Qué cambia la nueva Ley de Vivienda

Cuáles son las novedades más importantes de la Ley de Vivienda

El BOE de 25 de mayo de 2023 publicó la Ley por el derecho a la vivienda. Entra en vigor desde el 26 de mayo, salvo en lo referente a los cambios en los incentivos fiscales en IRPF para el arrendador de vivienda, que entra en vigor el 1 de enero de 2024.

Más allá de las declaraciones generales que contiene, aquí repasamos los principales cambios que trae la Ley para los propietarios e inquilinos. Límites de rentas, nuevas prórrogas obligatorias, recargos en casas desocupadas, cambios en beneficios fiscales, retrasos en procesos de desahucio, información necesaria en compra y alquiler de casas, etc.

En materia de alquiler, los cambios afectan a los alquileres de vivienda, si bien la Ley ha previsto la creación de un grupo de trabajo para estudiar medidas sobre los alquileres de uso distinto al de vivienda, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda.

Ante las nuevas imposiciones que se avecinan, algunos arrendadores optan por el alquiler de habitaciones.

Atención: los principales cambios en alquileres de vivienda nuevos están supeditados a que cada comunidad autónoma defina sus zonas de mercado tensionado.

La nueva ley tiene un carácter ambicioso que resume en 20 fines de la política pública de vivienda. Hay una apuesta declarada por la rehabilitación y la mejora de las viviendas existentes, así como por la formación de parques de vivienda pública y de vivienda asequible incentivada. Empezando por hacer un inventario de todas esas viviendas y con el objetivo de que en 20 años supongan al menos el 20% del parque residencial en las zonas de mercado tensionado (ver más adelante).  Las buenas intenciones deben plasmarse en hechos.

La norma trata de cumplir con el reparto constitucional de competencias entre el Estado y las comunidades autónomas en materia de suelo y vivienda, buscando una colaboración entre administraciones y con el sector privado. No es descartable que alguna comunidad autónoma promueva un procedimiento ante el Constitucional o simplemente decida no aplicar alguna de las medidas que la Ley contempla como posibles. Esto puede dar lugar a una diferente aplicación regional de la nueva ley. Lo veremos en los próximos meses, y también veremos la evolución de los resultados. Ley injusta e ineficaz.

Límite a la actualización de rentas de alquiler de vivienda en contratos existentes

Uno de los fines de la política de vivienda proclamada por la nueva ley consiste en “Impulsar y fomentar la existencia de una oferta suficiente y adecuada de vivienda en alquiler a precios asequibles, con especial atención a las personas jóvenes y hogares en situación o riesgo de vulnerabilidad”.

Entre las medidas aprobadas está el límite a la actualización de rentas de alquiler de vivienda. En 2023 el límite es del 2%, como ya estaba previsto. Para 2024 el límite estará en el 3% y luego se contemplará un sistema nuevo de actualización que no estará ligado al IPC. Y cuya realización se ha encargado al INE para antes del 31 de diciembre de 2024.

Una consecuencia de esto es que el arrendador cargue con costes que sí están sometidos a la inflación, como muchos de los derivados de la comunidad de propietarios, reparaciones, contratos de mantenimiento o seguros. En abril de 2023 la inflación subió un 4,1% anual en España. En 2022, ya con el límite del 2% en alquileres, la inflación media en España fue del 8,4%.

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Qué son las zonas de mercado residencial tensionado

La Ley permite a las comunidades autónomas -y algunos ayuntamientos con competencias en vivienda-que definan en su ámbito ciertas zonas de mercado residencial tensionado. Pueden ser municipios enteros o zonas más amplias o reducidas, con riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible, según la situación socioeconómica de la población residente y las dinámicas demográficas. El Ministerio de transportes actualizará de manera trimestral la lista de las zonas así declaradas.

La declaración deberá estar justificada y se hace por periodos de tres años, prorrogables anualmente. En esas zonas será posible imponer otras medidas de control a los precios de los alquileres nuevos. Las zonas pueden coincidir con los ámbitos territoriales homogéneos de los mapas de valores de la vivienda que realiza la Dirección del Catastro, a efectos de los valores de referencia.

Se podrá considerar zona de mercado residencial tensionado aquellas donde se aprecie un riesgo especial de insuficiencia de vivienda asequible para la población residente, al cumplirse una de estas condiciones:

• Que en los últimos cinco años anteriores a la declaración se haya dado un encarecimiento acumulado del precio de la vivienda en venta o alquiler de al menos 3 puntos por encima de la inflación en la comunidad autónoma correspondiente.

• Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

Esta declaración de zona de mercado tensionado tiene implicaciones para el arrendador: límites a la renta y prórrogas obligatorias del contrato, como explicamos más adelante.

A quiénes se considera grandes tenedores de vivienda

En caso de que la vivienda se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario está obligado a cumplir las obligaciones de colaboración con la Administración competente y suministro de información en los términos establecidos en el título II de esta ley. En concreto, se podrá exigir a los grandes tenedores suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en tales zonas de mercado residencial tensionado.

Por defecto, la definición de “Gran tenedor” a los efectos de lo establecido en esta ley es “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.

En las zonas de “mercado residencial tensionado” las comunidades autónomas pueden ampliar la consideración de “grandes tenedores” a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito. Los grandes tenedores son los principales afectados por las nuevas medidas sobre el alquiler, pero no lo únicos. Hay previsiones que afectan a cualquier arrendador, como le detallamos aquí.

Medidas sobre la duración del contrato de alquiler de vivienda

La Ley de Vivienda incorpora cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En principio el cambio solo afecta a nuevos contratos de alquiler celebrados a partir del 26 de mayo de 2023. Para los contratos vigentes antes del 26 de mayo de 2023 se les sigue aplicando las medidas extraordinarias aprobadas para 2023. 

La prórroga extraordinaria de 6 meses dejó de estar en vigor desde el 1 de julio de 2023.

Como es sabido, desde marzo de 2019 los contratos de vivienda duran hasta 5 años o 7 si el arrendador es persona jurídica. Al término de esos 5 años, hasta ahora el arrendador podría dar por terminado el contrato o dejar que se prorrogara por otro periodo de hasta tres años. Ahora se han aprobado unas nuevas prórrogas que serán obligatorias para el arrendador, dependiendo de si la vivienda se encuentra o no en una zona de mercado tensionado. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Prórroga del contrato en zonas de mercado tensionado

En los alquileres de vivienda habitual en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, y dentro del periodo de vigencia de esta zona finalice el periodo de prórroga obligatoria inicial de hasta 5 o 7 años, o el periodo de prórroga tácita posterior de hasta 3 años, si el inquilino lo solicita, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan, y salvo el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones legales, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Prórroga de un año para grandes tenedores

En zonas no declaradas de mercado tensionado la nueva prórroga obligatoria afecta a grandes tenedores y es por un año. Una vez transcurridos los 5 años (o los 7 si el arrendador es persona jurídica), el inquilino tendrá derecho a pedir un año más si acredita estar en una situación de vulnerabilidad social y económica.

Para eso deberá aportar un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico. En ese caso la prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición antes señalada (propietario de 10 inmuebles o de 5 si así lo precisa la comunidad autónoma en una zona de mercado tensionado), salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

Límites a la renta de alquileres de vivienda

Los límites afectan a alquileres de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado.

La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Es decir, si el contrato anterior imponía el gasto de comunidad al arrendador, en el nuevo no puede imponerse al inquilino.

Solo se permiten una subida añadida del 10% en casos excepcionales:

1. Cuando en los dos años anteriores al nuevo contrato se haya realizado en la vivienda: Una actuación de rehabilitación; Actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%. Se demostrará con sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que s