Alquiler de vivienda: reglas sobre actualización de rentas

La actualización de la renta en alquileres de vivienda

La renta pactada en los contratos de alquiler de viviendas no puede modificarse de cualquier modo. La Ley de Arrendamientos Urbanos regula el modo en que la actualización de la renta puede hacerse. Pero la LAU ha sufrido cambios en los últimos años, y a cada contrato se le aplica la redacción que la Ley tenía en el momento de la firma del contrato.

Por tanto, en cada caso hay que mirar la fecha del contrato de alquiler, la mención que el contrato haga a la actualización de rentas y si dicha redacción contractual respeta lo establecido en la LAU vigente en aquella fecha de inicio del contrato de alquiler.

Resumen de las reglas de actualización de rentas según la fecha del contrato

Estas reglas no se aplican a los arrendamientos de vivienda llamados de renta antigua, anteriores al 1 de enero de 1995 en que comienza la vigencia de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley que ha sufrido algunas modificaciones puntuales en este punto que comentamos.

- para contratos firmados hasta el 6 de junio de 2013, durante los cinco primeros años de contrato la actualización de la renta debe hacerse en función del incremento del Índice General del IPC.

- para contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 31 de marzo de 2015, existe libertad de pacto entre las partes, pero si no acuerdan otra cosa se aplica el mismo sistema de actualización por IPC durante los primeros tres años.

- para contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015, persiste la libertad de pacto. Pero si no se pacta expresamente ningún sistema, no se podrá actualizar la renta en los tres primeros años.

- para contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si no se pacta expresamente ningún sistema de actualización, no podrá actualizarse la renta en los 5 primeros años (o 7 si el arrendador es persona jurídica). Y en caso de pacto, la actualización anual de la renta tendrá como límite la variación anual del IPC.

Elevar la renta del alquiler por obras y por mejoras.

Reglas legales actuales para la actualización de la renta

En la actualidad, desde el 6 de marzo de 2019, la LAU prevé las siguientes reglas de obligado cumplimiento:

1.  Durante la vigencia del contrato de alquiler, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.
2. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. Por tanto, hay que ver lo que dice el contrato firmado.
3. En caso -muy remoto- de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
4. Diga lo que diga el contrato, en todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta tiene un límite legal: el IPC. No podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
5. Para que la nueva renta actualizada sea exigible al arrendatario, la parte interesada debe notificarlo a la otra parte por escrito, y será exigible a partir del mes siguiente al de la notificación. En dicha notificación, se debe expresar el porcentaje de alteración aplicado y, si el arrendatario lo exigiera, se acompañará la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Vea un modelo de notificación de la actualización de la renta de alquiler.

La web del INE ofrece una herramienta de cálculo de actualización de rentas con el IPC.

Pactos nulos en el contrato

La LAU prevé la nulidad de los acuerdos contractuales que no respeten esas normas legales y vayan en perjuicio del arrendatario. Conviene conocerlo para evitar discusiones y problemas.

Por ejemplo, es nulo que el contrato prevea