Cuáles son las novedades más importantes de la Ley de Vivienda
El BOE de 25 de mayo de 2023 publicó la Ley por el derecho a la vivienda. Entra en vigor desde el 26 de mayo, salvo en lo referente a los cambios en los incentivos fiscales en IRPF para el arrendador de vivienda, que entra en vigor el 1 de enero de 2024.
Más allá de las declaraciones generales que contiene, aquí repasamos los principales cambios que trae la Ley para los propietarios e inquilinos. Límites de rentas, nuevas prórrogas obligatorias, recargos en casas desocupadas, cambios en beneficios fiscales, retrasos en procesos de desahucio, información necesaria en compra y alquiler de casas, etc.
En materia de alquiler, los cambios afectan a los alquileres de vivienda, si bien la Ley ha previsto la creación de un grupo de trabajo para estudiar medidas sobre los alquileres de uso distinto al de vivienda, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda.
Ante las nuevas imposiciones que se avecinan, algunos arrendadores optan por el alquiler de habitaciones.
Atención: los principales cambios en alquileres de vivienda nuevos están supeditados a que cada comunidad autónoma defina sus zonas de mercado tensionado.
La nueva ley tiene un carácter ambicioso que resume en 20 fines de la política pública de vivienda. Hay una apuesta declarada por la rehabilitación y la mejora de las viviendas existentes, así como por la formación de parques de vivienda pública y de vivienda asequible incentivada. Empezando por hacer un inventario de todas esas viviendas y con el objetivo de que en 20 años supongan al menos el 20% del parque residencial en las zonas de mercado tensionado (ver más adelante). Las buenas intenciones deben plasmarse en hechos.
La norma trata de cumplir con el reparto constitucional de competencias entre el Estado y las comunidades autónomas en materia de suelo y vivienda, buscando una colaboración entre administraciones y con el sector privado. No es descartable que alguna comunidad autónoma promueva un procedimiento ante el Constitucional o simplemente decida no aplicar alguna de las medidas que la Ley contempla como posibles. Esto puede dar lugar a una diferente aplicación regional de la nueva ley. Lo veremos en los próximos meses, y también veremos la evolución de los resultados. Ley injusta e ineficaz.
Límite a la actualización de rentas de alquiler de vivienda en contratos existentes
Uno de los fines de la política de vivienda proclamada por la nueva ley consiste en “Impulsar y fomentar la existencia de una oferta suficiente y adecuada de vivienda en alquiler a precios asequibles, con especial atención a las personas jóvenes y hogares en situación o riesgo de vulnerabilidad”.
Entre las medidas aprobadas está el límite a la actualización de rentas de alquiler de vivienda. En 2023 el límite es del 2%, como ya estaba previsto. Para 2024 el límite estará en el 3% y luego se contemplará un sistema nuevo de actualización que no estará ligado al IPC. Y cuya realización se ha encargado al INE para antes del 31 de diciembre de 2024.
Una consecuencia de esto es que el arrendador cargue con costes que sí están sometidos a la inflación, como muchos de los derivados de la comunidad de propietarios, reparaciones, contratos de mantenimiento o seguros. En abril de 2023 la inflación subió un 4,1% anual en España. En 2022, ya con el límite del 2% en alquileres, la inflación media en España fue del 8,4%.
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Qué son las zonas de mercado residencial tensionado
La Ley permite a las comunidades autónomas -y algunos ayuntamientos con competencias en vivienda- que definan en su ámbito ciertas zonas de mercado residencial tensionado. Pueden ser municipios enteros o zonas más amplias o reducidas, con riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible, según la situación socioeconómica de la población residente y las dinámicas demográficas. El Ministerio de transportes actualizará de manera trimestral la lista de las zonas así declaradas.
La declaración deberá estar justificada y se hace por periodos de tres años, prorrogables anualmente. En esas zonas será posible imponer otras medidas de control a los precios de los alquileres nuevos. Las zonas pueden coincidir con los ámbitos territoriales homogéneos de los mapas de valores de la vivienda que realiza la Dirección del Catastro, a efectos de los valores de referencia.
Se podrá considerar zona de mercado residencial tensionado aquellas donde se aprecie un riesgo especial de insuficiencia de vivienda asequible para la población residente, al cumplirse una de estas condiciones que, hoy por hoy son situaciones frecuentes en la mayoría de las grandes ciudades:
- Que en los últimos cinco años anteriores a la declaración se haya dado un encarecimiento acumulado del precio de la vivienda en venta o alquiler de al menos 3 puntos por encima de la inflación en la comunidad autónoma correspondiente.
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
Esta declaración de zona de mercado tensionado tiene implicaciones para el arrendador: límites a la renta y prórrogas obligatorias del contrato, como explicamos más adelante.
A quiénes se considera grandes tenedores de vivienda
En caso de que la vivienda se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario está obligado a cumplir las obligaciones de colaboración con la Administración competente y suministro de información en los términos establecidos en el título II de esta ley. En concreto, se podrá exigir a los grandes tenedores suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en tales zonas de mercado residencial tensionado.
Por defecto, la definición de “Gran tenedor” a los efectos de lo establecido en esta ley es “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.
En las zonas de “mercado residencial tensionado” las comunidades autónomas pueden ampliar la consideración de “grandes tenedores” a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, como es el caso en Cataluña. Los grandes tenedores son los principales afectados por las nuevas medidas sobre el alquiler, pero no lo únicos. Hay previsiones que afectan a cualquier arrendador, como le detallamos aquí.
Medidas sobre la duración del contrato de alquiler de vivienda
La Ley de Vivienda incorpora cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En principio el cambio solo afecta a nuevos contratos de alquiler celebrados a partir del 26 de mayo de 2023. Para los contratos vigentes antes del 26 de mayo de 2023 se les sigue aplicando las medidas extraordinarias aprobadas para 2023. La prórroga extraordinaria de 6 meses dejó de estar en vigor desde el 1 de julio de 2023.
Como es sabido, desde marzo de 2019 los contratos de vivienda duran hasta 5 años o 7 si el arrendador es persona jurídica. Al término de esos 5 años, hasta ahora el arrendador podría dar por terminado el contrato o dejar que se prorrogara por otro periodo de hasta tres años. Ahora se han aprobado unas nuevas prórrogas que serán obligatorias para el arrendador, dependiendo de si la vivienda se encuentra o no en una zona de mercado tensionado. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Prórroga del contrato en zonas de mercado tensionado
En los alquileres de vivienda habitual en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, y dentro del periodo de vigencia de esta zona finalice el periodo de prórroga obligatoria inicial de hasta 5 o 7 años, o el periodo de prórroga tácita posterior de hasta 3 años, si el inquilino lo solicita, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan, y salvo el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones legales, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Prórroga de un año para grandes tenedores
En zonas no declaradas de mercado tensionado la nueva prórroga obligatoria afecta a grandes tenedores y es por un año. Una vez transcurridos los 5 años (o los 7 si el arrendador es persona jurídica), el inquilino tendrá derecho a pedir un año más si acredita estar en una situación de vulnerabilidad social y económica.
Para eso deberá aportar un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico. En ese caso la prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición antes señalada (propietario de 10 inmuebles o de 5 si así lo precisa la comunidad autónoma en una zona de mercado tensionado), salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
Límites a la renta de alquileres de vivienda
Los límites afectan a alquileres de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado.
La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Es decir, si el contrato anterior imponía el gasto de comunidad al arrendador, en el nuevo no puede imponerse al inquilino.
Solo se permiten una subida añadida del 10% en casos excepcionales:
- Cuando en los dos años anteriores al nuevo contrato se haya realizado en la vivienda: Una actuación de rehabilitación; Actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%. Se demostrará con sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación. O actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
- Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Siempre en estas zonas de mercado tensionado, si en los últimos cinco años no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de esa vivienda, y en todo caso para contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique. Esos índices se desarrollarán progresivamente.
Este límite se aplica contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023 una vez se encuentre aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia. Por el momento no hay índice válido aprobado. Lo aprobará el Ministerio de Transportes por ámbitos territoriales.
Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de alquiler
Para contratos de alquiler de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023, el arrendador correrá en todo caso con la comisión de agencia y los posibles gastos de formalización del contrato. La comisión suele ser de un mes de renta o del 10% de la renta anual, más IVA. Aunque hay que recordar que existe libertad total para los honorarios, son nulas las "recomendaciones" de colegios o colectivos, y las "costumbres" que pretendan imponerse.
Por supuesto, en el caso en que el arrendador no realice un encargo de alquiler a una agencia inmobiliaria sino que arriende la casa por su cuenta, no tendrá que pagar ninguna comisión.
Cambios en el beneficio fiscal para alquileres de vivienda
A partir de 2024 se modifica en el IRPF el porcentaje de reducción del que puede beneficiarse el arrendador de viviendas. Hasta ahora y para contratos vigentes, la reducción era y será del 60% del rendimiento neto.
Vea con un ejemplo cómo queda el IRPF para el arrendador (a partir de 2024).
Desde 2024 y para contratos de alquiler de vivienda firmados desde el 1 de enero de 2024, con carácter general la reducción pasa a ser del 50%. Pero ese porcentaje se amplía en función de ciertos factores:
a) En un 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% sobre la última renta del anterior contrato de alquiler de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
b) En un 70 % cuando no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) anterior, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en esta letra.
2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
c) En un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.
Recargos en el IBI para viviendas desocupadas
Los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% del IBI en inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Se considera inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.
El recargo podrá ser de hasta el 100 % de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años.
Además, puede existir otro recargo de hasta el 50% en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
Antes de declarar un inmueble desocupado permanente, el ayuntamiento debe dar audiencia al propietario. No se considera desocupado el inmueble que no se ocupe por traslado temporal por razones laborales o de formación, el cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva, que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma o que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación.
Los tiempos para recuperar la vivienda en caso de impago u ocupación
Entre los fines de la Ley se insiste en la protección especial a hogares y familias con menores a cargo, en particular a los que se encuentren en situación de pobreza, exclusión social u otras formas de vulnerabilidad. Se pretende proteger la estabilidad y la seguridad jurídica en la propiedad, uso y disfrute de la vivienda, en especial a esas unidades de convivencia con menores a cargo.
Ya antes de la nueva Ley de Vivienda existía una suspensión de desahucios para inquilinos vulnerables cuya vigencia ha ido prorrogándose hasta el 31 de diciembre de 2023. La nueva Ley prevé que después de esa fecha los procedimientos que estén suspendidos y donde el demandante sea un gran tenedor de vivienda, sólo se reanudarán a petición expresa de esta parte si la parte actora acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que las administraciones aprueben al efecto. El gran tenedor podrá proceder de alguno de los modos siguientes:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la solicitud de reanudación del trámite o alzamiento de la suspensión, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses
Para instar la recuperación de la posesión de la vivienda, las demandas deberán indicar si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante, probar que no se es gran tenedor de vivienda, o en caso de serlo indicar si el ocupante está en situación de vulnerabilidad, del modo comentado en los párrafos anteriores.
Si el inmueble es vivienda habitual del demandado, desde el juzgado se dará traslado a asuntos sociales para que verifiquen la posible vulnerabilidad y presenten alternativas de vivienda digna o posibles ayudas. Los procedimientos podrán ser suspendidos por le juez dos meses si el arrendador es persona física o 4 meses si es persona jurídica.
Quién se considera vulnerable económicamente
El criterio para apreciar vulnerabilidad económica en desahucios por impago consiste en que el importe de la renta más los suministros suponga más del 30% de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de dichos ingresos no alcance con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). Suma ampliable hasta 5 veces el IPREM en función de la existencia de hijos a cargo, mayores de 65 años o personas con discapacidad o dependencia.
Información básica en arrendamientos y compraventa
La ley prevé que la obligación de ofrecer determinada información en las ofertas de vivienda en venta o alquiler. Es un mínimo al que pueden añadirse exigencias recogidas en la respectiva normativa autonómica.
La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información:
a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, del profesional que intervenga en la intermediación en la operación.
b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos incluidos, condiciones de financiación o pago que puedan establecerse.
c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
1.º Certificado o cédula de habitabilidad.
2.º Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando la superficie privativa de las comunes, siempre con la altura mínima exigida.
3.º Antigüedad del edificio y de las principales reformas o actuaciones realizadas.
4.º Servicios e instalaciones de la vivienda, tanto individuales como comunes.
5.º Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
6.º Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
7.º Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
d) Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.
e) En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
f) Información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones que puedan derivar de una protección arquitectónica oficial.
g) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma. Entre otros, la posible detección de amianto o sustancias peligrosas.
En zonas de mercado residencial tensionado, el propietario y el mediador en el arrendamiento deben indicar esa circunstancia e informar con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
