Alquiler de habitaciones en Madrid

Compartir vivienda, cada vez más común

La vertiginosa subida de precios ha llevado a la venta y alquiler de viviendas a cifras que dificultan el acceso a la vivienda a muchos españoles. De hecho, a finales de 2022 (últimos datos disponibles), los españoles debían destinar 7,8 años de su renta bruta disponible de forma íntegra para poder comprar una vivienda. Del mismo modo, el encarecimiento meteórico de la financiación obliga a los hogares a destinar de media el 36% de su renta bruta de forma anual al pago de las cuotas de la hipoteca. Un porcentaje que para muchos es muy superior y ya genera tensiones.

Qué hacer ante la subida de cuotas de la hipoteca.

De esta manera, cada vez es más común optar por la alternativa de compartir vivienda. Es una forma de alquilar que previsiblemente verá aumentada su oferta dado que, por el momento, escapa de la competencia de la nueva Ley de Vivienda y muchos propietarios preferirán este modelo de alquiler para huir de las restricciones que la ley les pone. No obstante, la creciente demanda de habitaciones en viviendas compartidas en el último año ha elevado también los precios de estas.

El alquiler de habitaciones sube un 30%.

Hemos sondeado el mercado de las habitaciones en alquiler en los 20 barrios con los precios de venta más baratos de Madrid, para así poder comparar precios de alquiler de la vivienda entera y por habitaciones y comprobar qué modalidad de alquiler interesa más a un propietario.

Le mostramos el detalle en las tablas de abajo.

Un sondeo al mercado de habitaciones: exprimir el piso al máximo

Habitualmente, las viviendas que se alquilaban por habitaciones solían tener un tamaño de al menos 100 m² en las que se repartían 3 o 4 habitaciones y contaban con espacios comunes lo suficientemente amplios para compartir entre los inquilinos. Ahora, los propietarios parece que buscan exprimir al máximo el espacio de su vivienda y hemos llegado a ver pisos de 100 m² que ofrecen alquilar 7 habitaciones. Así, según nuestro estudio, las viviendas de los barrios analizados que se alquilan por habitaciones tienen un tamaño medio de 95,7 m² en los que se distribuyen una media de 3,6 habitaciones. Por lo tanto, contando también las zonas comunes, a cada habitación le “corresponden” 27,4 m² de la vivienda de media. No hablamos del tamaño de las habitaciones, sino de un calculo medio de la superficie que corresponde a cada habitación, incluyendo zonas comunes del piso.

En la tabla de barrios podemos ver como en el barrio de Pavones, en Moratalaz es donde más exprimen los pisos, con una superficie media por habitación de 22 m², mientras que en Pau de Carabanchel la ratio superficie/nº de habitaciones es la más alta de las zonas estudiadas, 40 m².

En cuanto a los precios ofertados, en las zonas ahora analizadas encontramos que en el 95% de las muestras analizadas incluyen en el precio del alquiler los gastos como el agua, la calefacción, la luz, WiFi, servicio de limpieza esporádico, etc, mientras que solo el 5% lo cobran de forma separada. Por otra parte, encontramos zonas que se mueven entre los 300 y los 500 euros mensuales, siendo -de entre los analizados ahora- el barrio más caro Valdebernardo-Valderribas, en el distrito de Vicálvaro, con precios entorno a los 445 euros mensuales de media; y el más barato San Andrés, en la zona de Villaverde Alto, sobre los 345 euros mensuales.

Como propietario ¿interesa el alquiler de habitaciones?

Como adelantábamos anteriormente, ante la inseguridad jurídica que da la nueva Ley de vivienda a los propietarios que ponen su vivienda en alquiler, muchos podrían plantearse hacerlo por habitaciones, para así sortear las restricciones de actualización de los alquileres. Hemos hecho números para comprobar qué merece más la pena a aquellos propietarios de viviendas en los barrios analizados.

¿Interesa alquilar por habitaciones?

En primer lugar, de media, en cualquier barrio se obtiene una renta mensual mayor en el caso de alquilar por habitaciones, a excepción del Pau de Carabanchel, donde el número medio de habitaciones por vivienda es menor. En algunos casos, como en Entrevías, esta cifra se queda cerca de doblar la que se obtendría de alquilar la vivienda de forma íntegra. Así, las rentabilidades esperadas también son mayores en la modalidad habitacional, superando en el caso, de nuevo, de Entrevías, el 7% anual.

Antes de lanzarse a la piscina y alquilar su vivienda por habitaciones, sepa que esto significa una mayor rotación de inquilinos, lo que lleva aparejado una mayor gestión por parte del propietario, así como un mayor desgaste del inmueble. Mayor rotación, menor riesgo de impagos largos, diversificación, menor beneficio fiscal.

Una cosa es el alquiler de habitaciones tradicional por meses o cursos académicos, que es un alquiler temporal y no da derecho a beneficios fiscales para el arrendador, y otra cosa es alquilar una habitación para que alguien resida allí como su vivienda habitual. En estos casos recomendamos hacer contratos de al menos un año, en los que se aclare que se trata del alquiler de vivienda habitual del inquilino, no temporal, para así evitar problemas a la hora de aplicar la reducción del 60% del alquiler de vivienda habitual en el IRPF.

Alquiler a estudiantes y reducción en el IRPF.

Declarar en IRPF los gastos del alquiler.

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