaga marcaba los 2.194 euros por m² en el primer trimestre de 2023. Por su parte, Idealista publica el dato de alquileres en oferta, que asciende a los 12,8 €/m² al mes en agosto. Estas cifras suponen un encarecimiento de los precios de venta en el último lustro del 46% y del 35% en alquileres. No obstante, el tirón más fuerte lo hemos visto en el último año, con subidas del 13% y del 20,2%, respectivamente. Este rally del alquiler puede ser una de las razones por las que el 74% de los malagueños opine que ahora es mejor vivir en propiedad que de alquiler. El encarecimiento de precios e hipotecas ha provocado una caída del número de transmisiones de vivienda en la ciudad, registrando 1.795 durante el primer trimestre del año, un 15,6% menos que en el mismo periodo del año anterior. Este estancamiento concuerda con los resultados de nuestra encuesta, ya que mientras que el 75% de los encuestados dijo no tener intención de realizar ninguna operación con inmuebles, el 10% la realizaría en caso de que los precios cayeran, al menos, un 20%.

Tras hacer una panorámica de la situación inmobiliaria de la ciudad, aterricemos los datos, barrio a barrio, para consultar si la ciudad cuenta con oportunidades interesantes de inversión. Según nuestros estudios de mercado, el precio medio en Málaga de una vivienda tipo (de 90 m², usada en buen estado y con ascensor) oscila entre los 151.000 € en Ciudad Jardín y los 447.000 € en Centro Histórico. Por su parte, los alquileres se mueven entre los 975 y los 1.775 €, en Bailén – Miraflores y Este, respectivamente. Con estos datos, hemos calculado la rentabilidad neta de gastos y antes de impuestos que un propietario podría sacar por el alquiler de una vivienda en cada barrio. La cifra más elevada la encontramos en Ciudad Jardín, que con un precio medio de venta de 151.500 € y un alquiler de 1.175 € al mes, podría esperar un 5,9% de rentabilidad neta anual. Una rentabilidad que, al igual que las viviendas de Las Palmas, no parece suficiente para justificar un consejo de compra. De hecho, nuestra metodología valora todos los barrios como caros.

Precios de garajes y locales comerciales en Málaga

En cuanto a las plazas de garaje, las más baratas están en Puerto de la Torre, por 9.750 €, mientras que las más caras se ubican en el Centro Histórico, por unos 36.750 € de media. Como observamos en la tabla, las rentabilidades esperadas por las plazas de garaje son inferiores a las de las viviendas. Si bien es una inversión que conlleva un riesgo menor, con los precios actuales tampoco parece recomendable. No obstante, sepa que el barrio más rentable es Puerto de la Torre, donde se esperan rendimientos del 4% anual.

Es en locales comerciales donde sí encontramos cifras atractivas de rentabilidad. Por ejemplo, se puede obtener un 8,4% anual en Ciudad Jardín o un 7,5% en Teatinos. No obstante, no se deje cegar por las cifras. Actualmente nos encontramos en una situación económica que nos hace aumentar la precaución con la compra de este tipo de inmueble, ya que encontrar a un arrendatario con un negocio estable, que pague todos los meses y sin demoras puede ser difícil.