El IPC que sube y las rentas de alquiler
Tras años en nuveles muy bajos, el IPC lleva muchos meses subiendo y seguirá previsiblemente en nieveles elevados, a causa del impacto de los costes energéticos, la guerra de Ucrania y otras circunstancias.
Entre otros muchos efectos, la subida de la inflación impacta en los contratos de alquiler de vivienda, en el momento en el que le toque realizar la actualización anual de la renta.
Por ejemplo, un alquiler de 800 euros mensuales al que tocara actualizar su renta con el IPC de agosto de 2021 pasaría a tener una renta mensual de 826,40 euros. Si el alquiler fuera de 1.000 euros pasaría a 1.033 euros este año. En agosto de 2022 esa renta de 1.033 euros hubiera pasado a ser de 1.136,3 euros, si se hubiera aplicado el IPC. Pero no ha sido así, de manera excepcional.
** Ante la subida desbocada del IPC, el Gobierno aprobó una limitación extraordinaria y temporal de la actualización de rentas de alquiler de vivienda, a partir de abril 2022 hasta diciembre de 2023.
Ahora vamos a explicar la reglas generales de la actualización de rentas, aun sabiendo que para el periodo que finaliza el 31 de diciembre de 2023, la actualización máxima de la renta será del 2% salvo acuerdo entre las partes. Temporalmente no se aplica el IPC.
Escrito para comunicar al inquilino la subida anual de rentas del 2%.
En todo caso, no todos los contratos de alquiler de vivienda se actualizan de la misma manera. La actualización depende de dos cosas: de la fecha del contrato de alquiler y de lo que diga el propio contrato de alquiler. Se lo explicamos.
Cuánto se puede actualizar la renta del alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente reconoce a las partes el derecho a actualizar la renta al cumplirse la anualidad desde la firma del contrato. En cuanto a arrendamientos de vivienda, para contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si no se pacta expresamente ningún sistema de actualización, no podrá actualizarse la renta en los 5 primeros años. Y en caso de pacto, la actualización anual de la renta tendrá como límite la variación anual del IPC.
¿Qué IPC se aplica? Se toma el IPC general y se usa como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Reglas sobre la actualización de rentas de alquiler.
modelo de escrito para comunicar a la otra parte la actualización de la renta del alquiler.
Esta regulación ha ido cambiando con el tiempo:
- para contratos de alquiler firmados entre el 1 de abril de 2015 y el 5 de marzo de 2019, existe libertad de pacto (no se restringe al IPC). Pero si no se pactaba expresamente ningún sistema en el contrato, no se podía actualizar la renta en los tres primeros años, que era el plazo de prórroga legal vigente entonces.
- para contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 31 de marzo de 2015, también existía libertad
El IPC que sube y las rentas de alquiler
Tras años en nuveles muy bajos, el IPC lleva muchos meses subiendo y seguirá previsiblemente en nieveles elevados, a causa del impacto de los costes energéticos, la guerra de Ucrania y otras circunstancias.
Entre otros muchos efectos, la subida de la inflación impacta en los contratos de alquiler de vivienda, en el momento en el que le toque realizar la actualización anual de la renta.
Por ejemplo, un alquiler de 800 euros mensuales al que tocara actualizar su renta con el IPC de agosto de 2021 pasaría a tener una renta mensual de 826,40 euros. Si el alquiler fuera de 1.000 euros pasaría a 1.033 euros este año. En agosto de 2022 esa renta de 1.033 euros hubiera pasado a ser de 1.136,3 euros, si se hubiera aplicado el IPC. Pero no ha sido así, de manera excepcional.
** Ante la subida desbocada del IPC, el Gobierno aprobó una limitación extraordinaria y temporal de la actualización de rentas de alquiler de vivienda, a partir de abril 2022 hasta diciembre de 2023.
Ahora vamos a explicar la reglas generales de la actualización de rentas, aun sabiendo que para el periodo que finaliza el 31 de diciembre de 2023, la actualización máxima de la renta será del 2% salvo acuerdo entre las partes. Temporalmente no se aplica el IPC.
Escrito para comunicar al inquilino la subida anual de rentas del 2%.
En todo caso, no todos los contratos de alquiler de vivienda se actualizan de la misma manera. La actualización depende de dos cosas: de la fecha del contrato de alquiler y de lo que diga el propio contrato de alquiler. Se lo explicamos.
Cuánto se puede actualizar la renta del alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente reconoce a las partes el derecho a actualizar la renta al cumplirse la anualidad desde la firma del contrato. En cuanto a arrendamientos de vivienda, para contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si no se pacta expresamente ningún sistema de actualización, no podrá actualizarse la renta en los 5 primeros años. Y en caso de pacto, la actualización anual de la renta tendrá como límite la variación anual del IPC.
¿Qué IPC se aplica? Se toma el IPC general y se usa como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Reglas sobre la actualización de rentas de alquiler.
modelo de escrito para comunicar a la otra parte la actualización de la renta del alquiler.
Esta regulación ha ido cambiando con el tiempo:
- para contratos de alquiler firmados entre el 1 de abril de 2015 y el 5 de marzo de 2019, existe libertad de pacto (no se restringe al IPC). Pero si no se pactaba expresamente ningún sistema en el contrato, no se podía actualizar la renta en los tres primeros años, que era el plazo de prórroga legal vigente entonces.
- para contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 31 de marzo de 2015, también existía libertad de pacto entre las partes sobre la actualización, pero si no acuerdan otra cosa se aplica el sistema de actualización por IPC durante los primeros tres años.
- para contratos firmados hasta el 6 de junio de 2013, durante los cinco primeros años de contrato la actualización de la renta debe hacerse en función del incremento del Índice General del IPC.
- para actualizaciones anuales a aplicar entre abril de 2022 y diciembre de 2023, donde el contrato de alquiler haya previsto el uso del IPC, excepcionalmente no se aplicará este sino el IGC, que también publica cada mes el INE y que se caracteríza por estar topado por arriba en el 2% y por abajo en el 0%.
En el marco de las medidas extraordinarias en alquiler aprobadas en diciembre de 2022, en contratos que terminen entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023, el inquilino tiene derecho a que el alquiler se prorrogue por hasta seis meses más, manteniendo las mismas condiciones del contrato. La renta en ese periodo puede elevarse en un 2%.
La actualización no es automática, hay que pedirla
Aunque el contrato prevea la actualización de rentas, que es lo más común, la actualización de la renta no se hace en cualquier momento. Se puede hacer, anualmente, cada vez que el contrato cumpla un año de vigencia. Se tiene que solicitar por una de las partes (normalmente será el arrendador, si el IPC es positivo), quien lo comunica a la otra. Y la nueva renta se aplica a la mensualidad siguiente a la notificación. Mientras no haya notificación no hay subida (o bajada, si el IPC fuera negativo).
El arrendador nunca puede reclamar con carácter retroactivo una subida que no haya comunicado en su momento.
Cómo hacer la subida de la renta
Le facilitamos un modelo de escrito para comunicar a la otra parte la actualización de la renta del alquiler.
En cualquiera de los casos en que sea de aplicación la actualización por IPC, a efectos prácticos, puede calcular fácilmente el importe de la renta actualizada a través de la página web del Instituto Nacional de Estadística , introduciendo la renta y el mes y el año aplicables. Si el arrendatario se lo pide, deberá adjuntarle un certificado del INE en el que conste el porcentaje de subida que corresponde; puede tramitarlo a través de la misma página web.
** Recuerde la limitación extraordinaria a las subidas de rentas al 2% que está vigente en actualizaciones anuales realizadas hasta el 31 de diciembre de 2023, a las que nos hemos remitido antes.
Sólo se puede exigir al arrendatario el pago de la nueva renta desde el mes siguiente a aquel en el que el arrendador se lo haya comunicado por escrito. La comunicación puede hacerse mediante notificación escrita o mediante nota en el recibo de pago de la mensualidad precedente.
Por ejemplo, el IPC de agosto de 2021 (+3,3%) se publica por el INE a mediados del mes de septiembre. Afectará por tanto a contratos que cumplan un año de vigencia con posterioridad. Así, si usted ha alquilado como arrendador una vivienda con fecha 1 de octubre de 2020, podrá actualizar la renta a partir del 1 de octubre de 2021, incrementándola en ese 3,3% anual. Para ello debe comunicar esta subida al inquilino antes de que termine el mes de septiembre de 2021. Si se retrasa y se la comunica en octubre, la subida solo será aplicable a partir del mes siguiente, es decir, a partir de noviembre.
La subida no es obligatoria. Si ninguna de las partes comunica a la otra la intención de actualizar la renta conforme a lo previsto en el contrato, el importe de la renta no varía.
Atención: si el IPC es negativo, el inquilino tiene derecho a que se aplique la bajada correspondiente, solicitándolo al arrendador del mismo modo que hemos comentado antes.
